众说 | 国内首例房产家族信托试水

信托（Trust）是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理和处分的行为。

信托是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托的职能概括起来就是“受人之托，履人之嘱，代人理财”。

美国是信托业最为发达的国家。无论是信托资产的规模，还是信托产品的丰富，抑或是监管体系的完善，美国信托业都处于遥遥领先的地位；美国是当今世界信托业最为创新的国家。在美国的金融体系中，信托机构与商业银行享有同等地位。从资产拥有情况来看，美国的信托资产、银行资产和保险资产三分天下。

我国《信托法》第十条规定，“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。”“未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”

与此同时，2017年10月1日正式生效的《物权法》第九条规定，“除依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”

对此，中国政法大学王涌教授曾表示，“登记制度是国内不动产信托发展的一个巨大的壁垒，由于无法办理相应的信托登记手续，直接导致了这些信托关系从一开始就难以生效。”

北京京都律师事务所主任律师韩良表示，“区别于普通法国家和地区办理信托无须登记，以及大陆法国家或地区比如日本、中国台湾，信托登记仅仅拥有对抗效力的规定，我国的不动产信托登记是生效效力，换句话说，不登记就是无效的。”

由此，解决“不登记不生效”问题，成为了国内不动产信托（主要是房产信托）的重要生命线。

目前国内家族企业正在迎来传承高峰，未来5年-10年将有300万企业面临传承交接的考验。不仅如此，国家金融与发展实验室在2017年底发布的报告显示，2017年我国高净值人群预计达到了197万人，其中23.21%面临子女教育与财富传承的问题。

然而，在家庭财富传承需求如此强烈的背景之下，由于受制于信托登记的相关法规局限，家族信托必须以资金作为信托财产设立且不得是债务性资金，这让国内家族信托呈现出了非常单一的现金模式，更多的包括房地产、股权在内的家庭信托传承计划难以付诸实现。

近年来，国内各信托公司纷纷开始探索打破现行信托登记相关法规的局限，设计国内不动产家族信托的可行方案。目前，北京银行已为北京某居民上亿元房产的传承设计了可行的信托方案，中国外贸信托也宣布国内首单不动产传承家族信托签约成功落地。

以北京银行设计的房产家族信托为例。该行通过合作北京信托，要求客户宋女士先出资设立一个单一资金信托，再由该信托出资购入宋女士房产，最后将该信托受益人制定为“直系血亲后代非配偶继承人”。从法律关系上来看，宋女士本人为信托的发起人和委托人，北京信托作为受托人，而包括其儿女在内的“直系血亲后代非配偶继承人”则为信托受益人，之后由该信托对宋女士指定的房产发出购买要约，实现该信托对房产的控制。

而这个看似“左手转右手”的信托方案却成功解决了现行法律尚未将房产、股权等纳入信托财产进行单独登记的难题。通过先设立现金信托再买入指定房产、不动产等的方案设计，既可以避开股权、不动产等信托财产不登记不生效的困境，又可以绕开了现行《物权法》等相关法规对国内家族信托资产归属权与收益权不得分割的相关规定。从而，客户可以成功实现真正的信托关系下的财产转移与隔离保护，信托关系下的委托人、受托人或受益人的债权人均不得对信托财产主张权利。

由于我国尚没有针对信托财产的特别纳税制度，此种方案设计的最大缺陷则是设立、运行成本较高。一方面，利用资金信托购买房产需要缴纳不菲的二手房交易费用。税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：增值税（原营业税）、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中，对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。而且，需要注意的是，二手房交易过程中买方和卖方都需要承担不同的税费。另一方面，信托公司持有这些房产后，每年还需缴纳一定比例的持有税。对于信托下持有的超亿元的房产来说，每年0.84%的房产持有税意味着每年要支出上百万的税负。“这是因为在我国信托法律关系下，信托法律关系设立仍然被视为交易行为，有交易就需要纳税。”韩良说道。由是，我国大量高净值人群现阶段更多地选择前往香港、新加坡等信托法律制度更为完善的国家或地区设立不动产、股权等家族信托。

而在英美法系国家，一般把信托关系视为一种法律关系，委托人把自己的财产委托给信托机构（受托人）管理，这时信托就在法律上切断了委托人与其财产之间的所有权链条，体现在税收上，一般对财产所有人委托给受托人的财产所得不再征收，同时只要受益人不从信托机构得到分配的利益，受益人也不用就信托财产缴纳任何税收。

而欧洲大陆法系的国家一般不把信托视为一种法律关系，只是将其视为委托人与受托人之间的一种合同关系。体现在税收上，由于不承认信托财产独立的法律地位，所以对于财产所有人的信托财产及其收益有时也要征税。

2017年12月15日，中国对外经济贸易信托联合波士顿咨询公司发布《中国信托行业报告》（以下简称《报告》）显示了我国信托业未来的制胜核心在“服务”二字。尤其是围绕家族财富传承的信托服务，《报告》提出要以高净值客户财富管理需求为核心，充分发挥信托制度优势，将服务与财富管理有机融合，提供包含财富保障与传承、资产配置等综合服务，成为高净值客户的财富管家。

目前，在我国，无论是不动产信托，还是股权信托，由于缺少相应的可落地的登记制度，导致这些信托服务在推进上面临重重挑战。因此，反观这些高净值客户的财富内容，除了现金财富之外，包括房产在内的不动产、股权、艺术品（奢侈品）、知识产权等财富管理和服务仍然有待提上日程。

参考：

1. 中国信托业协会：《国内首例房产家族信托试水》

2. 君合法律评论：《房产、股权等能否设立内地家族信托》

3. 搜狐财经：《北京银行家族信托公司试水房产传承》

—责编：朱新玥 —

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