网上有一批人，天天嚷着买房要抄底！于是，很多想买房的人，总是等等等，犹犹豫豫，难以决断。
的确，房子作为普通人一生中最大的支出，能少花钱全家欢喜，不过盲目空等往往错过机会。
赶在政策取消前“抄底买房”，2022年最后一个月就是“决战期”！还没下定决心的，建议你看看这篇文章。
整个2022年，房地产调控政策经历三大关键节点：
一是，上半年通过降利率、降低存款保证金率、降低信贷门槛等一系列手段试图解决销售端的问题；
二是，到了年中，出现鼓励公务员买房、住建部回购房源作为保租房等行政干预手段；
三是，当下“第二支箭”、“金融16条”、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》三箭齐发，通过在房地产行业金融端解决融资和资金流动性等方面来缓解房地产企业资金链紧张的问题。
01／政策底-多箭齐发
“政策底”一般意味着国家在楼市低迷时期，出台各项利好政策，从而推动楼市回暖。
❖ 进入11月，“供给端政策”明显发力
▲11月8日，中国银行间市场交易商协会表示会支持房企在内的民营企业发债融资（即“第二支箭”），预计可支付约2500亿元。
▲11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等6大领域。
▲11月14日，中国银保监会官网发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。
▲11月22日，李克强主持召开国务院常务会议，国常会重磅力促房地产，预告新一轮“降准”。
▲11月23-24日，六大行纷纷发文表示，与多家房企签署了战略合作协议，为包括万科、龙湖、碧桂园等在内的17家优质房企提供超过1.27万亿元的融资授信额度。房地产金融支持政策加速落地。
▲11月25日官网，中国人民银行决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次降准共计释放长期资金约5000亿元。
❖ 另一边，“消费端刺激”，短期见底
▲首付和利率降至历史低位：
五年期LPR自8月下调至4.3%后，进入相对稳定期，目前执行的5年期LPR，为1991年以来最低。
2022年11月监测的103个重点城市：主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，截至目前已有28城将首套房贷利率降至4%以下，创历史新低！
另外，今年以来，至少已经有115个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20%。
▲多城开启新一轮“松绑潮”：
高能级城市需求端政策持续放松，目前已有超半数省会城市对楼市限购政策进行了优化：
11月19日，强二线城市西安，时隔6个月再一次调整楼市限购政策：放宽了住房限制条件，比如落户就能买首套二手住房、二孩家庭可买三套住房，同时调整限购区域。
11月21日，杭州进一步推行新房差异化购房政策：实施范围内新房项目将提供不少于准售房源总套数50%的房源定向供应满足条件的三类家庭。
一线城市也开始松动。比如上海临港人才购房门槛再降，北京通州区台湖、马驹桥片区不再执行“双限购”。
在“房住不炒”主基调之下，地方调控政策有了更多自由度。今年已有近50城发布超百条限购优化政策。
02／市场底-楼市回暖
“政策底”并不等于“市场底”，但两者的步调不会相差很远。
根据过往救市的经验，在“政策底”明确的情况下，一般3-6个月就会出现“市场底”。因此，最快今年年底或明年3月房地产市场将迎来历史性的拐点。
❖ 11月楼市已出现回暖迹象
▲新房市场：11月14-20日，诸葛找房监测重点15城新建商品住宅成交量为20550套，环比上涨22.53%，成交规模实现止跌回升。
其中，上海新房成交4629套，环比上涨120.32%；青岛成交1714套，环比涨幅为55.25%；武汉位居涨幅第三，成交1576套，环比上涨41.35%；同时，南京、无锡、杭州、温州等长三角城市涨幅也均在20%以上。
▲二手房市场：11月14-11月20日，诸葛找房数据中心监测重点10城二手住宅成交量为12906套，环比上涨0.21%。
其中，青岛涨幅领跑，上周成交967套，环比涨幅28.76%；佛山涨幅次之，成交926套，环比上涨8.94%；深圳涨幅第三，成交500套，环比上涨4.6%。
❖ 房企加速开启“年底冲刺”
受疫情与防控影响，房企前三个季度销售数据并不好看。11月11日，国家“疫情防控二十条”优化措施的出台，给房企年前冲刺添了一把火。
为提高今年的销售额，支付各类款项，最激烈的比拼已经拉开序幕。考虑到签约、回款周期，房企一般将特惠节点安排在11月与12月，所有重磅的特惠，都会在这个时间段释放。如首付分期、骨折降价，卖房“卷起来”。
政策底、市场底！买房的最佳时机，就在年前！
过去两年压制中国经济和资本市场的四大因素：美联储强力加息收紧货币、疫情反复、房地产市场调整、民营经济信心不振。现在事情正在起变化，这四大因素均在边际改善。
在未来10年，房地产仍然是中国最大的实业经济，是国民经济的支柱产业。无论是房企，抑或购房者，都要珍惜这难得的历史性低谷期底部。
① 刚需买房不要等
房子价格再跌也不可能一落千丈，最好的买房时机不是钱攒够，而是钱凑够。尤其现在换房周期拉长、换房变得越来越难，换房所付出的成本：交易、税费、时间成本…都会越来越多。与其今后到处受挫，不如现在凑够钱买个好房。
② 珍惜首贷资格
第一套房，意味着你能从银行借到最便宜、最多的钱。一般而言，二套房房贷利率比首套房要高5%-10%，利用好首贷资格非常关键。
③ 永远是地段为王
好的地段，意味着房子更高的价值与更好的流通性。即便折旧后，所处地段的价值都能让它更加保值。交通、商超、学校、医院、产业，这些基本的配套你至少要占几个。
④ 别只贪表面便宜
房子也是商品，房子的价值决定价格。买的便宜以后几乎也是便宜卖，买的贵将来也是贵着卖。所谓的性价比只是赌对了它的发展潜力，这些毕竟只占少数。对此，劝你一定要为确定性买单，不要赌未知前路。
⑤ 选对开发商很关键
烂尾楼、劣质房、服务差…是买房路上的地雷，踩到任何一个都很致命。买房之前一定要对开发商的经营状况、口碑多做了解，综合筛选。另外，现在政府全面支持“保交楼”，大家对未来也要多一份信心，不要因噎废食。
⑥ 明年或许更便宜？
今年的利率优惠、契税补贴等政策已基本见底。进入政策落地反馈期后，大量的购买需求在2023年被释放，市场回暖也将伴随着房价拉升。而此时，你可供挑选的房源少，你或许将面临与很多人抢夺同一套房源的局面。
⑦所谓的底部，只是一个时间段
市场上根本不存在所谓的最佳买点。对于刚需而言，只要确认是底部区域，筛选好足够优质的开发商和楼盘，就可以大胆购买，该出手时就出手，这就是最佳买点。
最后再说几句：
房地产周期是“周期之母”，房地产行业萎靡不振，中国经济就很难恢复。在多项改革措施筑牢“政策底”之后，市场信心将会逐渐恢复。对房地产行业而言，最坏的时候已经过去。
更多的核心城市在政策优化之后可能会带动当地购房需求的逐步释放。未来两三年，除小部分库存积压严重的城市外，大部分核心城市新房市场将会出现供应偏紧的局面，有力支撑并稳定房价走势。
现在的房地产市场，借用毛主席在《星星之火可以燎原》中所言：
“它是站在海岸遥望海中已经看得见桅杆尖头了的一只航船，它是立于高山之巅遥看东方已见光芒四射喷薄欲出的一轮朝日。”
新一轮地产周期的起点即将到来。
愿你在此之前，登上那艘重新扬帆起航的大船。
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