众说 | “住有所居”——中国房地产健康回稳

房地产一直是牵动我国社会民心的重点产业。十九大报告中，讲到“房子是用来住的，不是用来炒的”时，现场响起热烈的掌声。当下，有关部门对房地产的明确定位还体现在三季度的经济数据中，前三季度，商品房销售面积11.6亿平方米，同比增长10.3%，增速比1-8月份回落2.4个百分点。

资料来源：国家统计局

房地产价格调控有效，价格回稳，发展结构更加健康，对于广大购房者来说是个好消息。但在各个相关行业，不少业内人士提到前几年我国GDP增速较高，房地产行业功不可没，现今房价热度降低，对经济的拉动作用逐渐减弱，难免对正处结构转型的经济造成负面的影响。那么，如今房地产发展究竟是何局面，我国是如何既做到房价降温，又不影响经济发展与结构转型的？

前几年的商品房价高涨，短时间内涨幅之大令人咋舌，细究其中的定价机制，不少都是投融资杠杆过多，以及有人蓄意抬高造成。

自去年以来，国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策，其中十分关键的一条便是提高房地产贷款利率。

中国人民银行20日发布的2017年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，9月末，金融机构人民币各项贷款余额117.8万亿元，同比增长13.1%，增速比上季末高0.2个百分点；1-9月增加11.2万亿元，同比多增9980亿元。

报告表示，房地产贷款增速继续回落。9月末，人民币房地产贷款余额31.1万亿元，同比增长22.8%，增速比上季末低1.4个百分点；1-9月增加4.4万亿元，占同期各项贷款的39.6%，比上半年占比高1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额21.1万亿元，同比增长26.2%，增速比上季末低4.6个百分点。

9月末，房产开发贷款余额6.7万亿元，同比增长22.7%，增速比上季末高4.4个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额3.2万亿元，同比增长37.9%，增速比上季末高1.7个百分点；地产开发贷款余额1.4万亿元，同比下降12.8%，降幅比上季末缩小5.1个百分点。

可见，无论是购房或是房产开发，之前倾注的大量流动性正在慢慢抽离，流向更加需要发展的产业，缓解了之前各产业之间发展不平衡不充分的问题。

海通证券姜超等人却对房地产价格与销量下降表示担心，他们在《市场预期和真实经济——海通宏观债券每周交流与思考第239期》中提到：“展望未来，我们认为还有一个潜在的风险来自于房地产部门。

资料来源：海通证券研究所

地产销售首度转负。9月份的全国地产销售面积同比下降-1.5%，为两年来首次出现负增长，3季度的地产销售面积增速为1.6%，也比2季度的13.1%显著下降。考虑到房贷利率的持续上升，消费贷监管趋严，以及地产调控力度不减、限购限售城市仍在增加，未来地产销量的持续负增是大概率事件。

地产影响必将体现。但地产销售下滑对经济的拖累其实还未明显体现，3季度的地产相关家具、建材等消费增速仍高，而9月份的地产投资增速仍保持在9.4%的高位。市场目前对未来的地产投资依然谨慎乐观，理由是库存大幅去化，9月份的全国商品房待售库存位于历史低位。但统计局公布的商品房库存为已竣工未销售的现房库存，而今年以来全国商品房新开工持续回升，年内的新开工面积仍远高于销售面积，商品房施工面积创新高，这意味着考虑期房以后的全国商品房库存其实并未明显下降，因而如果地产销售持续负增，地产投资也势必会大幅下滑。

经济从复苏到滞胀。因此，从真实的经济表现来看，从16年初到17年中的经济增速和工业品价格稳中有升，确实对应着经济复苏；但17年3季度呈现经济增速下行而通胀上行，这其实就是典型的滞胀。所以，虽然3季度的资本市场走出了股涨债跌的经济复苏预期，但实际的经济表现却是滞胀，而美国70年代滞胀期的表现是股债齐跌、现金为王，这背后的预期差应该是未来值得关注的风险。”

正如姜超等人所说，房地产一直是拉动我国经济发展的重要产业之一，如今房地产销售下滑，势必对经济增速产生影响，但这样一种影响是否是负面的，还需结合其他产业发展状况共同分析。

