编者按：在修缮市场由星星之火渐成燎原之势的关键时期，本网特约撰稿人通过广泛的调研，完成《修缮，从认知到行动》一文。由于修缮市场涵盖广、内容多，全文有5万余字，包含了认知、战略、战术三部分，为便于阅读，本网将文章拆分成若干系列予以连载。感兴趣的或由疑问的可以参加本网6月13-15日举办的杭州会议，会上将专门阐述。祝阅读愉快！
中国修缮市场起源于1980年北京市政府率先开始的“危房改造”，1990年北京市政府面向全市提出了“危旧房改造计划”，北京建筑节能研究发展中心鲍玉清主任率先完成了长安街老旧小区的节能改造，其节能效果和舒适度获得业主的一致好评。九十年代，上海市政府提出“面向新世纪上海的既有建筑改造应从改造规划、运作机制和融资渠道方面统筹决策，贯彻拆、改、留并举的方针，尤其注意把既有建筑改造同保护城市历史文化结合起来，做好保护性改造”等。当时只是试点，依据少、方法旧、模式旧、规模小。
进入 21 世纪后，修缮市场才慢慢在全国起步，目前仍处于逐步发展和规范中，所以我国专业修缮机构和实力企业较少，目前还没有修缮类的上市公司，国家及有关部门也正结合行业发展情况和经验，逐步制订和编制相关政策和规范。
建筑修缮作为一个新兴领域，是在国家创新驱动发展战略和双碳战略背景下通过对传统技术的创新和应用，从传统建筑业中衍生发展形成的新市场，涉及技术含量较高的包括建筑抗震与加固技术、建筑节能与零碳技术、建筑物移位和纠偏技术、地下空间开发利用技术等等，通过施工与材料技术的创新，让老旧房屋蜕变为满足未来居住需求的“好房子”。
如上所述，发达国家修缮目的是房屋的保值增值，而我国还停留在保障建筑安全的修缮初级阶段。公建修缮市场依旧是沿袭低价为王，由于修缮的复杂性，修缮工程品质相比新建更加难以保障。
2.0.1 中国房屋修缮市场的体量
据中国建筑防水协会数据，中国65%的建筑防水工程6-8年后需要翻新。专注工程领域的瑞达恒研究院对“十四五”全国规划老旧小区改造的住宅规模进行测算：2023年屋面及室内防水规模为5.7亿㎡，2024-2025年屋面及室内防水规模为7.1亿㎡。住宅屋面及室内防水每年将创造约7-9亿㎡的修缮需求。在瑞达恒研究院工程信息网“旧城改造和城市更新”专题中，从2018-2023六年内，共报道了18，311个新开工项目，复合增长率为29.2%，新开工修缮项目规模超30亿㎡，复合增长率为30.0%。
保守一点的有中研产业研究院2021年公布的《2020-2025年房屋修缮行业市场调查分析与发展趋势预测研究报告》，中国房屋修缮行业目前市场规模达到3.54万亿，2015年到2020年复合增长率为11.1%；其中家装建材市场为1.06万亿，复合增长率为5.5%；家装软装市场为1.59万亿，复合增长率为15.5%；家装服务市场为0.88万亿，复合增长率为11.1%。按目前的增长速度，预计到2025年我国房屋修缮行业整体将达到6万亿。随着十四五规划收尾和前述行动方案（国办函〔2024〕7号）等政策刺激，城镇老旧小区改造必将提速，2024房屋修缮市场整体规模将超过5万亿，2025年达到6-10万亿产值。
从房地产转型的趋势来看，房屋租赁市场的增长将助推修缮市场的兴起。房屋投资属性的降低，叠加新生代消费人群的双重作用，租赁可能取代购房成为主要的居住模式。翻新市场有望规模化增长。
根据行业数据，一般的房屋每 5 年需要进行一次中期修缮，大修周期则根据建筑材料不同有所差别，一般砖木结构房屋约为12-15 年，砖混结构房屋约为15-20 年，钢筋混凝土结构房屋约为20 -25 年。此外，许多80-90后已经离开农村，将整村改造为文旅或养老项目也逐渐增多，目标群体是50-70后退休人群。按中国各年段人口分析，50年代开始我国人口爆发式增长，50年代出生1.6亿人，60年代出生2.17亿人，70年代到达最高点2.24亿人。之后人口增长开始放缓，80后2.18亿人，90后1.88亿人，00后1.47亿人。50-70后人数高达6.01亿人。随着宅基地政策放开和农村医疗的完善，将会释放数十万亿的消费需求，也是一个值得关注的市场趋势。
