走进新时代4 | 修缮的分类及其特点- 大数跨境

中国砂浆网

2024-06-08

导读：住建部大力倡导各地政府在厘清政府、企业、金融机构和业主个人的边界基础上，积极鼓励创新投融资模式，引入社会主体，比如采用TOD、REITs等投融资模式的资金。

编者按：在修缮市场由星星之火渐成燎原之势的关键时期，本网特约撰稿人通过广泛的调研，完成《修缮，从认知到行动》一文。由于修缮市场涵盖广、内容多，全文有5万余字，包含了认知、战略、战术三部分，为便于阅读，本网将文章拆分成若干系列予以连载。感兴趣的或由疑问的可以参加本网6月13-15日举办的杭州会议，会上将专门阐述。祝阅读愉快！

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修缮的种类及其特点

广义的修缮涵盖所有土木工程，如道路、桥梁、大坝、隧道、能源、通讯、园林和各类建筑的加固、改造、维修、升级等。隔行如隔山，除非有特别的关系，大部分砂粉企业仍然要落地住建部管辖的城乡工业与民用建筑领域，包括结构加固、节能改造、防水治理、墙体防渗、墙面翻新、房屋维保、园林改造。鉴于本文以涂保施工和砂粉材料企业为对象，所以主要重点针对房屋修缮。

修缮的分类

特种修缮

1、道路、桥梁、大坝、隧道、能源、通讯、园林与古建

2、隔震加固、结构补强、整体迁移、纠偏、顶升/迫降等主体修缮

3、地下加层和屋顶加层等空间开发利用

常规修缮

工业与民用建筑日常修缮：屋顶、屋面、外立面、地面、地下室、内装、厨卫

建筑外立面修缮理论上是局部维修，但几年前众多的城市外墙更新项目事实上只是外墙刷新，面子好看，里子没变，内在缺陷没有根治，很快该起鼓起鼓，该开裂开裂，该发霉发霉，该脱落脱落，尤其刷新方在塌房后还可能脱不了干系。此案例为真正想从事修缮事业的伙伴提了一个醒。

房屋常规修缮的分类（从小到大，从轻到重）

规模渠道	是否涉及主体变动	内容	资金来源	特点	适合模式
业主微修（民建渠道）	不动主体，业主自发行为	如防渗、去霉、勾缝、补砖、补缝、内墙刷新、厨卫门窗地面改造	个人业主	量大面广，客单价低利高，刚需	游击队或个体户
物业小修（民建渠道）	不动主体，主要包括屋面补漏、修补内外墙面、公共地面、泛水、屋脊、天棚、腰线等。还包括钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等。	拆砖挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等。还包括抽换个别木梁、屋架上下正弦、木柱脚、修补木楼梯等，水、电、暖、气等设备的故障排除及零部件的维修，下水管道、窨井的修补疏通，阴沟、散水、落水管的修补等，以及房屋的检查、危险构件的临时加固等。	公共设备设施维修费用	量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较少。	包工头或班组作业
物业中修（公建渠道）	需牵动或拆换少量主体构件，进行局部维修的工程，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程。	如外墙翻新、电梯、停车场。少量结构构件已形成危险点的房屋的修复，一般损坏而需要进行局部修复的房屋，以及整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。	物业专项维修资金	数量占比最高，项目规模适中，适合入门级的专业公司和材料商、施工商的分包团队	分包公司
物业大修（公建渠道）	需牵动或拆除部分主体结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程。	如基础加固主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部倒塌危险的房屋，整幢房屋的公用生活设备必须进行管更换，需要改装、新装的房屋，以及因改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋，和需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。	物业专项维修资金	在定为“危房”后，业主意见容易统一。如不统一，物业可以依法依规终止服务	专业公司
综合维修（公建渠道）	凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。	如城市更新（小区、街区、厂区、城中村）	政府拨款和物业专项维修资金	依照城市体检结论，政府有计划有步骤推动的运动式修缮	央国企或专业公司
翻新维修（公建）	凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件进行更新改造的工程均为翻修工程。	如危房整治、园林改造等	政府拨款和物业专项维修资金	大量“老破小”的最佳选择，也有业主自筹资金翻新的案例	央国企或专业公司