日前，十九大新闻中心举行记者招待会时，国家发改委副主任宁吉喆介绍推进中国经济平稳健康可持续发展有关情况提到房地产投资的状况，特别提到他们还在积极推进境外投资条例的立法工作，促进境外投资持续健康发展。前三季度中国非金融类对外投资780亿美元，降幅在收窄，结构趋于优化，房地产等产业对外投资没有新增项目。

那么之前活跃在房地产中的资本究竟流向何处？根据中央人民银行数据，以下贷款方贷款增速不断提高：

企业中长期贷款增长较快。9月末，本外币非金融企业及机关团体贷款余额80万亿元，同比增长8.7%，增速比上季末高0.6个百分点；1-9月增加5.6万亿元，同比多增6979亿元。

从用途看，9月末非金融企业及机关团体固定资产贷款余额34.2万亿元，同比增长12.5%，增速比上季末高1.8个百分点；经营性贷款余额35.8万亿元，同比增长11.8%，增速比上季末高1.9个百分点。

小微企业贷款增速提高。9月末，人民币小微企业贷款余额23.5万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.6个百分点，比同期大型和中型企业贷款增速分别高3.9个和7.3个百分点。

服务业中长期贷款加快增长。9月末，本外币服务业中长期贷款余额30.1万亿元，同比增长18.6%，增速比上季末高1.7个百分点。其中，交通运输、仓储和邮政业中长期贷款余额同比增长9%，增速比上季末高1.6个百分点；水利环境和公共设施管理业余额同比增长28.1%，增速比上季末高0.5个百分点。

活跃在房地产中的资本转投上述类型的产业，对国民经济稳中求进助力甚大，关于房地产价格下降影响经济发展的担心在此可以得到部分缓解。但同时，房地产在国民经济中的重要地位将不会改变，经济发展依旧需要房地产的强力支持。

对此，住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一指出：

中新社 韩海丹 摄

自改革开放以来，中国房地产市场发展迅速，2016年人居住房建筑面积是40.8平方米，城镇居民人均住房面积是36.6平方米。朱中一说：“这一数字应该说是不小的，目前的问题是发展不平衡、不充分的问题。”

应对房地产市场发展不平衡、不充分的问题，十九大报告强调“租购并举”，朱中一认为，从购租并举到租购并举，反映国家要解决好农业转移人口的市民化问题。

“十三五以后，解决农业转移人口和新市民的问题是个主要矛盾，这部分人住房的消费能力有限，所以要大力发展租赁市场，把租放在前面。但这并不是说租赁住房的数量大于购买住房的量，而是重点强调租。”

另一方面，房地产市场定位更加明确。十九大报告强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，朱中一表示，一味强调数字增长的观念要转变，房地产市场要关注“住有所居”和“房地产市场的平稳健康发展”的问题。

同时，他相信，尽管今年以来房地产市场有所降温，但全年全国商品房的销售面积、销售额、房地产开发投资的绝对量肯定会超过去年的水平，不必过分担心。

放眼未来，朱中一认为：支撑房地产发展有三大因素，城镇化发展、城市更新改造以及居民消费升级。

在城镇化发展方面，城镇化率不断提高是一方面，另外还要解决发展中的不平衡问题。在这方面，国家已出台一些政策，如全国12个城市开展住房租赁试点，全国13个城市试点集体用地建设租赁住房，以及鼓励发展特色小镇等。

在城市更新改造方面，到2020年要基本完成城镇棚户区城中村改造或农村的危房改造任务，解决好群众的住房问题。2017年计划改造棚户区600万套，2018年到2020年再改造1500万套，这有利于解决老百姓的住房问题。

在居民消费升级方面，一块是新经济业态的发展，如众创空间；一块是推进养老地产、文化地产、旅游地产发展。

住有所居，共享经济发展红利

早在去年，中央财经领导小组便提出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。这一定位体现了当局对人民生活水平的强烈关注，并且也采取了实际行动朝此目标努力。未来，可以预见我国房地产将发展得更加平衡、更加充分，提升居民对购租住房的满意度，使全体人民共享经济发展红利。

来源：观点地产网 中国新闻网 华尔街见闻 新京报 中国证券报·中证网 国家统计局

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