【聚焦营改增】
2016年5月1日起，
纳税人销售取得的不动产纳入“营改增”试点
2016年5月1日起，纳税人销售取得的不动产纳入“营改增”试点，改征增值税。
我市纳税人销售取得的不动产由不动产登记中心代征增值税。
个人销售取得的不动产需要开具增值税普通发票的向不动产登记中心申请代开。
个人及小规模纳税人销售取得的不动产需要开具增值税专用发票的向地税部门申请代开。
下列情况不得开具增值税专用发票：(1)纳税人销售取得的不动产，享受免征增值税优惠的;(2)纳税人向其他个人转让其取得的不动产。
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【国地税热点问答】
营改增后纳税人销售不动产税收政策问答
我市二手房评估价格是否含税？
答：目前，我市二手房评估价格为含税价，如根据评估价格计算销售取得的不动产的销售额，应先将评估价格换算为不含税价，再进行销售额的计算。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所ew4358eSWA
地主管税务机关进行纳税申报。
5.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
6.小规模纳税人销售其取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
7.小规模纳税人销售其自建的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
8.个体工商户销售购买的住房，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
9.其他个人销售其取得的不动产，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
10.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应如何缴纳增值税？
答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
11.与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？
答： 与单位纳税人销售取得的不动产相关的增值税优惠主要有以下几种：
（1）被撤销金融机构以不动产清偿债务免征增值税。
（2）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。
单位纳税人需要享受上述税收优惠的应先前往不动产所在地主管地税机关办税大厅办理优惠备案，再到不动产登记中心进行纳税申报。
12.与其他个人销售不动产相关的增值税优惠有哪些？应如何享受？
答：与其他个人销售不动产相关的增值税优惠主要有几种：
（1）个人销售自建自用住房免征增值税；
（2）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税
家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
（3）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售，免征增值税。
其他个人需要享受第（1）、（2）项税收优惠的应前往不动产所在地主管地税机关办税大厅办理优惠备案，再到不动产登记中心进行纳税申报。
其他个人需要享受第（3）项税收优惠的无需办理优惠备案，直接至不动产登记中心进行纳税申报即可享受。
13.营改增后，其他个人转让取得的不动产应缴纳的流转税税额是否发生变化？
答：（1）原营业税政策中有关个人转让不动产的营业税优惠在营改增后基本得以延续。因此，营改增后，其他个人转让取得的不动产符合问题12中所列免征增值税条件的，与原营业税政策下的税负一致。
（2）其他情况下，与原营业税计税方法相比，因需要将不动产的成交价格换算为不含税价并以为基础计算增值税的销售额，营改增后其他个人转让取得的不动产缴纳的增值税有所减少，举例说明：
例1：王先生于2016年1月1日以300万元购入普通住房一套。
如王先生于2016年4月3日将该套住房以500万元售出，此时房地产业尚未营改增，因王先生持有该套住房未满两年即售出，王先生应按相关营业税政策以销售该套住房取得的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税=500*5%=25万元。
如王先生于2016年5月3日将该套住房以500万元售出，此时房地产业已经营改增，因王先生持有该套住房未满两年即售出，王先生应按相关营改增政策以销售该套住房取得的全部价款和价外费用作为销售额计缴增值税=500÷(1+5%)*5%=23.81万元。
王先生的上述房产转让行为，如发生在营改增前需要缴纳营业税25万元，如发生在营改增后仅需缴纳增值税23.81万元，税负下降（25-23.81）÷25*100%=4.76%。
