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中国楼市：一季度筑底企稳，二季度加快复苏！

蓬小悦

2023-04-03

导读：01高层释放积极信号中国经济开局良好3月25-27日，中国发展高峰论坛在京举行！高层释放积极信号，今年以来中

高层释放积极信号

中国经济开局良好

3月25-27日，中国发展高峰论坛在京举行！

高层释放积极信号，今年以来中国经济开局良好，全年实现整体好转，经济发展呈现出加快恢复特征，作为世界第二大经济体，中国发展对世界至关重要，成为全球经济的火车头，为世界经济复苏和增长提供持续动力。

投资中国，就是投资未来！

①商务部最新数据：2023年1-2月份，我国对外非金融类直接投资1360.4亿元人民币，同比增长35.7%，实现五年内最高投资额，增速也为五年内最高。中国对外直接投资保持快速增长，为全球经济复苏提供了正能量、注入了强动力，彰显了中国扩大开放的决心。

②中东资本，加仓中国！3月29日，沙特阿拉伯内阁批准了加入上海合作组织的决定。全球最大石油公司沙特阿美，也开启了新一轮大规模投资，2天增近1000亿。目前至少30只A股前十大股东有中东资本，全球资金东移到亚洲尤其是中国已成为趋势。

③博鳌亚洲论坛：在3月28日上午举行的首场新闻发布会上，发布了两份旗舰报告，指出中国仍保持在亚洲中间产品贸易中的主导地位，中国经济增速每提高1个百分点，亚洲其他地区的产出就会增加约0.3%。

官媒发声

深挖改善性住房需求潜力

3月29日，经济日报在《深挖改善性住房需求潜力》一文中表示：

当前应切实落实好合理支持改善性住房需求的相关政策，应适时降低改善性需求置换成本。可进一步因城施策对改善性需求的首付比例和贷款利率进行调整优化。一些城市改善性需求的门槛相对较高，在坚持“房住不炒”的基础上，有进一步下调的空间。

住建部等15部门

加强经营性自建房安全管理

3月28日，住房和城乡建设部、应急部、发改委、工信部、财务部等15部门联合印发了《关于加强经营性自建房安全管理的通知》。《通知》强调，要坚持人民至上、生命至上，从管住存量、严控增量、完善机制3方面全面加强经营性自建房安全管理。

证监会、发改委重磅发文

商业地产迎重大利好

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs常态化发行相关工作的通知》；同日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目申报推荐工作的通知》。

两个文件同时提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此次《通知》将不动产投资信托基金(REITs)项目的申报首次涵盖了商业地产领域，这对商业地产而言意义重大。

财政部原部长发文

应尽快开展房地产税试点

3月24日，财政部原部长楼继伟在《比较》发表《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文。文中指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

时隔一年房地产税又被提及，房地产业内热议再起！多位业内人士认为，在经济发展承压的背景下，房地产税试点不会贸然推进，预计未来试点城市推行时点仍将结合房地产市场恢复情况以及宏观经济运行情况确定。

一二三线同环比均上升

同比持续上涨

2023年第13周（3.19-3.25），机构重点监测15城：

①一线代表城市成交面积整体环比上涨11.4%。广州成交面积环比以72.9%的涨幅领衔，北京次之为16.10%；同比来看，一线城市成交面积整体同比上涨40.2%。上海、广州、北京均上涨，广州领衔，涨幅为95.7%，深圳则下降21.7%。

②二线代表城市成交面积环比上涨13.1%。4个城市环比上涨，温州涨幅领先，为69.1%；苏州、武汉、福州3城则出现不同程度下降，福州降幅最大为15.6%。同比来看，二线城市整体上涨31.9%，温州以2.16倍的涨幅遥遥领先，南京、济南次之，分别上涨79.9%和61.6%。

