在日前举行的“中国房地产营销领航高峰论坛”暨链家网新房频道上线发布会的活动现场，冯仑作为到场的重量级嘉宾，对时下火热的房企转型话题给出了自己的见解。
“段子手”冯仑现场图片
冯仑认为，所谓的房地产的困境，其实准确说法的应该是以宅产品为主的快速开发销售遇到了瓶颈。对于整个行业而言，好日子刚刚开始，关键在看哪边，你是看在炕上的老头儿，还是地上满地跑的小孩，往前看是希望，往回看，低着头看，这就是一个瓶颈。他认为，现在几乎每家公司都在折腾，既折腾自己，也折腾市场，但唯一不敢折腾的就是客户，基本上有三种折腾法……（以下为冯仑演讲内容摘录）
比如说头发慢慢少了，但身子还是身子，器官用处没有改变，这就叫微转型。
微转型，就是自己原有的工作上做微创新，住宅做一个细分，原来大包装的，反正是房子（的时代）过去了，现在养老啊、渡假啊，开发啊，出租啊，甚至针对学生刚刚入社会的30平米户型（都来了），这就叫细分市场，这就叫微转型，就是在这个里面做开发，但是慢慢做细，这个是一种风险最小的转型，成功率也挺高，在人类房地产领域上，这故事也很多，但不是每一家都愿意这样做，因为这个看起来似乎不准。
比如说某一些人，（忽然）对同性有了兴趣，身子没有转，只是情感活动方式转了，这就叫小转型。
小转型，叫转型不转行，就是在房地产行业里增加你的商用部分，就是从开发销售这样一个模式转移道路一部分的商业出租，这个最典型的就是香港置地、新鸿基、李嘉诚，新加坡的凯德都经历这样一个历史，但这种转型，也就是说从开发的模式，住宅开发模式转到商业综合体，甚至是我们叫做产业的房地产，物流、商贸等这些房地产，这个过程在历史上要花很长时间，新鸿基花了15年的历史，转到现在一半出租，一半自己销售，李嘉诚花了20年现在也只有30% 是出租收入，70%还是销售，转型快的是新加坡的凯德，他们花了十年的时间，因为他们有金融的支持，包括做了20个基金，来推动他的转型，这种转法实际上最难的就是要保证你转型当中传统的开发速度，增长要放慢，同时你要保证转弯的时候不翻车，这个过程一般之所以要拉这么长时间，就是房地产的周期特别长，一个项目五到八年、十年才能做好，你再出租打磨好，这个过程就非常长的时间，那么在这个过程中容易出问题的就是你由于这样一个转法，传统的销售类的房地产业绩下滑，股东不一定赞成，不能容忍，你要上市，分析师不能容忍，股票价格不能支持，这个时候就要走回头路，这样的小转型你必须是方向盘、刹车、油门都在自己手里，才能转得过来，所以李嘉诚做了二十年才转了30%，新鸿基是15年转了50%。
比如说现在看到的金星，昨天是哥，今天是姐，这就是大转型。
还有一种就是大转型，转行了，比如说万达提出来去房地产化，就是转行了，所以万科属于小转型，万达是大转型，大转型就比较猛。
冯仑我跟你什么仇什么怨（设计台词，纯属调侃）