例2：王先生于2014年1月1日以800万元购入非普通住房一套。
如王先生于2016年4月3日将该套住房以1000万元售出，此时房地产业尚未营改增，因王先生持有该套非普通住房满两年才售出，王先生应按相关营业税政策以销售该套住房取得的全部价款和价外费用减去其购置原价后的余额作为营业额计缴营业税=（1000-800）*5%=10万元。
如王先生于2016年5月3日将该套住房以1000万元售出，此时房地产业已经营改增，因王先生持有该套非普通住房满两年才售出，王先生应按相关营改增政策以销售该套住房取得全部价款和价外费用扣除其购置原价后的余额作为销售额计缴增值税=（1000-800）÷(1+5%)*5%=9.524万元。
王先生的上述房产转让行为，如发生在营改增前需要缴纳营业税10万元，如发生在营改增后仅需缴纳增值税9.52万元，税负下降（10-9.524）÷10*100%=4.76%。
例3：王先生于2016年1月1日以1000万元购入商铺一套。
如王先生于2016年4月3日将该套商铺以1200万元售出，此时房地产业尚未营改增，王先生应按相关营业税政策以销售该套商铺取得的全部价款和价外费用减去其购置原价后的余额作为营业额计缴营业税=（1000-800）*5%=10万元。
如王先生于2016年5月3日将该套商铺以1200万元售出，此时房地产业已经营改增，王先生应按相关营改增政策以销售该套商铺取得全部价款和价外费用扣除其购置原价后的余额作为销售额计缴增值税=（1200-1000）÷(1+5%)*5%=9.524万元。
王先生的上述房产转让行为，如发生在营改增前需要缴纳营业税10万元，如发生在营改增后仅需缴纳增值税9.52万元，税负下降（10-9.524）÷10*100%=4.76%。
14.哪些情况下纳税人销售取得的不动产到地税部门开具增值税发票？
答：（1）小规模纳税人及其他个人销售其取得的不动产，购买方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可向地税局申请代开增值税专用发票；
（2）不能自行开具增值税普通发票的小规模纳税人，销售其取得不动产可以向不动产登记中心申请代开增值税普通发票；
（3）其他个人销售其取得的不动产需要开具增值税普通发票的，可向不动产登记中心申请代开。
15.纳税人销售其取得的不动产，地税局为纳税人代开的增值税发票是几联的？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录；第五联交征收岗位留存，用于代开发票与征收税款的定期核对；其他联次交纳税人。
16.销售取得的不动产计税价格复核应向哪个税务机关提出申请？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。因此，纳税人销售取得的不动产需要进行计税价格复核的应向不动产所在地的主管地税机关提出申请。
17.纳税人销售取得的不动产向地税部门多预缴（缴纳）的增值税应向哪个税务机关申请退税？
答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）的规定，营改增后，为方便纳税人，暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。因此，纳税人销售取得的不动产向地税部门多预缴（缴纳）了增值税的应向不动产所在地的主管地税机关申请退税。
【国地税热点问答】
营改增后其他个人出租不动产税收政策问答
1.营改增后，其他个人出租不动产的增值税由地税部门代征，具体范围是什么？
答：其他个人出租不动产，是指其他个人出租其取得的不动产。其他个人仅限于自然人，不包括个体工商户。
2.其他个人出租不动产的增值税征收率是多少？
答：其他个人出租不动产，其不动产属于非住房的，征收率为5%；其不动产属于住房的，征收率为1.5%。
3.其他个人出租不动产，应如何计算缴纳增值税？
答：依据“非住房”和“住房”分为两类：
（1）其他个人出租其取得的不动产（非住房）
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
例如：某一个人出租非住房，每月取得租金收入40000元，增值税征收率为原营业税税率5%，其每月应纳增值税为40000÷（1+5%）×5%＝1904.76元。
（2）其他个人出租住房
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
例如：某一个人出租住房，每月取得租金收入40000元，其每月应纳增值税为40000÷（1+5%）×1.5%＝571.43元。
4.其他个人出租不动产缴纳增值税有哪些减免税优惠？
答：其他个人出租不动产，月销售额不超过30000元的，免征增值税。
其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