③三线代表城市整体大幅上涨108.3%，扬州涨幅最大为144.0%，惠州次之为108.9%；环比则小幅下降14.9%。

◎数据来源：中指研究院

重点城市新房、二手房

成交再创新高

2023年第13周（3.20-3.26），重点城市新建商品住宅成交量环比上升21.16%，二手住宅成交量环比上升12.39%。

①新房：宁波涨幅遥遥领先，周度成交3462套，环比上涨132.35%；温州涨势紧随其后，周度成交2338套，环比上涨70.41%；上海位居涨幅第三，周度成交5120套，环比涨幅为43.78%。

②二手房：成都涨势一马当先，周度成交7166套，环比上涨45.8%，南京涨幅位居TOP2，周度成交3217套，环比涨幅为21.49%；苏州、厦门位列三、四，周度分别成交1932套和740套，环比涨幅分别为8.11%和6.17%。

★重点城市周度成交：

①北京：新房连续四周上升，二手房成交止升转降。新房成交2024套，环比上涨18.36%，同比上涨10.36%；二手房成交4626套，环比下降1.22%，同比上升22.45%。

②南京：二手房成交涨势强劲，实现八连升。新房成交1693套，环比上升13.7%，同比上涨121.89%；二手住宅成交3217套，环比上涨21.49%，同比上涨229.95%。

③苏州：新房止跌回升，二手房成交再创高峰。新房成交1199套，环比上升10.1%，同比下降48.54%；二手房成交1932套，环比上涨8.11%，同比上涨166.48%。

④成都：二手房成交突破7000套，刷新近两年最高纪录。新房成交3741套，环比上升22.06%，同比上涨50.48%；二手房成交7166套，环比上升45.8%，同比上涨154.84%。

⑤青岛：新房成交量反超2月最高点！新房周度成交2780套，环比涨16.22%；成交面积33.08万㎡，环比涨18.5%。单日最高成交可达495套。

◎数据来源：诸葛找房

3月重点10城二手房

成交再升4成

3月10个重点城市二手住宅成交97609套，环比上涨41%，同比上涨85.59%。成交延续上月上升态势，成交规模达近三年新高，但增幅有所收窄。

其中，苏州涨幅位列前茅，二手住宅成交7488套，环比上涨77.15%；佛山涨幅紧随其后，二手住宅成交7804套，环比上涨74%；厦门位居涨幅第三，成交2835套，环比上涨51.77%；南京环比涨幅为51.38%，位列涨幅TOP4。

从一季度二手房成交来看，重点10城二手住宅成交207714套，较去年四季度上涨37.71%，较去年一季度上涨61.06%。整体来看，2023年一季度二手房成交态势强劲，同环比双双上涨，市场回暖特征明显。

◎数据来源：诸葛找房

百强房企销售额首次转正

彻底回暖已成定局

随着经济预期好转，宽松政策持续出台，消费者购房预期上升需求释放，2023年1-3月TOP100房企销售总额为17590亿，同比增长8.2%，实现2022年以来首次实现增长。经过行业大浪淘沙，优质房企行稳致远率先实现业绩突围，紧抓政策端利好和购房预期上升机遇，销售额实现快速回升。

土拍热潮全国蔓延

楼市或由慢暖变急热

多城首轮土拍热度回升，热度呈现扩围之势。北京“史上最热”地块产生、成都半数地块触顶成交、南京土拍开门红、苏州首轮供地回暖、杭州月内土拍两次高温...多城房地产销售出现“小阳春”，楼市暖风吹向土拍市场，供地政策持续优化，房企拿地身影频现，补库存意愿加强，核心城市升温明显，房地产回暖进入最终阶段——土地投资复苏。

