编者按：在修缮市场由星星之火渐成燎原之势的关键时期，本网特约撰稿人通过广泛的调研，完成《修缮，从认知到行动》一文。由于修缮市场涵盖广、内容多，全文有5万余字，包含了认知、战略、战术三部分，为便于阅读，本网将文章拆分成若干系列予以连载。感兴趣的或由疑问的可以参加本网6月13-15日举办的杭州会议，会上将专门阐述。祝阅读愉快！
就修缮领域各细分市场而言，从重要性来讲：结构＞防水＞节能＞管线＞涂装。需要特别注意的是，防水和节能改造是修缮最大的两个单项，防水防渗项目数量多，节能改造项目规模大。对砂粉企业而言，选择细分市场后要重点主打健康舒适，防水领域突出防渗防潮防霉（而不是单纯的防水）。一则合格的保温系统可以解决房屋防渗防霉（包括泠凝水在内），二则避免与防水企业在修缮话语权方面硬抗。
修缮市场，首当其冲就是防水市场（含防渗防漏）和节能市场（含墙面涂装），两者成为修缮的制高点。
2.3.1 修缮两大赛道之防渗
房屋质量缺陷，首推防水，包括渗漏、潮气、发霉。建筑渗漏一直居建筑工程质量通病之首，影响百姓生活安康。就2014年中国建筑防水协会牵头发布的《2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告》显示，国内主要城市建筑屋面渗漏率高达95.33%，57.51%的地下建筑存在不同程度渗漏，37.48%的住户受到房屋渗漏的困扰，平均下来每个住户家里渗漏点在1.58个左右，南方95%、北方70%的存量建筑都有修缮的必要。房屋渗漏，如同建筑的眼泪，被称为建筑“癌症”，造成的经济损失不可估量。这也为修缮市场奠定了体量。
建筑渗漏一直高居建筑通病之首，其特点是数量大但单个体量小，防水久治不愈的主要原因是防水工程造价占工程总造价的比重低（约1%）。建筑渗漏影响人身健康和生命财产安全，影响生态环境安全和建筑工程质量，严重影响老百姓对美好生活的获得感。
2.3.2 修缮两大赛道之节能
我国居住建筑节能发展经历了五个阶段，俗称为国家五步节能发展战略。标准制订是以1980-1981的建筑能耗为基础，按每步在上一阶段的基础上提高能效30%为一个阶段：
第一步节能设计标准即为30%节能标准。标志性事件为1986年3月，我国建设部颁发了第一部节能率为30%的JGJ26-1986《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》，于1986年8月1日开始施行；
第二步是在第一步基础上提高30%要求，即30%+(1-30%)×30%=51%，简称为50%节能标准。标志性事件为1996~2000年，国家又提出了新设计的采暖居住建筑应在1980~1981年当地通用设计能耗水平基础上完成节能50%的战略目标，并颁布了新的标准《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JGJ26-95；
第三步是在第二步基础上再提高30%，即50%+(1-50%)×30%=65%，即65%节能标准。标志性事件为2010年3月18号，国家又颁布了《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010，也即是建筑节能65%的标准，并于2010年8月1日实施；
第四步是第三步基础上继续提高30%，即65%+(1-65%)×30%=75.5%，也就是75%节能标准。2012年，北京、天津等地就已陆续发布地方75%节能设计标准并实行了。2018年12月8日，住建部发布75%节能标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2018，并于2019年8月1日起实施，标志着北方绝大多数地区都迈上了75节能台阶。
第五步是80%节能标准，即75%+(1-75%)×30%=82.5%。2019年12月，北京通过了80%地方节能标准《居住建筑节能设计标准》审查会，这是我国第五步居住建筑节能设计标准，节能率达到了80%以上，且全部由围护结构节能承担。2022年11月，山东省住房城乡建设厅发布新修订的《居住建筑节能设计标准》（DB37/T5026-2022），自2023年5月1日起正式实施。新版《标准》在现行标准的基础上，进一步强化节能措施，能效水平提升30%，在全国省份中率先达到节能率83%设计要求。
2021年9月8日，住房和城乡建设部发布国家强制性工程建设规范《建筑节能与可再生能源利用通用规范》,自2022年4月1日起实施。新版建筑节能规范提出更高的建筑节能要求，规定了新建居住建筑和公共建筑平均设计能耗水平应在2016年执行的节能设计标准的基础上分别降低30%和20%。不同气候区平均节能率应符合下列规定：
《建筑节能与可再生能源利用通用规范》（2022版）平均节能率要求（%）
建筑节能设计的终极目标是零能耗建筑，国外不少发达国家都已制订近零能耗的目标时间。虽然目前我国社会发展水平距此目标仍较远，但经过近三十年的发展，建筑节能的概念也已经深入人心，在日益紧迫的双碳目标和能碳双控要求下，超低能耗、近零能耗建筑规模化发展已经指日可待。
我国建筑面积总量约660亿m²,城镇住宅建筑面积为292亿m²,农村住宅建筑面积227亿m²,公共建筑面积140亿m²,北方城镇采暖面积156140亿m²。存量建筑面积大，但节能水平却很低。一是上世纪的建筑多数没有节能措施，需要节能改造；其次在低价中标的环境中，涂保质量非常堪忧，变色、开裂、脱落，保温失效、无防火措施，业内人预估80%的外墙保温熬不过10年。
所以，可以预测在双碳目标下，几乎所有的存量建筑都需要节能改造。中国建筑科学研究院建筑环境与能源研究院院长、国家建筑节能质量监督检验中心主任徐伟称：“大概 2000 年前的建筑有 200 亿平方米，2010 年前也有 200 亿平方米，2010 年后到现在建设的大概有 250 亿平方米，合计650亿平方米需要做保温与门窗改造”。
总之，防水量大、节能面广；防水更紧急，节能更重要。两者就像医院的内科与外科缺少不得，这二项将是修缮中竞争最激烈的领域。
尽管商品房产权是70年，但房地产贷款最高年限为30年，可见基本上现有建筑使用寿命也就是30年。如果没有大修，该建筑将无法居住。即时商品房刚刚启动的90年代初期，其质量比现在要好，但空调、电梯、管道、给排水设备设施、门窗都存在更换的需求。
防水和节能市场都具备培育修缮行业上市企业的体量，未来修缮龙头企业必须至少在一个市场做到领先。
2.3.3 防水与节能修缮市场对比
防水与节能，两个市场你中有我、我中有你，但各有侧重点。主要区别如下：
比较项目
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防水修缮市场
