以下文章观点来自受采访者
周石平 上柏规划 事业合伙人 / 副总建筑师
2023-2024年，第四代住宅产品在市场倒逼的压力下中迅猛发展，多个城市相继发布相关支持性政策。在当下地产进入买方市场的背景下，第四代住宅作为人居产品新的突破口，也成为所有产品人的关注点。
第四代住宅本身具有双面性：产品创造优势的位置也自然产生相应问题。列举四个客户视角下难以规避的矛盾：
矛盾一：虽然空中花园亲近自然，但难以打理和管控；
矛盾二：虽然家人能更好相聚，但容易被左邻右舍窥探，私密性差；
矛盾三：虽然通过悬挑实现赠送，但下方住户面临视线与阳光的遮挡；
矛盾四：虽然某一层可能布局理想，但其上下层在花园错位后，体验并不完美。
▲某第四代住宅实景，站在空中花园，感觉被上层住户和左邻右舍轻易看到
▲某第四代住宅实景，站在客厅或主卧，南向的视野遮挡严重，感觉天空都变小了
▲某第四代住宅实景，一半住户客厅没有花园，只能看到下一层住户的活动
我们认为第四代住宅优势与问题并存，客观上源于该产品诞生于土地国情和住户经济条件的夹缝中，土地紧张意味着无法提供大量亲地性更好的别墅，而大多数住户的经济条件无法支付超大平层。
作为开发商，当市场机会来临，不参与就等同于把机会拱手让人，未来无法参与同一纬度产品竞争。而作为产品人，需要“戴上镣铐起舞”：在有限条件下，为客户提供优点尽可能多、缺陷尽可能少的产品，让客户愿意支付并乐于居住其中。
我们认为，第四代住宅是在不同属地条件下自然生长的，需要综合考虑五个维度：
气候-空中花园的设置与城市区位、日照需求密切相关；
政策-不同城市的政策变化，决定了产品的形态和样貌；
景观-周边是否有景观资源，如何让室外花园与其互动；
客户-重视客户的生活习惯和户型偏好，而非一厢情愿改变；
成本-第四代住宅并非专属豪宅，适配的做法更符合现实需求。
▲五位一体的第四代住宅产品观
在以上产品框架中，最终的产品形式是五个方面的综合考虑，并以最终真实销售数据的结果，以及客户入住后的体验为判断依据。因此我们认为，相比普通住宅产品，第四代住宅更需要属地化定制。
岳阳金茂云府是城市大盘的一个组成部分，地块不在市中心区域，西临东洞庭湖，东临东风湖，景观价值较高。
2019年正值当地政策放开，经过与业主团队讨论，2.2的容积率80m住宅限高条件下，与其做传统的高低配社区，不如整体打造第四代住宅，一方面可以和周边普通高层住宅差异化，另一方面作为新产品打造标杆，试水市场。
▲项目区位及鸟瞰
我们走访当地已有的第四代项目，是在传统户型基础上增加室外花园，奇数层的花园位于户型尽端，会对卧室造成干扰；偶数层的花园位于客厅侧面，无法满足 “两面临空”；奇偶层的产品差异还导致去化速度和售价的落差……同时客调结果显示客户观念较为传统，希望户型尽可能方正，并且考虑华中区域的气候，不希望室内空间有南向遮挡。
▲实地调研市面产品存在的问题
我们把解题思路定为做一款“有足够亮点并同时解决六个问题的空中院子产品”。经过多稿户型对比，最终设计的户型面积在180-220㎡范围内。L型的空中花园，将集中的活动空间向朝向景观资源，与270°的端厅结合，空中院子在侧面错层悬挑并与公区交互，避免尽端空中院落对主卧的功能干扰，而南北侧室外仅设置阳台宽度的户外空间，避免影响室内采光。
▲户型创新点
▲户型平面
▲室内方厅和空中院落实景
错层露台的视线干扰是重点解决的问题。磨砂玻璃和反向百叶的细部，避免了同一个组合单元内的上下两户进入到邻居视野。
▲磨砂玻璃解决空中花园与上层阳台间的视线遮蔽，反向百叶解决上下两层空中花园之间的视线遮蔽
▲岳阳楼元素演绎+现代化体块构成关系，形成住宅立面造型
▲高层住宅主体以空中院落为特征
▲示范区庭院
最终建成效果在严控成本的情况下基本实现了设计初衷，产品亮点受到客户欢迎，而容易出现的问题也被尽可能地解决与规避。该项目成为岳阳2023年1至9月销售面积、成交套数、销售额TOP1，售价也比周边普通住宅有30%左右溢价，成为当地现象级的项目。
西安上实浐灞自然界·河山二期，位于风景优美的浐河与灞河三角洲，北侧灞河的一线景观视野不可复制。2019年西安市场还没有出现第四代住宅的叫法，经过与业主团队讨论，为了突出项目的稀缺性，不去复制市场常规产品，大胆做差异化创新。
▲项目区位及鸟瞰
最终在1.5的容积率，80m限高的用地条件下，打造出两款定制产品，满足高端市场的不同需求：高层产品为了更好地利用东北侧河景，大胆摒弃西安市场主流的“南厅”户型，设计“北厅”+“东厅”组合的T2产品，每一户客厅都能看河，并与户外露台相连。
▲通过局部出挑，避免上下户之间的视线干扰
▲高层住宅组合平面图
▲高层效果图
多层产品在限墅令的限制下打造上下叠，和业主团队讨论后提出了“甲板式情景叠院”的概念，希望通过产品创新达到“上叠也有院子”“层层都有露台”的设计目标。
下叠户型（1层-2层）可尽情享受超大面宽结合浸入式院落，具备建筑室内外情景空间；上叠户型（3层-5层）通过端部后退的方式拥有环绕式院落，同样“有天有地”。3层南侧室外空间处理为过道，270°院落主体部分位于叠墅侧面，与挑高客厅结合，避免与下叠住户的视线干扰。
创新的空间模式，使每一层都通过退台获得院子或露台，叠墅拥有五层室外拓展空间。考虑到北方住宅对日照的要求，几乎所有起居室和卧室都位于南侧，兼具舒适度和实用性。
▲叠拼产品设计亮点
▲下叠一层平面（由西安上实提供）
▲上叠一层平面（由西安上实提供）
▲下叠双层挑高客厅（由西安上实提供）
▲叠拼效果图与建成实景
最终两款定制的产品都获得市场积极反馈。高层产品客户对于能正面河景的客厅与挑高露台非常认可，每次开盘均售罄，叠墅产品凭借独有的产品体验成为2023西安豪宅的明星产品，开盘后快速售罄并顺利交付，也印证了第四代住宅与低多层产品的结合可爆发出更高的潜力。
未来地产板块的竞争是产品的竞争，产品的背后是思维的竞争。因此我们认为总结第四代住宅的“规范”或“套路”并不重要，重要的是厘清每一款产品背后的逻辑，以及通过差异化的打造让产品立足于市场的策略。作为产品人，面对不同城市不同的项目，坚持“多维度综合考虑”和“创新而不复制”的产品观，力求解决客户问题，创造独特体验，赢得市场认可。
