密恐：成都商业库存攀升至520万平，去化需167个月

当“过剩”成为一个模糊的兜底概念时，成都乃至全国商业地产的真实境况或许远比想象糟糕。

近日，网络盛传截止到今年4月底，成都商业用房存量已达到惊人的520.68万平米，按照当前的每月平均去化速度，需要至少167.78个月才能消化完毕。

这样一组耸人听闻的数据是否存在掺杂水分之嫌，并不在本文讨论范围之内，但眼下成都商业用房存量过剩却早已是不争的事实。

据四川中原地产今年3月提供的库存信息显示，成都商业用房存量去化周期已经达到了99.67个月，这意味着即便在没有任何新增供应的情况下，也需要至少逾8年时间才能完成去化。

这其中写字楼与零售物业的疲软表现尤其令人担忧。

据世邦魏理仕发布的今年一季度成都商业用房市场报告显示，截止一季度末，全市仅优质（含甲级和乙级）写字楼（以最终使用面积计）待去化库存面积就已接近260万平米，而优质写字楼市场空置面积亦创历史新高，达到了38.1%点。据不完全统计，今年年内，南延线板块或许还将有约48万平米的新项目交付使用，届时成都写字楼市场空置率或将冲破40%大关。

与写字楼存量激增形成鲜明对比的，则是其租金价格呈现的连续跌势，相关数据显示，仅一季度末，成都写字楼市场平均租金按同样本计算，环比下降了3个百分点，报每月每平方米74.3元。这与成都商业地产发展鼎盛时期，优质（甲级）写字楼租金水平平均能超过130元/平方米·月相比，几乎天差地别。

除此以外，成都零售物业，受去年以来百货、奢侈品店等业态退租影响以及电商冲击，前景亦不明朗——仅今年一季度，零售物业市场平均空置率环比就上涨了1.8个百分点，达到了8.9%。

在零售物业大环境走势看低的境况下，选择将旗下项目转手的大企业更是屡见不鲜，如华人置业，去年就曾以“当地商业项目太多”为由，将包括华置广场在内的三个成都项目，打包转手给了中国恒大。

事实上，成都商业地产库存压力高企的现状，仅仅是全国商业地产陷入窘境的一个缩影。

公开资料显示，近年来，全国商业地产开发投资及新开工面积占商品房比重正在逐年提升。仅住宅市场处于调控期的2008-2014年间，商业营业用房开发投资额就疯狂增长了328%。

伴随存量日益递增而来的，是供需失衡加剧，据国家统计局相关数据显示，从今年初至5月末，全国住宅待售面积就减少了721万平米，而办公楼与商业营业用房待售面积却分别增加了7万平米和105万平米。

正是在全国疯狂掘金商业地产的背景下，包括成都在内的多个城市不可避免的出现了商业用房库存偏高的情况。截止4月底，南京商业用房存量达到了464.66万平米，按照今年2、3、4月份当地商业用房成交量平均值估算，需要122个月才能消化完毕；天津商业用房存量则达到了732万平米，需要117个月才能去化完毕……

高企的商业地产库存压力正在包括成都、重庆、南京、深圳、天津等多个城市形成连锁反应。

“今年以前出台的一些重磅楼市政策，更多是针对住宅市场，对商业项目几乎没有影响，现在面对商业地产亟需解决的库存困境，其实很多地方政府已经有意识在调控了，比如收紧和控制商业用地出让，从供应角度防止商业过剩。”一位资深业内人士分析，“接下来相关方面应该还会推出更多针对商业项目的政策规定。”

事实上，早在今年5月初，国家意欲调控商业地产市场的苗头就已初现，彼时，国务院提出了“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”的相关规定。

但随后，中国工商银行就再度颁布重磅规定——《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），内容包括：个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整为70%，商住两用住房的首付比例由45%调整至50%，贷款所购商用房为小区配套底商的首付比例仍为50%。

《通知》还明确规定，商用房类型应以单套面积相对较小，价格较为稳定，易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主，严控写字楼、酒店、宾馆、综合市场、商贸房等个人商用房项目准入，对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。

有业内人士分析，“工商银行此次的调控举措，最主要还是因为目前包括成都在内的多个城市，商业地产库存高企，商业用房占款多且变现难，而大量无法变现的商业用房贷款很容易成为‘坏账’，银行为了规避风险，不得已为之。”

一旦上述商业地产贷款政策全面实施，对于包括成都在内商业地产去化压力巨大的城市而言，无疑于雪上加霜。