一般来说，外墙和住宅装饰的耐用年限为 8-10年，超过20年大多会丧失基本功能。根据《中国人口普查年鉴》（2020电子版），我国现存房屋中，建成时间为 2014 年及之前的比例高达 86.52%。其中楼龄介于 9-23 年的比例达到 52.93%，所以，未来十年我国也将迎来存量住宅翻新的高峰。
据长达十年从事建筑修缮的固克节能跟踪分析，2021-2030年，存量房翻新需求复合增长率为6.72%。据全文1.1章节的分析：既有建筑为588亿平米、7.39亿套，每年平均修缮面积为17亿平米，每年修缮的房数为8513万套，2025年我国房屋修缮行业整体产值将达到10万亿。
现在中国的修缮市场还处在星星之火阶段，通过各地各种案例积累，在理顺相关政策体系后，才能迎接革命高潮的到来。
笔者的调研也证明了这一点，目前修缮并没有想象中的大产值，修缮市场尚未规模化，主要原因是：公建修缮市场，资金渠道没有完全打通。建筑节能与低碳改造项目，作为锦上添花的选项，在修缮计划中明显排在管道、电梯等基础设施之后，距离规模化至少还有3年的孕育时间。而民建修缮市场，仍困于消费下行的大环境。
改善型的修缮需求多来自民建市场，这部分对品质要求较高，但供需双方欠缺能够提供品质和服务保障的平台来实现双方的有效对接，在行业底线缺失且极不自律的现状下，“求医无门”或“病急乱投医”导致“高价低质”也是屡见不鲜。如何找到放心的材料和靠谱的施工队伍是市场疼点。从家庭维修市民投诉来看，修缮主要有“三难”，分别为：找”正规军”难，总价确定难，纠纷解决难。
2.0.2 需求侧现状
2024-2030年，按照国务院设备更新和以旧换新《行动方案》，政府主导的运动式修缮工程将从市政基础设施设备入手，包括投入使用时间长、配置水平低、运行故障率高、安全隐患突出、群众更新意愿强烈的水电气管道和住宅电梯，结合隐患排查或安全风险评估情况进行更新，其次是改造超出使用寿命、能效低、存在安全隐患且无维修价值的热泵机组、散热器、冷水机组，后面才会轮到外墙围护结构、外窗(幕墙)、照明设备的规模化改造，这些都是基于节能低碳的要求，属于满足刚需后锦上添花的层面，按照发改委对重点用能单位的碳达峰实施方案，已经列入碳排放重点监测的建筑，将会率先启动节能低碳改造。
2.0.2.1修缮需求量大面广利润较高，但不可预测风险也高。一般修缮工程，报价毛利润需在50%以上,成交毛利润须在30%以上。据实践案例统计，修缮项目实施中应对检查检测等约占毛利润的15%，工人意外风险金20%，赔偿安抚费用15%，综合扣除后，纯利润目标仅在15%。
2.0.2.2修缮类型多样、市场零碎。大到上亿造价的特种修缮，如主体修缮（隔震加固、结构补强、整体迁移、纠偏、顶升/迫降）、空间开发利用（地下加层和屋顶加层）、古迹文物保护，小到客单价几百几千的常规修缮，如屋面、外保温、门窗、饰面、内装、涂料刷新。从B端到C端，涵盖了土木工程各个领域，大大小小的企业都可以找到各自的市场定位。
2.0.2.3修缮需求个性化和技术多元化。相比新建，修缮的个性化要求高，技术创新和应用要求高、难度更大，涉及结构、隔震加固和地下加层的修缮业务门槛较高。
2.0.2.4 修缮模式不一。在公建修缮和民建修缮两大赛道上，材料商、施工商、设计院、检测机构、研究机构、个体户纷纷登场，各有各的模式，百家争鸣。从目前的趋势发展来看，技术不成熟叠加认知不到位，如果没有有效的行业自律以及政府监管，修缮市场势必泥沙俱下，很快会卷入低价竞争，回到低价中标的老路，如同我们面临的外墙外保温禁限困局。
2.0.2.5 节能降碳力度加大。节能降碳成为国家战略，而既有建筑又是相对薄弱的领域。利用修缮的机会，实现建筑的节能降碳，是政策和市场必然的要求。按国务院《工作方案》要求：居住建筑节能改造部分的能效应达到现行标准规定，未采取节能措施的公共建筑改造后实现整体能效提升20%以上。这些都是下达各地政府的硬指标。
