行业下行期，房地产营销面临变革，聚焦交易已成大势所趋，但造假横行、行走于灰色地带的行销机构能否成为急欲跑量的开发商最佳救赎？近日，16小时网和四川新闻网“楼市大嘴巴”共同通过网络招聘，成为多家行销公司专业看房“群众演员“，先后到明信鹭湾、中粮鸿云、天府逸家等数十楼盘”购房“，亲身体验房产行销造假的重重黑幕。
购房者竟是招聘来的？
常年招聘信息充斥各大网络
“某区域楼盘需要看房人员，X元一个盘，组合X元一个盘，不分有效和无效，可看x个盘左右”11月27日，在一个房产行业QQ群，多条招聘信息引爆了嘴叔的眼球。房产行销机构以付佣形式招聘群众演员扮演购房者看房？为了弄清这些招聘信息背后所隐藏的秘密，嘴叔以应聘者身份很快与多个信息发布人员取得了联系，据了解，消息发布者都是房产行销公司负责人，发布消息主要是目的是招聘人员扮演购房者到各大项目“买房”。
图｜招聘看房人员的消息刷屏嘴叔消息记录
图｜各大“看房群”每天有大量此类招聘消息刷屏
随后，嘴叔根据“成都”“看房”两个关键字搜索了一下成都此类的专业群，其结果不禁让人大跌眼镜，光是这样的群就有70余个，细看每个群的人数，多的高达800余人，少的也有几十人。据龙泉某行销公司负责人杨某介绍，成都的看房“水军”人数至少近万人，天天游走在成都各大楼盘“专业看房”。真相到底如何？嘴叔决定深入调查，一探究竟。
图｜根据关键字搜索，类似的看房群大大小小70余个
暗访直击
行销传授欺瞒诀窍，轻松骗过置业顾问
次日上午10点，嘴叔与其中一名招聘者取得了联系，该行销公司两名操外地口音的行销在牛市口地铁站对嘴叔进行了“面试”，在了解了嘴叔姓名、籍贯、联系方式、获取渠道、有无看房经验等信息后，两人表示“没有任何问题，可以随时上岗”。
对于如何更像一名购房者， 两位向嘴叔面授机宜：从进入售楼部后如何向置业顾问提问，到怎样看样板房以及在整个售楼部停留时间等都有要求。两名“专业人士”还特别提醒，例如：购房者现在就是上帝，进去之后第一个感觉就必须是货真价实的消费者，比如，第一时间就要大声喊置业顾问倒茶，同时也要表示自己看过很多楼盘，有意无意表示对项目位置、交通或者户型等方面的挑剔或不满意，最终目的就是要让置业顾问判定你为有效客户。不过招聘人员表示，也不是所有置业顾问都需要用心表演，“行销人员会和你一起进售楼盘，有些项目都提前打了招呼，去了都会判定为有效客户“。
该人士还透露，他们公司与成都60多个楼盘都有合作，一天可以看七八个，可以轮流到各个片区看房，而第二次到同一个楼盘“看房“，只需过两三周，换个发型，换个新电话号码即可。随后，在行销人员的带领下，嘴叔先后到华宇广场、中粮鸿云，华润凯旋天地、天府逸家、十里洋场海上海等12个楼盘充当了一名迫切希望买房的购房者，除了一个项目，都被判定为”有效客户“，共获得出场费近300元。
图｜嘴叔乘坐行销的车子动身去华宇广场
图｜行销在开发商“带客确认单”登记嘴叔个人信息
接盘数十项目是常态，“带头大哥”月入百万不是梦
随后，嘴叔还与另一家发布招聘信息的行销公司取得了联系，在行销大妈的带领下，两天时间看了9个楼盘。
房产行销机构为什么要掏钱招聘人员扮演购房者？其中一名负责龙泉片区的行销大姐张女士透露：行销公司的收入一般由三部分组成，一是人头费，按每天签到人数实发，二是带客奖励，一般为30-50元/组客户不等，另外还有就是成交佣金，数百元上万元的都有。但对于多数行销公司来讲，人头费最好操作，比如一家公司接了30个楼盘，一个楼盘配备10个行销，就要300人，但多数公司可能几十个人就搞定了，在8：30-10：30的签到时间同一批人完全可以分别到不同楼盘签到。而开发商往往会对带客人数有要求，这就是很多行销公司大规模招聘“水客“的原因所在，“真实的购房者越来越难找，一个行销带过10多组‘客户’，有个两三组真正的购房者就已经很不错了”。
据曾经在一家行销公司做过高管的牛先生透露，一个稍具规模的行销公司每天“吃“掉的人头费至少上百，按市场标准，行销人员每天“人头费”在80-120元左右， 以一家行销公司一天虚构200人次计算，那么每天从开发商处冒领的签到人头费至少两三万元，一个月下来也有几十上百万 。
楼市灰色利益链条形成，每年开发商数十亿营销费用
据介绍，白银时代，楼市竞争加剧，资源争夺进入白热化，传统的营销手法显然不能适应市场的需要。开发商为去库存回笼资金，行销也便成了每个楼盘的标配，殊不知，行销带客已经成为困扰市场的灰色地带，许多开发商花费了大量营销费用却没有获得多少真实客户。
不算不知道，一算吓一跳，行销到底每年会白白卷走开发商多少钱呢？成都某调查机构给嘴叔算了一笔账。常态下，很多楼盘每天需配备20-30名行销，在周末或者开盘等重大节点，每天的行销配备更是会达到数十乃至百余名。按市场标准，每人每天人头费100元，那么，开发商每天的行销费用就要数千元，一月行销费用少则十余万，多则数十万。不难计算，一个开发商一年光行销费用就要花200-300万，这还没包括行销带客奖励、成交佣金等费用。 以此计算，成都房地产企业一年花在行销方面的费用至少数十亿，这其中，又有很大一部分被灰色行销机构吞噬。
成都楼市究竟有多少这样行走于灰色地带的行销机构？面对困局，房产营销如何更加透明?怎样的房产营销服务才是楼市的真正未来？ 四川新闻网“楼市大嘴巴”和16小时网将继续探寻与关注。
