酒店在开业五年后，产品进入稳定期，客源结构、销售渠道、价格体系都将趋于定型。
面对不断增加的竞争对手、不断加剧的市场竞争、以及不断变化的经济环境。如何提升房价、开拓新客源，找到收入和利润最大化的突破点，就成为这个阶段最需要解决的问题。
开展收益管理工作10个月效果怎么样？用数据说话！
1. 客房收入超过预算293万，超额率9.4%，并在10月份就已完成全年预算的90.2%（客房收入），96.5%（间夜数）;
2. 客房收入比去年同期增幅达到19.81%；间夜数增幅达到20.15%；
3. 国庆期间通过提高首尾时间段的产量和收入，使得最终7天的平均房价提升70元，同比收入增长24.5万元。
为什么收益管理的方法可以给酒店收入带来这么大的增长？
收益管理的目标就是要找到每天、每周、每月、每季度和每年等销售量、销售价格和成本费用之间的最佳平衡，以获得最大化的利润。
美国酒店业实行收益管理策略二十多年的经验也表明，在其他条件不变的情况下，不增加客房数量，也不追加促销和广告费用。
在酒店系统地实施收益管理的策略，酒店的营业收入将提高3%-7%，利润率提高50%-100%，并有效提高市场占有率。
台州国际大酒店在实行收益管理的过程中，做了以下五个方面：
1、分析酒店的具体经营情况，找到收益最大化机会并制定相应的规范计划及人才培养计划；
2、通过细分市场产量分析，优化客源结构，在特定时间段严格控制不同细分市场的房量分配，提高高价细分市场的产量，增加酒店平均房价以及最终的客房收入；
3、酒店高层要将收益管理作为酒店运营管理的一项重中之重的工作，设置专人负责收益管理，严格把控酒店收益管理相关工作的各项指标和执行；
4、建立收益例会制度，定期开展收益例会，分析历史和现状，根据预测做好未来的工作布局，提前做好应对措施；
5、实施动态定价，随时根据市场情况调整各细分市场价格，并通过高效的会议决策制定最新的价格、房态调整策略，并及时将信息传达到各相关部门执行；
实施超额预订策略，尤其是低价房型，极大的提高了酒店出租率，尤其是高价房型的利用率；
根据入离店规律进行人员排班，入住规律安排前台中班班次，离店规律安排客房及前台早班班次。
具体怎么实操落地？以下分享两个策略
策略一：高需求期的收益管理策略
适当提升对外散客价，停止或限制打折
① 停止实行房价折扣。
② 只给住店时间较长的客人房价折扣。
③ 适当提高房价水平，拉大不同房型之间价差，但价位要控制在中心订房系统
④ 加强价格监控，每天上午和下午至少各研究一次未来7-14天每天竞争群酒店价格的变动情况。
根据需要适当提升对外散客价，不要闭门造车。
⑤ 不能改变的协议价，如公司价、政府价、团队价和会员价等要通过及时关闭低价房型和销售高价房型来提升销售单价，尽量减少免费升档。
⑥ 延住客人要按当日价收取，不能沿用旧价格。
① 减少或取消无信用担保订房，甚至只接受预付和担保预订。
② 认真确定每一个预订，清洗预订的水分。
③ 紧缩取消政策，减少客房的闲置。
④ 对于住宿期较长的顾客，要求定金付到最后一晚。
① 控制特定日期的团队用房占比，预留足够客房供高价的散客预订。
防止低价团队或包房商占用太多房，高价的散客订不到房。
② 控制特定日期订房客人的抵达日期，只接受在饭店某一指定日期之前抵店的客人预订（Close to arrival）。
③ 设置最少停留天数限制（Minimum length of stay）。
④ 团队价格与对外散客价挂钩，水涨船高，可能每天都不一样，报价是根据停留日期，取平均数报价。
⑤ 测算好每日团队用房量上限和团队价格下限控制好团队预留房释放日期
① 削峰补谷，提高需高求时段团价，用低价鼓励团队住到需求低的时段。
② 研究调整团队入住时间和入住天数的可能性，尽可能避开饭店销售的高峰期。
③ 合理减少团队房配额，优先接受愿意支付高价位的团队。
④ 挤掉团队订房数量的水分
⑤ 团队如增加团房，要加价，尽量不要免费升档。
⑥ 用置换分析法报价，把团队带来的客房收入、餐饮、会议、宴会等总体收入和利润都计算对比后，才报价。不要分开报价。
通过连住、超额预订等措施提高满房天
高需求时期，如果价格灵活，措施得当，很容易满房。此时卖一间房，相当于淡季卖1.5间房，甚至2间房。旺季做到最大化，可以弥补淡季的不足。
要知道淡季即使价格很低，都没有多少需求。为何不在有需求的时候，多卖一些呢？用旺补淡。旺季最大化了，全年通常就好了。
策略二：低需求期的收益管理策略
1) 深入分析每个公司协议账户、团队在客房、餐饮、会议和宴会等方面的产出，找到隐含的需求。
鼓励和奖励这方面的客人使用较少使用的服务项目和设施，如农夫般深耕细作，提高已有客户的综合消费及单产。
2) 与客人多谈本酒店产品和服务的特色、价值及超越竞争对手的地方，少谈价格。
3) 确立全员销售的理念，使全体员工都成为酒店的销售代理人。
4）如猎人般主动出击，寻找新的业务、客源、渠道，不要守株待兔。
1) 实行淡季价格折扣。对外散客价实行阶梯定价。
2) 针对特定的市场、特定的时间或特定的产品实行限时限量的优惠促销。
3) 在特定时期，只要能产生边际利润，都是饭店可接受的短期最低房价。
4) 团队报价采取阶梯报价法，第一个团队价格较低，第二个团队适当提高，以此类推。此举有效转移需求，带旺酒店各部。
提供包价和住店奖励
1) 把客房与其他有吸引力的产品结合在一起销售，采用一揽子报价形式，以增加营业收入。以会议、宴会、培训等带动客房和餐饮消费。
2) 采取措施奖励订房人员，如协议公司的秘书和会议、宴会组织者。
3) 给予住店期较长的客人住房奖励，如积分和优惠券。
放松控制，并鼓励升档
1) 暂时取消对客人抵、离店的时间和停留天数的限制。
2) 推出套房或豪华房特价促销，客人花同样多的钱，但得到更好的产品，有效把客源从竞争对手那里转移过来。
3) 适当缩小各种房型之间的价差，鼓励升级销售，提高ADR和收入。
4）加强钟点房的销售。
采取灵活的团队报价，设定每天最少团房数量和最低团价，促使销售团队主动寻找淡季团队业务，用团房打底，保本并带旺客房、餐饮、会议、宴会和康乐等消费，增加人气和提高酒店整体收益。
1) 淡季的价格可能已经很低了，但销售量还不够高，说明调价作用不大了。
这种情况就要从产品、渠道和细分市场方面下功夫，因地制宜，开发有特色的产品和服务，给顾客来自己的酒店消费和停留时间更长的理由。
2）向竞争对手学习，研究他们的渠道、细分市场等与自己有什么不同。