2.0.3 供给侧现状
中国修缮行业已经初具雏形，但传统的印记根深蒂固。修缮从业者普遍缺乏正确的认知，缺乏系统的学习计划，抱着边干边学的态度，试错成本将会居高不下。同时，行业也欠缺顶层设计，千载难逢的市场机遇，很有可能在赚快钱的低价思路下，走到尽头。
2.0.3.1材料商而非施工商唱主角。材料企业提供的方案难免以自家材料为主，如同大街上卖“大力丸”的摊主，一个药方包治百病，缺乏综合性、系统性的解决方案。而施工商，可以根据缺陷本源，广泛的选择合适厂家的材料形成组合式方案，结合自身施工优势，从而达到根治的目的。
2.0.3.2施工技术欠缺。国内规模化修缮市场正值起步阶段，材料和机具没有系统性的研发，整体缺乏案例的经验沉淀，缺乏工程师队伍和工人班组，缺乏相应的技能培训。
2.0.3.3体系没有闭环。修缮市场是特别依赖口碑和服务的市场，但这方面的监理相对更弱（北京百万以下项目不需要监理），行业自律和政府监管尚未成熟和体系化，还有大量的工作需要完成并形成闭环。
2.0.3.4修缮理念落后。修缮的目的是“根治”，但许多修缮项目仍停留在刷新、填缝等面子阶段，没有标本兼治的理念，很容易旧病复发。而国家政策导向必然是以“好房子”为目标的高质量修缮，着力于绿色、低碳、智能、安全、健康，比之前的既有建筑维护改造有更高的指标、更多的内容。不仅在节能与低碳上直接达到现行标准，还要在生态环境与健康、抵御地震、火灾、水灾的安全性能以及设备设施与舒适度、信息技术和智能化改造有所作为。
关于我国修缮的挑战汇总如下（上海任笑树先生提供，特此鸣谢），其中就蕴育着入行者的机会。
我们以政府主导、财政支持的城市更新为例。城市更新是最具代表性、也最具规模化潜力的公建市场，包括了老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂区改造以及城中村改造四项：
2.0.4老旧小区改造
老旧小区改造缺乏明显的商业化逻辑，所以最大的问题是钱。地方政府如果财政充裕，资金直接来源于中央和地方二级财政。这种情况下，地方政府倾向于将施工发包给本地国有企业，或者与当地国企合资的股份制专业公司。现阶段政府财政普遍紧张，往往允许老旧小区合作方加盖1-2层作为投资汇报，余下操作就沿袭房建开发商的思路。由于体量不如新建，有实力的砂粉企业可以入股分包企业，已有的分包企业可以升级为总承包企业，进一步延伸产业链。
2.0.5老旧街区改造
老旧街区改造要靠市场化运营收益来满足前期的投资回报，在实体商店普遍不景气的情况下，这种收益更加难以预测。但城市少不了代表性的商业街，街区改造的成功案例也不少，整体来看还是具有广阔的市场前景，该类项目需要与商用开发单位参与性深度合作。
2.0.6老旧厂区改造
老旧厂区改造是城市更新中未知性和创新性最强的领域，也是2024年的热点。老旧厂区有“工改工”、“工改商”、“工改住”、“工改混”等多种形式。同样的一个老旧厂区，不同的实施主体会有完全不同的改造方向，但共同点是改造后的项目必定要有市场化运营能力。此外，珠三角和长三角空置厂房日益增多，如果能找到适合市场的改造方向，项目优势很明显，而其中的涂保翻新更是一块肥肉。由于设计是项目成败的关键，修缮企业要优先与设计大师合作。
2.0.7城中村改造
城中村改造是城市更新最复杂的领域，地方政府、开发商、村集体经济组织、村民均有不同的话语权，有不同的改造诉求和经营理念。2019年随着棚户区改造的正式开始，城中村改造市场规模出现爆发式增长，2019年行业市场规模达到1.4万亿元；2020年、2021年我国城中村改造行业市场规模均保持在1万亿以上，2022年由于受房地产低迷影响，城中村改造行业市场规模下降到6559.26亿元，其中户外改造市场规模约为5887.8亿元，户内改造市场规模约为671.5亿元。由此可见：户外改造的面积大，可以规模化，是城市更新乃至房屋修缮中价值很高的环节，值得砂粉企业关注。
