年后，报复性买房尚在路上，报复性还贷潮来了。

最近，关于“提前还房贷要排到4月”的词条登上热搜。至此，从2023年开年至今，一个月内“提前还房贷”已经三次登上热搜。

为何会出现大规模“还贷潮”，到底要不要提前还房贷？一起来看看...

问题一

为何会出现“报复性”还贷潮？

1.直接原因是利率降了，再继续按照之前较高的贷款利率每月支付利息不划算。

之前，很多人买房的房贷利率超过5%，有的甚至超过6%。这两年，首套房贷利率从4.25%持续下滑至4.1%点多。截至目前，已经有30个城市的首套房贷利率跌到4以下，最低达到3.7！

同样是贷款100万元、期限30年，在4.1%和高位6.1%的房贷利率下，每个月的还款额相差将近1200元，总利息相差了44万元。存量和新增房贷利差超过2%的事实，这是刺激提前还房贷的主要原因之一。

2.资本市场表现不佳，居民对理财收益的预期收益率下降，是导致提前还贷潮的重要外部因素。

“去年我炒股亏了六七万。提前还贷等于找到一个5%点多的大额存单，现在去银行买理财，3%的收益都少见。”

这两年，股票、基金大幅下行，银行理财产品出现“破净”，普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守。央行2022年四季度城镇储户问卷调查：倾向于“更多储蓄”的居民占61.8％，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5％，比上季减少3.7个百分点。在全国住户存款创新高的大背景下，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。

3.受经济下行冲击，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗，是提前还贷的根本原因。

“我国居民赚100块钱，要拿出15块还债，有一些购房者可能要超过50%。截至2022年末，全国个人住房贷款余额大约39万亿，涉及超过1亿家庭。”

首付掏空了当下，房贷压缩了未来。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。

说到底，银行和房贷者之间是“零和博弈”关系。房贷者为了减少损失，倾向于选择提前还贷。银行为了减少损失，就倾向于避免房贷者“提前还贷”。

问题二

要不要提前还房贷？有哪些注意点？

对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之，则可以考虑部分或全部偿还贷款。

具体来看，以下几种情况供参考：

1.若有大量闲置资金，可选择提前还贷缩额

如果你的贷款利率比较高，特别前两年利率达到5.6%-6.0%的客户，同时手头上的闲置资金的投资理财又不能产生高于银行利率的收益，可以考虑提前还贷。这时提前还贷缩额是个减少利息支出的方案。

2.若未来几年有大额资金需求，不建议提前还贷

提前还贷既是一个短期的资金选择，也涉及长期资金规划。对很多人来说，房贷是唯一一个具备较低成本、较长期限、较大额度的贷款，如果未来几年内有大额资金需求，那么提前还房贷未必是最佳选择。

假设一两年之后资本市场好转，赚钱效应再度回升，那么现在急于提前还款的人，会不会又后悔还款过早呢？

3.不建议用经营贷、消费贷提前还款

不少中介表示“可以用经营贷、消费贷来置换房贷，利率仅需3%-4%”，从而达到提前还贷的目的。

2月2日，深圳市房地产中介协会曾郑重提示：严禁参与贷款中介、金融中介、“影子”中介等场外机构和个人违规利用“经营贷”的不法行为！

对此，资深人士提醒，用经营贷换房贷本质上是一种违规行为。房贷转经营贷存在不少风险，首先经营贷的贷款人名下要有公司，此外要有资金先归还房贷，而且一旦被银行发现贷款人违规操作，还存在抽贷的风险。如果没有3年内还清的能力，不建议使用！

最后，是否提前还贷，还是建议结合自身情况，在资金充裕的情况下可以考虑，但如果条件不具备以及未来收入不确定的情况下，建议谨慎提前还贷，特别要警惕中介机构经营贷代替房屋按揭贷款的操作。

问题三

还能期待哪些房贷利率政策？

1. “商转公”

目前，多地已经开始落实有条件的“商转公”，即住房商业贷款转公积金贷款政策，以切实有效降低居民房贷负担、提升居民消费信心。

2. LPR利率继续下调

1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，1年期和5年期均维持不变！至此，LPR报价已经连续5个月保持不动。

3. 存量房贷利率打折

2月1日，《经济日报》发文建议，银行适度降低存量房利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

总之，房地产作为国民经济的支柱产业：占据了银行40%的信贷比重，房地相关收入占据了地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产达到60%...对于2023稳经济目标首当其冲。伴随防疫政策优化、居民消费信心的修复，地产板块的投资价值必将指日可待。