最近互联网金融很火，开发商的眼光自然而然地聚焦到P2P和众筹这块来了。P2P有点难搞，打着众筹概念的房地产项目却颇多。众筹搞来搞去，也大体离不开以下三种模式。如果遇到那些“伪众筹”，嘴叔建议你直接拨打110……
一、众筹拍卖
这个模式特别的……有！创！意！
这是万科同学在苏州搞的一个项目。该项目的标的是苏州万科城的一套住房，市场价大概90万。目标金额设为54万，即该房总价的6折。
具体分三步走：
万科向客户众筹意向金（1000元起投），交了这笔钱之后呢，你就可以拥有参加众筹拍卖的权限了。当众筹的金额达到目标金额54万后，将转入下一步——
再这之后，开发商便以低于市价的底价（和目标金额一样为54万）进行在线拍卖。交过众筹意向金的同学们开始开始拍房子了。
拍卖结束后，成交价超过底价的部分（若以80万成交，则超过底价的部分为26万）将被当作投资收益按比例返还予缴纳意向金的客户。
整件事情很开心：万科出让利益，拍卖房子的小伙伴可以以市场价的价格买到房子，其他拍不到房子的小伙伴也可以拿到“投资”收益。
mmm...
这件事情对于万科来说嘛，仗着“众筹”二字，就有无数的媒体帮他写稿分析，营销效果杠杠的。除此之外还能顺带测试一下现在市场价大概多少钱，也可以相应地调整价格策略。
二、集体定制
这个案例好玩很多！
你们可以去看一个逼格很高的网站——自由筑屋。这是冯仑大叔搞的一个平台。
“冯仑？哦哦哦我知道是那个写黄书的嘛！”
“那是冯唐……”
冯仑大叔作为大名鼎鼎的万通地产老大、也是很有名的思想家。他喜欢做的事情除了搞搞地产写写书之外，也很喜欢炒概念，比如提了很多年都没有搞起来的“立体城市”，比如这个神奇的网站“自由筑屋”。
一般的住宅项目嘛，都是先开发好，然后就做销售，是产品导向而不是用户需求导向地在做项目。自由筑屋的概念呢，是由购房者提出购房需求，然后找到自己亲朋好友一起团购（定制友邻），甚至可以参与住宅项目的定制（通过票选、挑刺优化等形式参与设计、户型、装修、公共空间、选择物业公司等环节），也可以通过线上线下活动与未来友邻提早熟识。按需建房之后再收钱，多贴心啊。
听上去是不是很扯把子？
没错！所以他们Beta版本运营了一段时间之后就改版转型了……连Logo都换了开始做房地产团购+开发商众筹……（你们可以看看Logo吐吐槽，我可没说它像DLS）
三、众筹投资
灯！灯灯灯登！真正意义上的众筹出现了。
平安旗下的平安好房曾经推出过一个“海外众筹”的项目，媒体曾经大炒过。它算是真正意义上的房地产众筹。
以下是它的操作机制：
其实这种模式是股权众筹的一种衍生模式——通过股权众筹成立一家合伙制企业（物业持有公司），并通过它持有房地产。和REITS的感觉是不是很像！
这个项目的投资标的物是美国南卡罗来纳州Chandler Oaks公寓等海外的房地产。收益分两份：一是租金收益（年化大概4~5%），二是出售房子时房价升值带来的涨幅（预计两年后出售，大概收益20%）。
那么问题就来了……
为什么选择海外的房地产来进行众筹？
马后炮的分析如下：
1. 中国的住宅项目租售比很低，租金收益不吸引
2. 众筹投资主要回报靠房价升值，除了如何确定出售日期这种细节外，还要面对房价下行的风险
然而据内部人士透露，其实真正的原因是……“哦之前我们从XXX（某房地产中介网站）挖了个老总过来，TA以前负责海外房产业务，刚好那边有资源，忽然有了这么个idea，一撮合，这事就成了。”
