建设工程实践中，发包人常因资金链紧张，选择以在建或已建成房屋折价抵偿拖欠承包人的工程款，此类房屋即俗称的“工抵房”。在工抵房协议签订后至完成过户登记前（已建成房屋），若因发包人其他债务导致房屋被普通金钱债权人申请法院查封并强制执行，承包人能否以其签订的工抵房协议为由排除该强制执行，长期以来是司法实践中的难点与争点。
本文聚焦于履行期限届满后达成的工抵房协议，在申请执行人为普通金钱债权人的前提下，结合2025年7月24日施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）第十七条这一新规，探讨未过户工抵房排除强制执行的规则演变与核心要件。
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工抵房协议的效力与性质
如前所述，在工程建设的不同阶段，发包人与承包人都有可能签订工抵房协议。本文讨论的是承包人请求发包人支付工程款的条件已成就的情况下（即履行期届满后）达成的工抵房协议，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编司法解释》）第二十七条第一款【1】及《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第44条【2】的规定，发承包双方就工程款付款条件已届至时达成的工抵房协议，若不存在影响合同效力情形的，该协议自当事人意思表示一致时生效。
工抵房协议实质上属于“以物抵债”协议，那么双方在履行期限届满后达成的工抵房协议的性质究竟是属于新债清偿还是债的更新呢？根据《合同编司法解释》第二十条第二款【3】可知，履行期限届满后达成的以物抵债协议原则上属于新债清偿，法律另有规定或当事人另有约定的除外。在新债清偿下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提【4】。
最高人民法院在通州某某集团有限公司与内蒙古某某房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案【5】【案号：（2016）最高法民终字第484号】中认为：“债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。本案中，双方当事人签订了《房屋抵顶工程款协议书》，但并未约定因此而消灭相应金额的工程款债务，故该协议在性质上应属于新债清偿协议。”
因此，履行期限届满后签订的工抵房协议若不存在影响合同效力情形的，该协议自当事人意思表示一致时生效；且该以物抵债协议的性质一般应为新债清偿，除非当事人在工抵房协议中明确有消灭旧债的合意。
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历史争议：未完成过户登记的，承包人能否以已签订工抵房协议为由对抗其他普通金钱债权人的强制执行存在不同观点
（一）观点一：以物抵债本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，不能排除法院的强制执行
最高人民法院在《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》【6】一书中提出，鉴于实践中案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间及当事人是否存在恶意串通的情况下，应对以物抵债采取谨慎态度；此外，《执行规定》中之所以规定无过错的买受人可以提出异议基于的是消费者的物权期待权，而以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条、第29条的规定。最高人民法院在最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要【7】中持同样的观点，此外，北京市高级人民法院【8】亦持该观点。
实践中，最高人民法院在（2019）最高法民终1894号、（2016）最高法民申3620中持有该观点，均认为若认可可以排除强制执行的，则会让以物抵债的权利人获得了优先于其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。
（二）观点二：在符合条件的情况下，参照《执行规定》第二十八条的规定，可以排除强制执行
广东省高级人民法院在《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》中回复“案外人主张涉案房屋是以房抵债取得，请求排除执行，如何处理”这一问题时提出：“……案外人有充分证据证明，能够同时满足以房抵债协议真实有效、协议签订于房屋被人民法院查封之前、案外人在查封前已经实际占有涉案房屋，案外人对涉案房屋未能过户不存在过错的，可以排除执行。说明：参照《执行异议和复议规定》第二十八条处理。案外人执行异议之诉的目的在于保护强制执行行为下真实权利人的合法权益，实践中并不禁止以房抵债行为，查明属实的，应保护债权人利益。”除此之外，山东省高级人民法院【9】、江苏省高级人民法院【10】亦持同样观点。
司法实践中，山西省太原市中级人民法院在（2022）晋01执异25号【11】案件、最高人民法院在（2024）最高法民申3586号案中亦持有该观点，认为人民法院可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查认定异议成立与否。案外人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋实际价值相当，不存在规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记手续的，人民法院可以认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益。
（三）观点三：签订工抵房协议实际上是在行使工程款优先受偿权，应优先于其他债权，可以排除强制执行
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第八百零七条【12】、《 最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《建工司法解释一》）第三十五条【13】、第三十六条【14】 可知，承包人建设工程的价款可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，该优先受偿权优先于抵押权及其他债权。而承包人与发包人达成以已建成的房屋以一定的价格折抵工程价款属于行使了工程价款的优先受偿权，优先于抵押权及其他债权。最高人民法院在（2021）最高法民申4574号案、（2020）最高法民再352号案中持该观点，认为承包人以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，符合工程价款优先受偿权实现方式。案涉房屋系工程款债权的物化载体，不适用执行异议和复议规定第二十八条，承包人就案涉房屋享有的权利足以排除案外人的强制执行。
