一方过户却没入住……
一方入住却没过户……
到底哪方是房主？
一房不容二主，买房趁早过户！
这么重要的事，可不能犯糊涂……
一方过户未入住
2010年2月，
小王与A房地产公司
签订《商品房买卖合同》，
约定购买
A房地产公司所开发小区的一套房屋。
合同签订后不久，
小王便付清全部购房款。
2013年底，
小王办理房屋产权登记。
一方入住未过户
虽办理了房屋产权登记，
因小王在别处另有房产，
并未入住案涉房屋，
平时也很少照看房子。
A房地产公司
注意到这个情况，
便打起了歪主意。
2014年，
A房地产公司与
老吴签订抵债协议，
约定用案涉房屋
抵偿拖欠老吴的工程款。
老吴随即又将房屋卖给小张，
不久，
小张一家搬进了案涉房屋。
谁是房主
直至2016年，
小王才发现
自己名下的房屋一直被小张家占有。
小王向小张出示房产证，
要求小张一家腾退房屋。
小张认为自己已支付房款，
并实际入住，
小王无权要求他腾退房屋。
双方协商未果，
小王向法院起诉。
法院经审理后认为，
小张虽然一直居住在案涉房屋，
但小王才是该房屋的所有权人。
遂判决小张一家限期腾退房屋。
以案说法
法律规定
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
结合本案
本案中，小王从A房地产公司处购买房屋并办理了产权登记，成为案涉房屋合法的所有权人。
A房地产公司在明知涉案房屋已出售给小王的情况下，隐瞒真相将房屋通过抵债方式抵偿给了老吴。即便以房抵债协议合法有效，老吴也无法获得房屋产权，客观上也就无法向小张履行产权过户的义务。
小王作为涉案房屋的物权所有人，有权要求小张腾退房屋。小张则可通过向出卖人老吴追究违约责任来救济自己的权利。
法官寄语
在房屋买卖过程中，买房人应注意审查房屋的权属状态，确定出卖人系有权处分。房屋买卖合同签订后，买房人应敦促卖方及时办理房屋产权变更登记手续，切莫以为签了合同就万事大吉。
作者 / 黔江法院 栗艳平
编辑 / 吴必安