★3月城市土拍数据：

①北京：3月23日开启2023年首轮集中土拍，共出让两宗地块。其中，位于朱辛庄地铁站附近的地块受到42家开发商追捧。

②广州：3月23日举行2023年首轮土拍，共出让两宗涉宅用地，均以底价成交，合计成交金额63.4亿元。

③成都：3月22日进行了2023年首轮土拍，4宗涉宅用地全部成交，总成交金额达35.64亿元，溢价率最高达15%。

④南京：3月17日，2023年首轮土拍11宗涉宅用地全部成交，其中4宗地块封顶摇号，3宗地块溢价成交，共计揽金176.68亿元，平均溢价率7.98%。

⑤杭州：3月29日，二批次土拍10宗涉宅地全部成功出让，单日吸金144.8亿，平均溢价率10.2%。有6宗拍至封顶价。

与前两年“集中”供应相比，目前“集中挂牌、分散出让”的供地节奏成为主旋律，分散出让缓解房企资金压力。

值得一提的是，2023年济南首供地，“交房即办证”挂钩第一批次供地招拍挂！本次挂牌的国有土地明确了地上、地下面积的出让价格，意味着对地下空间的利用“明码标价”。另一大亮点是“交房即办证”写入土地竞买文件，这是济南首次明确将“交房即交证”要求写入招拍挂交易条件里。

3月租赁市场活跃度下降

租金呈下滑态势

3月全国大中城市租金挂牌均价为35.36元/平方米/月，环比下跌0.14%，同比下跌0.81%，同比跌幅较上月收窄0.26个百分点。

从涨跌城市数量来看，全国大中租赁城市中，租金均价上涨城市数11个，数量较上月减少7个，平均涨幅为0.63%，涨幅扩大0.19个百分点；下跌城市数25个，数量较上月增加5个，平均跌幅为0.56%，跌幅扩大0.28个百分点；持平城市数4个，较上月增加2个。整体来看，租赁市场回温受阻，租金下跌城市连续2月增多，且至3月占比超半数以上份额。

◎数据来源：诸葛数据中心

35城房贷利率进入“3时代”

截至3月29日，全国已有35个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，包括福州、天津、沈阳、长春、吉林、昆明、哈尔滨、扬州等。二线城市中，沈阳、郑州、太原等城市的首套房贷利率下限降至3.8%。三四线城市中，柳州、南宁等地区首套房贷利率低至3.7%。

房地产信贷放松

靠“公积金”接力

开年至今，至少30个城市陆续发布了公积金调整政策，包括提高公积金额度、降低首付比、支持“商转公”、优化公积金提取流程等...市场基本面朝着健康方向演进，购房信心总体在恢复。

★近期重点城市新政一览：

①深圳：4月7日起，符合条件个人公积金贷款最高额度提至70万元（原50万）；家庭公积金贷款提至126万元（原90万）。同时，允许提取公积金支持老旧小区改造。

②四川遂宁：4月1日起执行住房公积金又贷又取，提高租房提取额度。无自有住房的缴存人家庭在遂宁市辖区内租赁自住住房，租房提取限额提高至18000元/年，生育二孩三孩缴存人家庭提高至25000元/年。

③广东中山：3月29日起，多子女家庭住房公积金贷款额度可上浮30%。调整后，多子女家庭公积金贷款额度可达117万元，比一般家庭贷款额度增加了27万。

④安徽宣城：3月29日起公积金政策松绑。恢复办理异地公积金贷款业务；45周岁以下，公积金保底可贷35万元。

⑤郑州：3月25日下发文件，大力支持新市民、青年人住房租赁需求，全面开展提取住房公积金按期付房租业务。

⑥海南：3月23日，拟调整细化省内租房提取住房公积金最高限额。海口、三亚租赁住房最高1500元/人/月，其他市县限额每人1200元/月。

⑦哈尔滨：3月23日起，政策内二孩及以上家庭，租赁住房公积金提取额度上浮50%，即市区每户39600元/年，县（市）每户28800元/年。

⑧安徽蚌埠：3月23日发布，降低存量房公积金首付比例。房龄10年（含）以内，首付比例不低于20%，房龄10-30年，首付比例不低于30%。

百余市先行试水

不动产“带押过户”

截至目前，全国共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、江苏、浙江、福建、山东、湖北等省份已全面开展。

3月30日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》要求：①各地深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”；②推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；③推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；④推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。