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修缮项目的资金来源

没有钱什么都是空想。公建修缮项目最大的问题是钱。原来商品房体系中设置了物业专项维修基金，修缮改造的资金应由物业专项维修基金以及居民家庭、房屋原产权单位等有关各方共同承担。基金归属地建委管理，资金的使用要求政府主管部门、物业、业委会及2/3的业主同意，难度很大，基金管理普遍不透明，不少小区不查不知道，一查基金用完了，单纯依靠物业专项维修基金很难，需要另开渠道。通过政府、专业开发商、保险类金融机构和租赁企业的探索，修缮资金的渠道在逐步打通。

1.7.1引入金融工具，配套政策引导

住建部大力倡导各地政府在厘清政府、企业、金融机构和业主个人的边界基础上，积极鼓励创新投融资模式，引入社会主体，比如采用TOD、REITs等投融资模式的资金。商业性项目更新，政府将特许经营、城市开发、土地性质变更等增值资产合理注入到项目中，通过引入社会资本，使部分基础设施项目转变为具有现金收益的可经营性项目，通过市场化运作收回投资并盈利。而准公益性项目、公益性项目鼓励创新方式调整投资结构，扩大市场化比例，盘活各类存量资源等等。目前，风风火火的保障房与租赁就是其中的一种创新。

此外，国家鼓励社会资金以合同能源管理模式投资节能改造。按照财政部《北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造奖励资金管理暂行办法》（财建[2007] 957号），可以向中央和各级地方财政申请供热计量和节能改造奖励资金。

1.7.2 做好群众工作，创新集资修缮

多数修缮需要居民参与并承担一定费用，同时，修缮通常是在居民居住的情况下进行，施工过程会影响居民的正常生活和出行。所以，建设单位必须高度重视并将做好居民工作作为头等大事，充分调动居民积极性，引导居民支持和配合改造修缮的实施。否则，宁愿放弃该项目，避免卷入无止尽的纷争。

杭州浙工新村改建工程很有代表性。2024年，浙江省住建厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，政策旨在充分发挥政府协调服务职能，引导群众从“要我改” 到“我要改”，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的政策氛围。该政策5月1日起实行。这是全国首个出台推进老旧小区自主更新指导意见的城市，为老旧小区自主更新提供了政策依据。浙工新村的改建，正是按照“居民主体、政府主导、住建主推、街道主抓、街校主责”的原则，没有采用过去常用的拆迁方式，而是以居民自主更新为主。杭州浙工新村采用自主更新模式进行重建，居民自愿出资、费用自担的模式具有突破性的试点意义，为各地放宽政策限制、减少政府大包大揽提供了参考。

1.7.3为保障经济发展，中央专项支付

全文开篇提到的国务院办公厅，2024年3月7日发布的《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》（国办函〔2024〕7号），第二条“加快建筑和市政基础设施领域设备更新”即针对房屋建筑领域。原文为：“围绕建设新型城镇化，结合推进城市更新、老旧小区改造，以住宅电梯、供水、供热、供气、污水处理、环卫、城市生命线工程、安防等为重点，分类推进更新改造。以外墙保温、门窗、供热装置等为重点，推进存量建筑节能改造”。

《行动方案》消费品换新行动第七条：推动家装消费品换新。通过政府支持、企业让利等多种方式，支持居民开展旧房装修、厨卫等局部改造，持续推进居家适老化改造，积极培育智能家居等新型消费。推动家装样板间进商场、进社区、进平台，鼓励企业打造线上样板间，提供价格实惠的产品和服务，满足多样化消费需求。

《行动方案》明确任务指标为“到2027年，工业、农业、建筑、交通、教育、文旅、医疗等领域设备投资规模较2023年增长25%以上，规模以上工业企业数字化研发设计工具普及率、关键工序数控化率分别超过90%、75%”，这个指标是考核各级政府主管领导乌纱帽的硬指标，标识着修缮和数字化会加快落地。

2024年4月8日，财政部和住建部联合颁发了《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，补助资金按照奖补结合的原则，根据各省住房保障、城中村改造、城镇老旧小区改造、棚户区（城市危旧房）改造任务量、绩效评价结果等采取因素法进行分配。

资金渠道早晚会打通，我们不妨让子弹多飞一会。

先看看修缮市场到底有多大、国外有什么经验借鉴。