根据住建部资料显示，2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个、840万户。2022全年全国实际新开工改造老旧小区5.25万个、876万户，改造任务超额完成。2023年全国共开工改造城镇老旧小区5.37万个，共完成投资2400亿元，惠及居民897万户。2024年住建部整体导向是“好房子”，正陆续配套房屋的“社保”和房屋的“养老”机制。各地将建立“先体检、后改造”的工作机制，聚焦消除安全隐患，全面提升居住环境、设施条件和服务功能，加快解决老百姓“急难愁盼”的问题，从这点来看，节能改造和外墙修缮也有很大的机会。但节能改造只是修缮的一个细分市场，不是单独存在，而是与主体加固、防水、防潮、防霉和墙面翻新等组合成为一个整体，你中有我，我中有你，因此全文将节能改造并入房屋修缮统一阐述。
国内城市发展大致可分为三个阶段：第一阶段，新建为主；第二阶段，新建与既有建筑综合改造、城市更新并重；第三阶段，既有建筑综合改造、城市更新为主。目前，我们处在第二阶段向第三阶段的过渡时期。我国的既有建筑随着使用年份增加、建筑材料自然老化、设计施工缺陷、规划调整、规范变更、地震损坏等原因，以及国家对抗震要求和节能标准的提高，不少既有建筑亟需改造，尤其是政府下场收购存量房，改造后作为公租房推向市场，也将推动修缮行业迅速发展。
终上所述，房屋修缮属于刚性需求，市场规模大，是后建筑时代的主要领域。但想做大做强难度也很大，挑战与机遇并存。
砂粉行业有双轨制下高品质新建建筑的希望，更有修缮市场的期望，但短期内国内市场并不乐观，城市更新、文旅项目尚没有形成规模化，普通修缮和小打小闹的刷新修补服务体量太小，养不了大鱼，所以砂粉企业需要兼顾短期利益和长期打算，尽快布局修缮市场。在新建这个僧多肉少、过度拥挤的下行赛道里，每个砂粉人都需要尽早调整和拯救自己。
2.0.9修缮试水市场选择的建议
我国的修缮是在本世纪伴随既有建筑节能改造、棚户区和城中村改造而诞生的，基本上沿袭传统新建模式。经过多年的探索和反思，已经逐步脱离新建形成自身的系统化理论，发展成为行业则是近年的事，但由于行业起步较晚，市场规范相对落后。
市场是企业发展的土壤。不规范的市场，企业必须要有所为、有所不为。修缮市场，按业主分为B端和C端。因为凡是土木工程都有修缮的需求，种类很多，所以初入修缮赛道，最主要的是选好自己的定位。如果你不能选定做什么，那么至少可以确定不做什么。比如，一个招标项目，中标企业可以拿到57%的利润，下沉到分销商只剩下37%的利润，分销商给施工方的只有27%，施工方给到施工队的就只剩下17%，然后施工队再给到个人的就剩下不到9%。100元中施工人员只能用9元，还要除去材料，人工就变得相当廉价，还指望做出高质量的效果就很难，这些项目需要慎重，再如家庭刷新，销售成本如果已经达到了平方米1700至1800元，那么刷新市场就可以考虑放弃了。
据调研，优先试水的选择分别为：单位小区、单位自建房、军产房、机关事务管理局下辖房产、单位办公楼、事业单位楼宇（医院、学校）、别墅会所、工业建筑、文体场馆、古建古宅等，简单说就是优选公共建筑和单一业主的居住建筑，而对数量众多、归属不同的业主自购商品房，时候未到，建议让子弹先飞一会儿。因为这类商品房，涉及原开发商、物业、居委会、业委会，其中关系错综复杂，一旦无法理顺，修缮项目存在血本无归的可能。
公共建筑以及单一业主规模化的小区类修缮，多半需要有质量鉴定资质的机构出具鉴定报告，所以，对有实力的砂粉企业，可以考虑与相关央国企机构成立房屋修缮公司，按住建部先体检，后建库，最后按工作计划逐个修缮的路径，有序开拓市场。
现将世面上主要修缮类型及其特点归纳如下表（上海任笑树先生提供，特此鸣谢）：
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