恐怖的成都商业地产

多位地产人形容，成都商业总量颇为“恐怖”：购物中心破百，南延线有近60个。世邦魏理仕数据显示，成都写字楼现存量533万平方米，空置率36%。零售商业去年新增近百万平米，未来三年预计供应358万平方米。

部分购物中心，如富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心等多项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场，部分区域数空铺相连；成都核心区的富力天汇，部分楼层近半数空置，不少商铺大门紧锁。“不少公司将办公用品都搬进购物中心。”因为商铺空太多不好看，好死不如赖活，死掉了就血本无归。

从去年开始，成都部分银行便对写字楼市场停止按揭贷款。最近又曝出招商银行对除底商外的商业地产暂停贷款。而未来三年，成都还将有写字楼398万平方米，零售商业358万平方米供应放量，停贷消息无异于雪上加霜。

怪胎的一幕是，不少写字楼已变相改成SOHO状态的公寓形式出售，“增加居住功能，实际就是为了能快速销售回款，”一位熟稔成都商业地产的行业人士认为，金融体系对商业地产保持高度警惕，这种时候，拼的是开发商和银行关系。大多数企业，日子过得很艰难。

成都商业地产的开发热潮，从2008年大规模来袭。不但一线内地房企蜂拥而至，一向审慎的外资企业亦纷至沓来，这种密集程度，全国没第二个。

“正是因为成都浓厚的消费氛围，当地人也很喜欢买商铺，热潮初期，很多商铺一出来，一夜之间就被抢光了，很多初进企业都信心满满。“一位在当地考察了数年的开发商老总说。

2010年9月，四川提出天府新区规划。当年，成都市政府由青羊区迁至南部的高新区。2011年，国务院批复《成渝经济区区域规划》，明确提到建设天府新区。总面积1578平方公里的天府新区涉及3市7县，成都市占1293平方公里，主要集中在南部。2014年10月，天府新区的审批获得国务院通过。

就在天府新区热炒的2011年，全国住宅严格限购，土地市场低迷，房企把商业当作转型方向。当年，成都商业用地成交量同比增长33.57%。成都民间机构数据显示，成都土地供应4935亩，商业用地占30%，商业兼住宅用地（商业占大比重）达到27%。到2014年底，成都533万平方米写字楼存量，天府新区占46.8%。

“成都的土地推售过程中，住宅和商业占比基本是硬性规定。”一位知名商业地产开发商项目负责人说，平均住宅项目里都有10%-20%商业配比，房企不接受就没地拿。此外，还有大量综合体用地。

城市规划的大手笔，预期在于当地丰沛消费人流随之迁徙，但其效果似乎被高估了。

以新区中的成都金融总部商务区为例，多是高密度超高建筑和商业，但配套产业却未跟上，消化最少要五年。压力还在加大。未来三年，预计成都市将供应写字楼398万平方米，天府新区占65.4%，零售商业供应358万平方米，天府新区有132万平方米之多。

“商业供给速度超过消化速度，新区建设之后居住人口和产业却跟不上。做商业地产开发的会吃不饱。”新区里即便是好的购物中心，也只有午饭时才有人气，晚上随着大量新区里的员工返回旧城，商场里就变得空荡荡。

同策咨询研究部把人均商业面积超过1.5平方米，看作商业地产供求均衡的标准线。在其监测的35个大中城市中，银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上。重庆、杭州、长沙、成都等16个城市，人均商业面积远超过1.5平方米。

2014年盈石集团研究中心跟踪的20大城市商业物业存量超过7600万平方米，二线城市占72.8%，较年初增加5个百分点。在去总体量850万平方米的新开业购物中心中，近九成是来自二线城市。盈石报告指出，成都、重庆、南京、武汉、长沙等城市未来商业物业供应量较高，进入这些城市的商业地产市场应慎重，避免大供应量冲击。

成都有关方面也显然意识到了这其中的风险，相关负责人表示，政府对土地供应不应简单跟着市场走，要自主性控制调节，持续放量。去年由开发商、企业业主组成的成都市楼宇经济促进会，正在商业地产中的招商招租和市场拓展等方面抱团决策，减少地产资源浪费。“现在要以产业立城，城市建设和空间配置只是一种手段。到目前为止，世界500强企业成都已引进260余个，除了引进来，我们还将在近期推出针对自主创业的扶持计划。”这位负责人说。