但摆在大悦城面前的，除了上半年盈利大幅下滑的预警，还有截至去年底仅90万平方米总土储的“断炊”风险。截至去年底，大悦城地产的现金流入净额为-29.62亿元，而商业地产竞争加剧和电商冲击等一系列挑战，也使得成都大悦城及其今后新项目的运营道路充满未知。
成都大悦城效果图
成都大悦城的浪漫与现实
事实上，即便今年底开业，成都大悦城的建成也可以用坎坷来形容。一个不容回避的事实是，从拿地到今年年底开业，时间已过去了整整8年。相关资料显示，成都大悦城是中粮在全国的第七座大悦城，但鲜为人知的是，大悦城宣布进驻成都之时，是以中国第6座大悦城的名义，几年的延迟，让成都大悦城从第6的位置变身为第7，而后来居上的烟台大悦城已于去年开业。成都大悦城相关负责人对此的解释是“因为很多原因，大悦城在期花费的时间较长，做了大量的筹备工作。”虽然成都大悦城所在区域的成熟度在这几年有所提升，让大悦城有了一点因祸得福的意味，但摆在面前的问题因为项目推出滞后的原因可能更为棘手，近几年成都的购物中心不断涌现，大悦城或者也因此错过了抢占市场话语权的最佳机会。
定位于整个成都全域的大悦城总建筑面积达40万平方米，由大型购物中心、主题街区和甲级写字楼构成，据称在传承大悦城品牌核心属性的同时，将融汇全球尖端设计理念和国际先进商业运营模式，以“体验式商业”为内核打造生态、放松、休闲和舒适的购物空间。中粮置地成都大悦城总经理田维龙此前在接受媒体采访时称，“我们将提供给消费者‘第三空间’，不单纯只是‘买东西’。什么叫‘第三空间’，就是在基础空间搭建好的基础上，这个空间更是消费者情感和精神交流的场所。”
“体验”是田维龙强调得最多的一个字眼，但如何解决消费者到达等方面的体验感，成都大悦城将遭遇现实难题。这个位于武侯立交桥内侧的项目，离城市主干道有一定距离，交通通达性并不算好。目前要想前往只有两条路，一是从二环沿武侯大道驶出、需在三环武侯立交桥下调头行驶几百米，二是从三环红牌楼立交走辅道然后右拐通过一条小路到达。这和国内大型购物中心一般都选择商业集中区和区域中心的做法大相径庭。虽然项目位于三环内外双楠传统高端居住区，但由于没有占据城市主干道，商业口岸缺乏昭示性或将成为成都大悦城的软肋，而外双楠区区数十万常住人口显然无法支撑起大悦城40万平米的商业体量。
成都大悦城的做法是，在连接南北交通上，将增设下穿隧道，解决铁路阻碍，连接南北二三环；同时在贯穿东西交通上，也将打通祥云路，连接武侯大道和红牌楼板块的东西环线。但这既意味着投入的增加，也无法从根本上解决项目所处位置和通达性的问题。而体验式购物中心已成为商业地产开发的共识，成都大悦城迟缓的节奏，已经让他们丧失了占领成都市场先机的机会。
北京以及天津大悦城的成功，无疑带动了成都大悦城的野心。据称，成都大悦城将引进超过500家全球知名品牌，其中有60%是首次进入成都。但现实的情况是，虽然大悦城的具备较强的品牌号召力，但成都商业近几年都在高速增长期，无论是国际一至三线品牌，还是国内一至三线品牌，大多数都已进驻成都，一个新开业购物中心要想再找300个从未进入成都的品牌入驻，几乎不可能实现。田维龙对此却显得信心满满，他表示成都大悦城的定位就是辐射全成都市的城市级购物中心，这个从区域到全成都的过程，需要每一个中粮人一步步来实现。他甚至浪漫地引用了论语里面的话：“近者悦，远者来”——叶公向孔子请教从政之道。孔子说：“使近处的人们生活得开心，使远处的人们前来归顺。”
大悦城地产的扩张与阻碍
今年7月，中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政表示，未来计划2-3年完成11家大悦城的打造，5-8年内大悦城将增加至20-30个，其中深圳和南京兴建大悦城已进入筹备阶段。对于未来前景，大悦城方面显得信心满满，“公司计划借鉴烟台大悦城的经验，有序地将大悦城的成功模式复制，力争通过持有和销售业态的合理配比，实现滚动开发”。
然而土地储备或将妨碍大悦城扩张的野心。大悦城年报显示，截至去年底，其土地储备面积仅90万平方米，待开发的土地使用权面积仅55.85万平方米，仅相当于9个朝阳大悦城大小的土地储备，让大悦城地产的未来扩张蒙上“断炊”风险。近两年，中粮置地甚少公开拿地，在未更名成大悦城之前，其曾在去年初制定了新增100万平方米土地的计划，最后却仅在海南拿了三块住宅用地，目标完成度仅15%。今年4月，大悦城地产以12.08亿元竞得上海某地块股权，使用权面积约为2.5万平方米，总建筑面积为8.3万平方米，这几乎是两年来大悦城商用土储的唯一“进账”。
大悦城对此称：“未来5年，公司希望通过合作开发、轻资产等多种方式在一、二线城市完成20个大悦城（含现有的8个项目）的布局。”但在接近大悦城的业内人士看来，“大悦城地产的盈利主要靠大悦城的项目来支撑，其中又以北京为主，如果到了其他地方进行项目复制，显然效果未知，这和当地的消费力和黏性客户都是有关系的。”比如沈阳大悦城都是经过调整后，业绩才有所改善，而新项目的拖累和当前商业地产环境的下行，或将使得大悦城难以避免的业绩下滑。大悦城年报似乎也在印证这种说法：截至去年底，其现金流入净额仅-29.62亿元，总有息借款月250亿元，不过其现金及银行结存尚有62.56亿元，元气尚存。
单从大悦城项目的收入上看，其旗下的6个大悦城项目无一例外地一路飘红，其中以天津大悦城为最，营收达20.01亿元，同比增长48.4%。但从其2014年年报的整体来看，情况可能并非那样乐观。截至2014年底，大悦城地产全年营收57.13亿元，同比下降16.1%，而年度溢利为19.47亿元，同比下降45.0%。公司所有者应占溢利为16.73亿元，同比下降46.3%。此外其去年每股基本盈利仅0.168元，同比增加-67.3%，外界不由得对其盈利能力产生质疑。
近日，大悦城地产发布盈利预警，称预期截至2015年6月30日，六个月的溢利将较去年同期录得大幅下跌。
在年初的厦门会议中，大悦城地产坦言，由于受制于综合体开发的不均匀，今年可售货源仅80亿元，多数集中于四季度，该部分项目2016-2017年方能入账，所以今年收入仍将下降。
事实上，对于物业开发收入的比重仍占大悦城收入四成以上，随着大悦城目前的一些物业销售项目相继步入尾盘销售的阶段，土地储备的不足或将成为制约其未来复苏的枷锁。
另外，目前商业地产经营难度不断提升，经济下行导致消费力不足，实体商业竞争无序、O2O模式尚未成型，诸多问题都在困扰着商业地产发展。“我们聚焦18-35岁客群，围绕客群需求变化趋势作出相应变革。”大悦城地产表示。
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