编者按：在修缮市场由星星之火渐成燎原之势的关键时期，本网特约撰稿人通过广泛的调研，完成《修缮，从认知到行动》一文。由于修缮市场涵盖广、内容多，全文有5万余字，包含了认知、战略、战术三部分，为便于阅读，本网将文章拆分成若干系列予以连载。感兴趣的或由疑问的可以参加本网6月13-15日举办的杭州会议，会上将专门阐述。祝阅读愉快！
如果新建工程为普通士兵，修缮工程就是特种兵。修缮工程需要经验更加丰富的管理人员与团队、更加高效的供应链，还要有高技术含量的仪器设备、新的施工技术以及新的建筑材料。不少企业做过一些修缮项目，理论上利润很高，但按照传统方式去组织和管理，项目结果很多是“工人挣钱，公司不挣钱”。究其原因，还是新建项目管理模式适应不了修缮项目，需要调整模式，减少窝工，提高效率。
2.2.1 修缮工程的难点和致命点
修缮项目最核心的是技术方案，最大的挑战是施工组织。两者都需要足够的经验与教训的积累。房屋修缮最广泛的比喻是“建筑医院”。如同医院一样，修缮也是由一个个垂直的细分领域组成，每个垂直领域都有自己的疑难杂症，如地基下沉、渗漏、保温失效、外墙保温层脱落，墙体裂缝、地面破损，其中的每一样都需要自己的“专科医师”，但又相互关联，比如加固的要懂防水，否则加固后防水又坏了，还有地基下沉导致开裂、开裂导致渗漏、渗漏导致保温失效和脱落等等情况都需要综合性的方案。建筑是一个整体，治标需要治本，所以更适合的比喻是中医院，经验非常重要。否则，许多疑难杂症都无法得到彻底根治。所以，仅仅靠一个企业的积累有限，需要第三方平台来充分丰富、完善不同场景的修缮案例，以推动整个行业技术的进步。
其次是高流动多组织复杂协作的管理模式与效率。常规修缮主要业务是防水防潮防霉、节能改造、外墙翻新和适老性改造，现场作业时间常有限制，安全防护、噪音、粉尘、防污措施要求高，新建日常用的施工设备往往受制于修缮场地，设备进出、安装与作业都不方便，此外修缮材料品种多、用量小而且零碎，缺少一样就会导致工人们停工等待，高效的管理模式和专业的团队管理是修缮项目赚钱的关键。因此，除了技术的积累，还特别需要有经验的作业团队和工人。而这些，也离不开第三方技能培训与专业人才输出。
修缮工程很容易为曾经的建设者背锅，因为新建的供应商很多已经找不到了，建筑修缮中或修缮后再度出现塌方、坍塌等质量事故，背锅的往往会是修缮方。所以，修缮承包商必须约定清楚质量责任划分，施工中要小心再小心，对“危楼类”结构有缺陷的建筑要谨慎再谨慎。
为让读者对修缮工程有全面的认知，少走弯路、少交学费，我们可以按照修缮工程的五大步骤来详细阐述。
2.2.2 修缮工程第一步-接活前的预防针
商品房小区，有原开发商、物业、街道办、居委会、业委会以及形形色色的业主，如果没有了解清楚其中的关系、其中的矛盾，贸然入局，将会陷入“人民战争”的汪洋大海，不仅赚不到钱，而且血本无归，还很难脱身。
一旦产生任何纠纷，业主都不会认为自己有问题，通过施压政府，最后一定是施工单位去承担各种各样的损失。
如果遇到此类问题，可以参考台湾地区“危楼计划”，即在业主意见不统一，无法有效实施修缮时，政府主管部门出面，从基础、设备、外墙等角度出发，将此楼定义为“危楼”，限期整改。如未整改，出于安全的角度关停电梯、水电等服务措施，而且一旦出事，由业主集体承担事故后果。其次是果断放弃，寻找单一业主（如单位自建房、别墅会所等）项目，此类项目较为稳妥。
2.2.2修缮工程第二步-上门勘察设计
这里面包括了检测和鉴定，政府项目需要有质量鉴定资质的检测机构，需要高技术的检测仪器设备，现在国内大多数检测仪器设备实用性不强、准确性不高，而且相关技术人才缺乏。建筑产业链中最适合的承担者为各类建筑工程质量检测鉴定站和各级建筑科学研究院所，面对形形色色、大大小小的质量缺陷，只要专心修缮技术与检测仪器研发，各地建筑工程质量检测技术公司大有机会。