5. 5月1日以后其他个人出租不动产可以开具增值税专用发票吗？
答：其他个人出租不动产，承租方为其他个人的，不得开具增值税专用发票，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税部门申请代开增值税专用发票。
6.5月1日以后其他个人出租不动产如何开具发票？
答：我市各区地税局已委托各区街道办（租赁办）代征税款，符合代开增值税普通发票条件的代征点可代开增值税普通发票，纳税人可到相应的街道办(租赁办)缴纳税款的同时申请代开普通发票，需要增值税专用发票的则到地税部门缴纳税款并申请代开。
【关注】
澄清 | 星级酒店集体涨价竟说因为它？！财政部长：这样说 没道理！
近日媒体报道称，上海、广州等地的多家星级酒店宣布从5月1日起将上调旗下客房的附加费费率。在上海，包括凯悦、洲际、万豪在内的多家酒店集团先后大幅提高房价服务费（含税），理由是“由于酒店业5月起推行营改增，因此5月1日后，旗下酒店房间价格不变，但根据房价另外征收的服务费（含税）由之前15%提高至21.9%，提升的6.9个百分点正是新增加的增值税”。
在广州，一位姓杨的先生表示他准备在珠江新城丽思卡尔顿酒店预订一间5月1日的客房，从网上查看费用清单时，意外发现除了房费、服务费外，还莫名其妙地多了一项100多元的费用。“原本我也没有在意，仔细计算才发现猫腻。这100多元叫作预估政府税款和费用 ，占总房价的6.9%，加上15%的服务费，附加费竟然高达21.9%！”
杨先生说：“酒店提供的服务没有任何变化，房间也是原来的房间，平白无故多收了100多元，我觉得非常不合理。”杨先生曾打电话到丽思卡尔顿询问情况，却被告知因为国家实行“营改增”政策，多交的100多元是合理收费。
除住宿外，在酒店里的其他餐饮、SPA服务等都要加收增值税费用。至于具体增加多少，还要看酒店的具体政策。而且，一些酒店还表示，即便是老顾客也不会免除这笔费用。
税务部门称不能背涨价“黑锅”
酒店方面声称涨价的原因是因为营改增，根据相关规定，酒店和餐饮业一样，属于生活服务业，5月1日前，缴纳营业税，税率是5%。5月1日营改增后，改为缴纳增值税，酒店业提供的“住宿服务”的适用税率是6%。也就是说，从税率上来看，是上升了1%。但由于增值税是价外税，在计算缴纳增值税时，需要转换为不含税价格。因此，实际上，酒店虽然是按照6%的税率缴纳增值税，但其名义税负实际上是6%÷（1+6%）=5.66%。这样，酒店业的名义税负在营改增后实际上仅比原来营业税5%的税率微增了0.66%。
同时，根据增值税的征税规则，酒店新购进的不动产、水电、燃气、消耗性日用品、固定资产、房屋装修及维护费用、其他外包服务等，均可按规定作为进项抵扣，抵扣越多，计税基数越小，缴的税也越少。因此，经预估测算，酒店业的实际税负应当整体持平甚至有所下降，整个服务业的税负并不会有大的变化。
因此，包括上海市和广州当地的税务部门都表示，“营改增”后酒店的实际税负只减不增。以营改增为借口进行涨价，这个黑锅税务部门不背。
楼继伟：酒店行业都是减税的
财政部长楼继伟25日接受采访时也表示，酒店要涨价是自己的经营行为，把原因归咎于营改增一点道理都没有。他表示，全面推开营业税改征增值税就是由征收营业税改为征收增值税，而不是在原征收营业税的基础上再征收一道增值税。也就是说，酒店业的纳税人，在今年“五一”之前缴纳的是营业税，从今年“五一”之后，将不再缴纳营业税，改为缴纳增值税。“我们做过测算，酒店行业都是减税的。”楼继伟说。
楼继伟算了一笔账，比如某酒店为增值税一般纳税人，当月销售收入（含税）106万元，同期采购设备、材料等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3万元。同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。
至于年销售额在500万元以下的酒店，营改增后将其归为增值税小规模纳税人。按政策规定，这部分纳税人适用简易计税方法依照3%的征收率计算缴纳增值税（即：销售额×3%），与原先5%的营业税税率相比，其税收负担直接下降约40%。
有业内人士称集体涨价或涉嫌违法
对于这些酒店集团将涨价归因于营改增，上海财经大学教授胡怡建表示：“这是极其不负责任的行为，带有混淆视听的成分，也一定程度上扰乱了营改增试点的正常推进。”
而有业内人士则分析称集体涨价行为或有违法之嫌。广东的一位资深律师朱永平表示，尽管酒店住宿价格不属于政府指导价格的范围，而是市场调节的价格，根据《价格法》的相关规定，经营者能够自主制定属于市场调节的价格，经营者应当将调整后的价格明码标价。但是，如果发现并能够证明具有竞争关系的经营者达成了固定或变更商品价格的垄断协议，或相互串通操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益，则该行为违反《反垄断法》、《价格法》的相关规定，属于违法行为。
来源：龙华地税