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节能修缮市场
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紧迫性
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刚需
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非刚需
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数量
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较多
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较少
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面积
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较少
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较多
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物业重视度
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重视
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较不重视
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主要体系
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防水卷材、防水涂料
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薄抹灰外保温、一体板
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2023年产值
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1000亿
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2000亿
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行业集中度
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更低
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低
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单次面积
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小，以局部为主。
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大，多是外墙整体翻新。
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单项金额
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较小
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较大
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修缮频率
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较高频
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较低
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乙方规模
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小，以个体、材料商为主
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较大，以分包企业、材料商为主
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市场现状弊端
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虚假承诺保修、后期增项，价格、材料不透明等，恶性循环趋势已现
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由于没有实测验收，节能效果参差不齐，假冒伪劣较多
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相互关系
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防水修缮会影响保温
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保温修缮离不开防水措施
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技术要求
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高。防水修缮涉及到材料、工艺、维修位置、建筑知识、检测手段、经验等大量信息，很难短期积累，因为漏水的多样性，也很难只做某一单项材料或工艺的维修。
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较低。主要难点是资金、体系的选择，施工的组织和安全保障。
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物业要求
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2年即可，不强调更长保修
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无安全风险时意愿较低
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资金要求
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较低
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较高
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趋势
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技术容易被复制，口碑
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2.3.4 节能改造项目实施分析
节能改造是通过对既有居住建筑的外围护结构、供热采暖系统及其辅助设施进行供热计量与综合节能改造，使其达到现行建筑节能标准的活动。
建筑物围护结构节能改造往往与供热计量改造同时进行，节能改造应与建筑物修缮、小区环境整治和改善城市景观相结合。应以独立锅炉房或换热站为单位成片实施改造，通过供热计量和温度调节控制，使建筑节能效果真正反馈到热源端，以取得最大的节能减排效果。
节能改造的实施步骤主要包括：基本情况调查、居民工作、节能改造设计、节能改造项目费用编制、节能改造施工、工程质量验收和节能改造效果评估等。
节能改造是指对经过节能评估后不符合建筑节能强制性标准的既有建筑的围护结构、供热系统、采暖制冷系统、照明设备和热水供应设施等实施节能改造的活动。
按照国家发展改革委、住房城乡建设部《加快推动建筑领域节能降碳工作方案》的通知（国办函〔2024〕20号）以及国务院办公厅发布的《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》（国办函〔2024〕7号）两个文件精神，既有建筑节能改造升级路径：
1、组织实施能效诊断，全面开展城镇既有建筑摸底调查，建立城市级建筑节能降碳改造数据库和项目储备库。
2、以城市为单位制定既有建筑年度改造计划，合理确定改造时序，结合房屋安全情况，明确空调、照明、电梯等重点用能设备和外墙保温、门窗改造等重点内容，结合重点城市公共建筑能效提升、小区公共环境整治、老旧小区改造、北方地区冬季清洁取暖等工作统筹推进。纳入中央财政北方地区冬季清洁取暖政策支持范围的城市，要加快推进既有建筑节能改造。
居住建筑节能改造部分的能效应达到现行标准规定，未采取节能措施的公共建筑改造后实现整体能效提升20%以上。
双碳战略下，建筑节能改造是修缮产值最大的项目，也是砂粉企业的优势项目。当前，世界各国都在大力推动建筑迈向近零能耗的进程，我国也在大力推动低碳建筑规模化发展，鼓励建设零碳建筑和近零能耗建筑，《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》提出目标，到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上。
不仅仅我们是这样，从全球层面来看建筑节能降碳也是未来很长一段时间的主流，另外东南亚和南亚国家的快速崛起，在未来一段时间内亚太地区的市场有很大可能能赶上甚至超越欧洲。预计该地区将会在2023年至2032年以最快的复合年增长率增长。亚太地区人口的激增和城市化增加了建筑的修缮需求，为融入节能设计和技术提供了机会。
砂粉企业要在建筑节能产业中生存下去并取得成功，需要明确市场定位，提供独特价值，广泛寻求市场合作，结合客群和项目特点灵活调整经营策略。近年市场环境极度内卷，谈很多的市场价值和行业价值提供有些不太实际，但要记住那句话：赚有钱人的钱。
砂粉企业除了需要从战略层面需要明确自身定位、找准方向之外，有能力在技术层面也要多发力。未来建筑节能市场，绿色化、数字化和可持续化就是发展趋势，砂粉企业也要做到业务聚焦和产品聚焦。为了在更具竞争力和不断上升的市场环境中扩张和生存，必须提供具有成本效益的产品与服务。
既有建筑节能改造是我国双碳战略的重要组成部分，培育和完善既有建筑节能改造市场，以政府促进、市场运作推动既有建筑节能改造是完成建筑节能战略的必经途径。
2.3.5 节能改造的内容
为便于砂粉企业全面了解节能改造的需求，现将全过程介绍如下，以帮助企业发现潜在的机会。建筑节能设计及改造主要包括以下几个方面的内容：
2.3.5.1 环境设计
通过对环境指标的调整，比如绿化率，硬化路面分布及路面遮阳技术等等，减小热岛效应，降低既有建筑环境问题带来的能耗；
2.3.5.2围护结构设计
针对现有的屋面、墙体、窗户等围护结构现状，从保温、隔热、遮阳等方面入手研究相应的改造方案；
2.3.5.3设备系统设计
提高空调设备及系统、照明设备及系统以及其它设备的能效比；
2.3.5.4可再生能源的利用
建筑节能设计需要有系统优化的思想，最优的方案应该是社会成本最低、能源效率较高、又能满足需求的节能方案。因此，可以根据业主的需求，对新建建筑进行建筑节能设计或对既有建筑进行节能改造设计，针对每个项目将提出多个优化方案以进行比较，对各个方案改造后的节能效果及其投资金额做出准确的评估，在综合考虑的基础上选择最佳方案。
建筑节能工程是指通过采用各种技术和措施，以减少建筑物能源消耗和提高能源利用效率为目标的工程项目。其主要目的是降低建筑物的能源消耗，减少对环境的影响，提高建筑物的能源利用效率，从而实现节能降碳和可持续发展的目标。
建筑设计：通过优化建筑的朝向、布局和结构等，减少能源消耗。
建筑材料：选择具有良好保温、隔热和节能性能的材料，减少能量传输损失。
供暖、通风和空调系统：采用高效的供暖、通风和空调设备，减少能源消耗。
照明系统：采用节能灯具和智能照明控制系统，减少能源消耗。
智能化控制系统：通过智能化控制系统，实现对建筑能源的精细管理和优化控制。
再生能源利用：利用太阳能、风能等再生能源，减少对传统能源的依赖。
节能改造：对现有建筑进行节能改造，提高能源利用效率。
外墙修缮主要目标用户包括既有建筑居民、增建居民和改造居民。既有建筑以精装修占比最大，而改造建筑以简单装修为主，既有建筑的装修费用较低，而改造居民装修费用较高。
2.3.5全生命周期的低碳设计
未来建筑节能降碳市场会以超低能耗建筑、近零能耗将建筑、零碳建筑、空气净化、热利用和能源利用等概念带动市场，从而提高外墙无机装饰、低碳保温产品的市场份额。
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