这已经是央妈今年第三次降息了。
第一次在1月，五年期LPR降低5个基点至4.6%；
第二次在5月，五年期LPR降低15个基点调为4.45%；
第三次在8月22日，LPR降低15个基点调为4.3%。
央妈一再降息，就是想给购房者释放这样一个信号：现在买房，利率比之前都低，快点上车！
然而，对普通购房者而言，再等等还是上车？
MLF、LPR、贷款利率之间的关系
MLF ：称麻辣粉，是指中期借贷便利，属于央行的货币政策工具之一；MLF是央行向各大银行提供借款的参考利率，针对范围更广，涵盖国债、央行票据等金融产品，利率相对较为固定。
LPR ：俗称驴皮肉，指的是贷款基础利率；LPR是银行向客户提供贷款时所产生的利率，主要针对商业银行向社会借贷的利率。LPR利率每月报价一次。
▶ 房贷利率 = 5年期LPR利率+加点
LPR的形成机制是在MLF利率基础上加点形成的。MLF利率的上调或下调，会传导至LPR利率，并最终影响贷款利率。
简单说：央行好比母亲，其它银行是孩子，母亲每次要给孩子给钱花，但母亲不是白给的，要收孩子利息，而孩子拿着这些钱再去做生意（借贷给企业和个人），所以 MLF 下降就是央妈给各个银行孩子的钱的利息下降了，各个银行的成本就会下降。按照常规操作，央行也会接着降 LPR 利率，刺激大家贷款买房。
“降息潮”来了，该不该买房？
8月22日本次央行大降息：1年期LPR3.6%，5年期LPR为4.3%。按照现有政策，首套房个人贷款利率最低为4.1%，二套房个人贷款利率最低为4.9%。
对消费者购房有什么影响？
打比方，房贷200万，等额本息30年期——
▶ 房贷利率6.1%，利息236.3万元，月供12119.9元，本息合计436.3万元；
▶ 房贷利率5.1%，利息190.9万元，月供10859元，本息合计390.9万元；
▶ 房贷利率4.25%，利息154.2万元，月供9838.8元，本息合计354.2万元；
▶ 房贷利率4.1%，利息147.9万元，月供9664元，本息合计347.9万元；
贷款总额不变的情况下，过去买房VS现在买房——
▶ 6.1%利率时月供比现在多了2455.9元，总利息多了82.1万元；
▶ 5.1%利率时月供比现在多了1195元，总利息多了36.7万元；
▶ 上个月月供比这个月多了174.8元，总利息多了6.3万元；
对比一看，过去总利息比现在差出了一套房的首付。那么刚需或改善是否心动？
❶ 对于已经买房的人，LPR下降可以享受多少利好？
2020年8月，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，但大部分银行则是从新一年的1月份开始调整。这意味着2023年1月份，存量房贷才会迎来新一轮调整周期。
如果到2022年底LPR共下调了三次，下调了35个基点，你2022年的房贷利率是5.6%，那从2023年1月开始，你的房贷利率将下降到5.25%。
❷ 对于首套刚需购房者，今年下半年可以说是购房的美好窗口期。无论是金融政策，还是购房资格政策，环境都非常宽松友好。
然而，房贷利率一降再降，很多人却滋生了“等等党”的心态。调查显示，很多购房者对于降息并不关心，他们更注重房价下跌到什么价位。所以，宁愿等待，也不愿因为利息的降低而买楼。
其实在我看来，我认为当下是刚需朋友买房的最佳时机。
目前的房贷利率下行相对来说是比较明显的，对于首次置业，可以省下一笔房贷，减少月供的支出。另外，从楼市调控周期来看，每一次利率下降，也预示着楼市上涨的开始。刚需买房，先上车是比较明智的选择。
如何打赢财富保卫战？
2022是货币放水年！
根据央行6月份公布的金融数据，2022年上半年的“放水量”已经达到近五年以来的最高峰：
▶ 6月份的M2增速达到了11.4%，创2016年12月以来新高。
▶ 6月末M2净增长量接近20万亿，半年放出了全年的量。
▶ 6月末社融总规模达到21万亿，同样也是历史最高。
▶ 6月末人民币贷款新增13.68万亿，比2020年还高。
从以上“金融数据”，2022上半年货币净投放量比2020和2021年多出5-6万亿。如此巨大的“放水量”，勉强维持“GDP的正增长”，上半年仅有2.5%的增速。而全年要想达到5.5%的增速，下半年至少要确保7%以上的增速。说实话，有点难！
怎么办？唯一的办法就是用“更大的水来冲”！
普通人在2022年将会面临“财富快速缩水”的严峻挑战：投资股市，股市不行；投资楼市，楼市萎靡；把钱存起来，回报率跑不赢通胀。
如何打赢“财富保卫战”？个人建议：
❶ 一是优质房地产
虽然说，在房住不炒的大基调下，今后房产大跨步上浮的可能性很小了，然而优质房产依然具备增值潜力，一线城市、强二线城市、核心区域，随着城市化的推进，购房需求依然快速增多，房地产的价格也呈现出渐涨的模式。在当前房贷利率下降的窗口期，上车正合适。
❷ 第二是贵金属
过去20年里，黄金价格从108元升至400元，虽然没有跑赢房价，但是却跑赢了一般M2带来的通胀率。有钱后，储备一定量的黄金，依然是可行的。
❸ 第三是多赚钱
未来的1万元将变得不值钱，但是你可以通过月入10万元来应对。自我增长才是王道。
还有一个与幸福
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