2.2.3修缮工程第三步-定制修缮方案
这一步需要经验丰富、精通建筑物理学、精通材料与工艺、了解质量验收细节的综合性技术人才，能够快速诊断问题的根源，比如找到渗水的漏点，再给出多种修缮措施组合一起以保障彻底根治。
目前，许多材料厂家承担了出具方案的角色，但术有专攻，材料不是大力丸，修缮涉及结构、土建、设备、装饰，材料厂家如同医药厂，出具修缮方案有其局限性，长期发展不看好。
修补材料不同于新建材料，要求是快干早强、免拆除或少拆除、多功能、小包装等等，需要无机和有机材料相结合的综合方案，需要根据施工需求创新施工机具，比如灌浆设备、打点滴工具等。修缮材料广泛分布在各个材料厂家，除公路修补外，砂粉涂行业还没有一家专注修缮的材料厂家。修缮是一个体系，材料与工艺如同治病的医药。国内材料与工艺相比欧美日还有很大差距，创新大有可为。
方案需要标准领航。标准方面，由于国家对古建筑的重视程度较高且发展时间较长，古建筑修缮的标准相对健全、图集相对规范，古建筑存量大的地区的地方标准也容易形成体系。而房屋的修缮图集主要集中在抗震加固、结构加固方面，专门针对防水、保温等方面的相对较少；在标准方面，相关的体系还没有建立起来，一些重要的标准已经年代久远，比如1995年出台的《全国统一房屋修缮工程预算定额（土建、古建筑、暖通、电器、电梯）》。
截止2021年的不完全统计，我国现有及在编的既有建筑改造国家标准和行业标准共计61部，其中结构/现场检测有16部工程建设标准、5部产品标准，改造与加固有16部工程建设标准、6部加固材料标准，维护与修缮有 9部工程建设标准、5部产品标准。
2021住房和城乡建设部《既有建筑维护与改造通用规范》（GB 55022-2021）
2016中国建筑科学研究院有限公司《既有公共建筑综合性能提升与改造关键技术》
2017中国建筑科学研究院有限公司《既有居住建筑宜居改造及功能提升关键技术》
2021中国建筑科学研究院有限公司《既有城市住区功能提升与改造技术》
供热系统节能改造技术规范 GB/T 50893-2013 (建筑物供暖系统)
既有建筑绿色改造评价标准 GB/T 51141-2015
既有居住建筑节能改造技术规程 JGJ/T 129-2012
公共建筑节能改造技术规范 JGJ 176-2009
既有住宅建筑功能改造技术规范 JGJ/T 390-2016
古建筑木结构维护与加固技术规范 GB 50165-92
混凝土结构加固设计规范 GB 50367-2013
建筑结构加固工程施工质量验收规范 GB 50550-2010
砌体结构加固设计规范 GB 50702-2011
工程结构加固材料安全性鉴定技术规范 GB 50728-2011
建筑边坡工程鉴定与加固技术规范 GB 50843-2013
建筑抗震加固技术规程 JGJ 116-2009
既有建筑地基基础加固技术规范 JGJ 123-2012
建筑结构体外预应力加固技术规程 JGJ/T 279-2012
预应力高强钢丝绳加固混凝土结构技术规程 JGJ/T 325-2014
钢绞线网片聚合物砂浆加固技术规程 JGJ 337-2015
纤维片材加固砌体结构技术规范 JGJ/T 381-2016
地下工程渗漏治理技术规程JGJ/T212-2010
房屋渗漏修缮技术规程JGJ/T53-2011
屋面工程技术规范GB50345-2012
民用建筑修缮工程施工标准JGJ/T112-2019
涂料饰面模塑聚苯板薄抹灰外墙外保温工程施工技术规程T/CABEE065-2024
涂料饰面岩棉薄抹灰外墙外保温工程施工技术规程T/CABEE066-2024
2.2.4修缮工程第四步-签约
