成都甲级写字楼净吸纳量骤减7成，越来越多中小微企业正在撤离

成都写字楼存量市场正在上演“夺命狂奔”。截至2015年末，市场总存量已突破650万平方米。而世邦魏理仕发布的报告称，2016年成都还将有80万平方米写字楼上市，空置率将继续维持在40%左右。

与写字楼存量不断攀升同时上演的戏码，是越来越多的中小企业正在撤离甲级写字楼——自2013年开始，成都乙级写字楼净吸纳量持续超过甲级写字楼，空置率呈下降趋势，而优质写字楼在2015年的净吸纳量较上年骤减七成。乙级写字楼成为更多非传统金融类企业以及初创型、中小微企业的第一选择。

一

郑晖所在单位的办公室位于人民南路区域，那里的写字楼由于起步较早，大多已显陈旧，但租金和物业管理都相对较便宜，并已经形成成熟的商业氛围。但现在这个常年只有一个人驻扎办公室的小微公司决定搬走，去寻找更实惠的办公地点——郑晖的领导嘱咐他留心寻找按天算钱的公位。

郑晖的单位规模极小，四位股东加上他一个成员，今年的产值大约在100万元。据郑晖测算，每月的租金和各项开支大约在3500元左右，已经相当于一个员工的工资，“太贵了，公司也不晓得还开不开。”尽管前景不明，但郑晖还是表示，公司已经找好了更加合适的办公场所，甚至不用交钱——“股东有个朋友办公室大，直接给我们提供公位，反正也就只有我们两个人。”

像郑晖公司一样的小微企业如今在成都已多如牛毛，而他们在一定程度上支撑起了成都部分写字楼的租赁市场。据相关资料，前三季度，成都新登记各类市场主体达到18万户，初创型和中小微企业的新成立和搬迁升级需求，正逐步支撑起乙级写字楼的去化。

但退租和搬迁仍然是今年成都写字楼市场的主旋律。

世邦魏理仕昨天发布的《2015年第四季度成都房地产市场回顾与2016年展望》报告显示，由于经济增速放缓、地区进出口贸易下滑等不利宏观因素，增加了企业经营的不确定性，部分租户因此搬迁至更廉价的写字楼或退出成都市场，不少项目进驻率及净吸纳量均受到不同程度的影响。至2015年四季度末，全市优质写字楼净吸纳量环比回落40%至10.2万平方米，而新落成项目较高的空置率推动平均空置率环比上升1.6个百分点至37.7%。

二

李洪强是一家资产管理公司的业务经理，每天的主要工作为客户提供各类融资计划。2015年中，公司从老旧居民楼搬进了东大街一个甲级写字楼。但工作环境的变化并未让他感到兴奋，看着同一栋大楼的同行持续搬迁，他心中充满对未来的不确定。

非传统金融类企业已经成为2015年成都写字楼市场的冰与火。由于较大的民间投融资需求吸引了不少省外P2P、互联网金融等非传统金融企业布局成都，在成都甲级写字楼新增吸纳统计中，非传统金融类企业占比连续三季度持续增长，是甲级写字楼去化的重要来源。

此外，随着“大众创业、万众创新”战略在成都深入实施，各行政区纷纷出台措施，把创新驱动发展作为推动产业转型升级的核心动力。对众创空间、产业园的引进建设给予补贴、设立天使投资资金、助力中小微企业拓宽融资渠道、推进工商注册便利化改革以及“个转企”政策扶持等一系列措施，为初创企业营造了良好的创业环境。所有的这些，都为包括东大街在内的甲级写字楼市场带来了“繁荣”。

但另一方面，甲级写字楼的退租面积也依然主要集中在非传统金融类企业。“从事非传统金融业务的公司得努力向客户展示正面良好形象，所以选在甲写办公已成为必备条件之一，但像我们这样的公司往往存在经营业务风险较高的特点，所以也是写字楼租赁市场中最不稳定的行业。”李洪强称，公司现在的办公地点，就是以前的一家同类型公司撤场后留下的。

世邦魏理仕亦认为，非传统金融业虽仍将是成都写字楼市场主要需求来源，但退租隐忧同样不容忽视，包括一些初创企业活跃度有望维持一段时期，但行业洗牌同样在所难免。

三

世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖表示：“随着经济放缓及办公楼市场长久以来的供大于求，市场愈加严峻已是不争的事实，相当数量的优质办公楼2015年度吸纳量大幅度下降，导致租金成明显下降的趋势。但总体来说，吸纳量还是有一定上升，尤其是内资企业，已经成为市场的主力军。从成交来源分析，外资企业的成交数量已经连续3个季度下降，其在2015年第四季度成交比例只有7%，这也使得整个办公楼市场的重心有了明显的转移。”

面对持续疲弱的新增需求和租户流失的双重压力，成都写字楼业主方大多采取了加大租金下调力度，并在租赁优惠条件上推陈出新，如提供搬迁及装修补贴、降低续租租金并提供免租期等，以期打造性价比优势争夺客户资源。2015年第四季度，成都甲级写字楼租金环比降幅高达5.4%。受此影响，全市平均租金环比下跌3.7%至每月每平方米77.6元，跌幅创单季历史新高。

纵观2015年全年，成都写字楼平均租金同比下跌6.6%，跌幅同样创下了年度历史新高。