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新规定论：《执行异议之诉解释》第十七条
《执行异议之诉解释》第十七条一定程度上属于是观点三的观点的深化、细致。根据该规定可知，承包人以已与发包人签订工抵房协议为由请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行只需满足两项条件：一是在查封前已签订合法有效的不动产折价协议（隐含的前提为案外人需对建设工程享有优先受偿权，即案外人需为该建设工程的承包人）；二是抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。
《执行异议之诉解释》第十七条【15】直接明确（承包人）必须是在查封前“依据《民法典》第八百零七条规定行使建设工程价款优先受偿权”，这直接将符合条件的工抵房协议性质定位为行使法定优先权的方式（折价），而非普通的以物抵债或买卖。符合条件的承包人，其权利足以排除针对该不动产的抵押权和一般金钱债权（即普通金钱债权）的强制执行。这从司法解释层面明确赋予了基于工程款优先权的工抵房权利人在未过户时的法定优先地位。但需要注意的是，承包人请求排除执行的对象不包括符合相关条件的对该房屋享有物权期待权的消费者【16】。对于普通的以物抵债及一般买受人而言，符合《执行异议之诉解释》第十七条规定的承包人，存在以下特点：
（一）区别于普通的以物抵债
《执行异议之诉解释》第十五条【17】规定了普通的以物抵债债权人向人民法院主张排除执行需同时满足四个要件：查封前已签订抵债协议+抵债金额与抵债时执行标的实际价值相当+案外人合法占有+非因自身原因未办理不动产所有权转移登记手续。而符合第十七条件的承包人无须证明后两个要件，极大程度地降低了承包人的举证负担，体现了该司法解释对建设工程价款（建筑工人工资等生存权益）的保护。
（二）区别于一般买受人
《执行异议之诉解释》第十四条【18】同样规定了一般买受人向人民法院主张排除执行需同时满足四个要件：查封前已签订合法有效的买卖合同+查封前已支付价款+合法占有+非因自身原因未办理不动产所有权转移登记手续。承包人基于第十七条主张权利，其核心优势在于权利基础是法定的、优先的工程款优先权，而非普通的合同债权或一般金钱债权，故不受占有和过户障碍（非自身原因）的限制。
但如前所述，《执行异议之诉解释》第十七条暗含的前提为案外人需为该建设工程的承包人，用于折抵的不动产为承包人自身施工、折抵的债务为工程债务，否则，不符合第十七条的适用情形。若承包人非折抵不动产的施工人或折抵的债权非工程债务，则应适用《执行异议之诉解释》第十五条的相关规定，需同时满足四个要件。
【1】 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”
【2】《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第44条：“【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持……”
【3】《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条第二款：“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
【4】《民事审判实务问答》，最高人民法院民事审判第一庭编著，法律出版社，2021年7月版，第13页。
【5】公报案例，《最高人民法院公报》20十七年第9期（总第251期）。
【6】《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》，最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社，第304页。
【7】《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要第三辑》，贺小荣主编，人民法院出版社，第十七页。
【8】《北京市高级人民法院关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》：“19.金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。前款中的买受人是指符合消费者权益保护法规定的消费者，不包括以物抵债的受偿人或者名为买卖实为抵债的合同当事人。”
【9】《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第7条：“对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持。”
【10】江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第8条：“……案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：①案外人系建设工程承包人或实际施工人；②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；⑤以房抵债协议合法有效。”
【11】参考案例，人民法院案例库 入库编号：2024-十七-5-201-004。
【12】《中华人民共和国民法典》第八百零七条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
【13】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”
【14】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
【15】《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条：“人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。”
【16】《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条：“人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”
【17】《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”
【18】《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。”
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