方案经双方认可后，施工深化设计、修缮材料、施工工艺的要求也就确定了，这一步最要注意的是工期。由于修缮的不确定性往往导致窝工，施工现场要求以及责任都需要在合同中明确，充分考虑会导致工期延长的各种因素及其解决方案，比如材料仓库的费用、清理费用、文明施工措施费用等，这样才能得出可承担的风险性报价。
2.2.5修缮工程第五步-施工
施工前要结合“人机料法环”逐项准备充分。鉴于修缮项目的特点，材料需要有保障能及时送达的供应链，或者在现场提前贮存，以备不时之需。新材料新工艺离不开有组织的事先培训，专业化的修缮团队是修缮市场做大做强的前提条件。
由于业主往往仍居住在施工现场，安全、文明、快速的要求更加严格，工种多但单一工种周期短，与业主、物业的协调要求更高。相对全封闭的新建工地，修缮工程的不确定性对施工组织和管理提出了很高的要求。这是修缮往往比新建成本贵7倍的直接原因，也是导致“工人挣钱、公司不挣钱”的根源。
如前所述，施工是修缮的主角。项目管理模式、工人组织模式，尤其是培训与薪酬体系，对传统施工企业来说，都是一项新的挑战。没有有效的应对之策就承接修缮项目，往往会人财两空，浪费了窗口期的宝贵机会。面对修缮工程“高流动多组织复杂协作”的管理挑战，数字化工具是唯一的选择，唯一的答案。
2.2.6修缮工程第六步-质检验收
质检验收需要明确既有建筑潜在风险缺陷和修缮内容的区别，也就是修缮方案与修缮施工的责任划分。否则，一个漏点就可能导致整个项目血本无归。
2.1.5.1围护系统节能工程检验批的划分原则
1) 相同保温隔热材料、工艺和施工做法的墙面，每1000㎡扣除窗洞后的保温墙面面积划分为一个检验批，不足1000㎡也可划分为一个检验批；也可根据与施工流程相一致且方便施工预验收的原则，由施工单位与监理单位共同商定。
2) 相同设计、保温材料、工艺和施工条件的幕墙，每1000㎡划分为一个检验批，不足1000㎡也划分为一个检验批；同一单位工程的不连续的幕墙工程应单独划分检验批；对于异形或有特殊要求的幕墙，检验批的划分应根据幕墙的结构、工艺特点及幕墙工程规模，由施工单位与监理单位共同商定。
3)同一广家的同一品种、类型和规格的门窗及门窗玻璃每100樘划分为一个检验批，不足100樘也划分为一个检验批；同一厂家的同一品种、类型和规格的特种门每50樘划分为一个检验批，不50樘也划分为一个检验批；对于异形或有特殊要求的门窗，检验批的划分应根据其特点和数量，由施工单位和监理单位共同商定。
4) 相同保温材料、工艺和施工做法的地面，每1000㎡面积划分为一个检验批，不足1000㎡也划分为一个检验批；也可根据与施工流程相一致且方便施工与验收的原则，由施工单位与监理单位共同商定。
5)相同保温材料、工艺和施工做法的地面，每1000㎡面积划分为一个检验批，不足1000 ㎡也划分为一个检验批；也可按施工段或变形缝划分；不同构造做法的地面节能工程应单独划分检验批。
2.2.5.2供暖空调设备及管网系统节能工程
2.2.5.3电气动力节能工程
2.2.5.4检测与控制节能工程
2.2.5.5可再生能源工程
如果说新建是装配新车，只需要按部就班做好每一步即可，成本很好控制，可以实现标准化、无人化。而修缮则是修车，先要找出质量缺陷的根源，再给出根除缺陷的办法。同一缺陷会有不同的症状，会用到不同的办法，不同的工期和不同的报价。相对装配新车，汽车修理需要技术人员掌握更多的技术知识，比如汽车的结构、发动机、电子系统；其次，还需要更多的经验，比如汽车的维修、检查、更换什么零部件；最后，还需要掌握汽车的维修、检查以及汽车的安装、调试等技术，掌握汽车安全操作规程，以确保汽车的安全性。
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