▎来源：证券日报
在房地产市场销售、中介等业务正在经历一场有史以来最为严厉的清理整顿的同时，房地产市场的资金来源渠道也即将面临一场力度极强的规范与约束。当前，官方已经将这项即将开展的工作定性为“清理整顿”。
以互联网金融、P2P等为来源的楼市资金，被置于“重点关照”的地位。住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）已经会同人民银行总行等金融监管部门确定，近期将开展专门针对互联网金融、P2P违规进入楼市资金的专项“清理整顿”工作。
在此之前，人民银行总行已经要求商业银行严格控制理财产品等表外业务向房地产市场输送资金。证监会等部门也已收紧房地产企业再融资、公司债发行、H股上市等的监管口径，房地产市场的资金面，正在面临重新洗牌。
“上面已经有了对这项即将要开展工作的基本定性，就是要‘清理整顿’。”10月26日上午，一位地方住房和城乡建设系统内部人士告诉《中国经营报》记者，住建部正在牵头着手准备对互联网金融、P2P资金违规进入房地产市场进行专项清理整顿工作。
该项工作将由住建部会同人民银行总行、银监会、地方金融办公室、工信部等职能、监管部门开展。住建部近期已经在住房和城乡建设系统内部，以多种方式，对这一信息进行了传达，并进行了相关工作部署。
9月下旬，面对中国内地多个城市房地产市场呈现出的市场过热、房地产价格上涨过快的态势，中央决策层果断作出强化“分城施策、分类调控”的决策，至今已有超过21个城市出台了稳定本地房地产市场的相关措施。其中，北京、深圳等城市稳定本地房地产市场的措施较为严格。
三个独立消息源均向记者证实，在9月下旬中央决策层的决策过程中，强调了三方面的方式和手段，一是通过限购、限贷等手段，稳定房地产市场态势；二是对房地产市场交易秩序进行规范，引导市场预期平稳，严打虚假消息哄抬房价等行为；三是对房地产市场的资金面进行规范，避免潜在的系统性风险。
当前住建部会同人民银行总行、银监会、地方金融办等参与开展的针对P2P、互联网金融资金违规进入楼市问题的“清理整顿”整顿工作，即是上述中央决策层主旨精神的重要组成部分。
在此之前，深圳、上海、杭州等地的住房和城乡建设部门、工商部门等，围绕规范房地产市场交易秩序，清理、整顿了一批违规销售、违规发布广告的房地产开发企业、中介机构，力度颇大。
由于近两年来，互联网金融、P2P等金融创新业务与房地产的结合愈来愈紧密，因此，互联网金融和P2P成为房地产市场资金输入的又一个重要接口。
三个独立消息源均向记者证实，在中央决策层对本轮部分城市房地产市场过热、房地产价格快速上涨现象成因的判断中，“各类资金违规进入房地产市场进行炒作”占有相当比例的权重，而“各类”之中，即包含近年来热度颇高的互联网金融、P2P等为来源的资金。
目前，清理整顿工作的重点已经确定。一方面是对房地产企业、房地产中介机构利用互联网从事金融业务进行清理整顿；另一方面是对房地产企业、房地产中介机构与互联网合作从事、开展金融业务进行清理整顿。
记者了解到，一些底线性质的清理整顿原则，也已经明确划定。这其中包括：其一，房地产开发企业、房地产中介结构在未取得资质的情况下，严禁开展房地产金融业务。一经查实，按照有关规定，严肃处理、处罚。
其二，对于取得相关资质的房地产开发企业、房地产中介机构，对其开展房地产金融业务的合规性进行严格核查。一旦发现违反有关监管规定，迅速、严肃进行处理和处罚。与此同时，还要对取得资质的房企、中介机构合规从事房地产金融业务的过程中，是否遵守宏观调控政策等，并对此进行核查、检查和监督。
其三，在对互联网金融、P2P资金违规流入楼市进行清理整顿的过程中，对“众筹买房”等要进行专项规范；同时，首付贷及类似业务禁止开展，一旦查实，严肃处理、处罚。
从此前各地开展的围绕房地产交易秩序的清理整顿情况来看，针对互联网金融、P2P领域资金违规入楼市的“清理整顿”工作，也应“力度不小”。
资金面向来决定着房地产市场的基本走势。一般而言，房地产市场的资金面主要由三部分构成，一是银行发放的信贷，其中包括开发贷款、购房按揭贷款等；二是以信托、银行理财资金等为代表的“表外资金”；三是近年来逐步兴起的P2P、互联网金融为来源的资金。
除此之外，公司债、企业债、上市房地产企业再融资等，也为房地产市场注入资金，但相对规模较小，可控性也相对较强。
“首付贷的很多资金来源，其实就是互联网金融、P2P。”一位不愿具名的房地产中介机构高管告诉记者，“由于房地产市场正向预期存在，同时，房地产中介机构又明确掌握买房人的房产交易情况，因此，很多P2P、互联网金融机构愿意与中介机构或者开发商合作，开展首付贷或者类似业务，他们觉得安全，回报率也理想。”
目前，首付贷已经被明确定义为违规行为，一些此前开展首付贷业务的大型中介结构，也都已经停止了这项业务。而在此次清理整顿中，也再次明确了“禁止各类机构开展首付贷业务”。
而在此之前，除房地产信贷闸门通过地方限购、限贷、对二套及以上住房信贷政策进行调整之外，人民银行总行、银监会已经要求各商业银行对理财产品等资金进入房地产市场进行严格控制。与此同时，人民银行总行还将银行理财等表外资金，纳入“宏观审慎监管框架”进行严格监管。
房地产市场相关的资金面收紧也并未到此为止。据媒体报道，中国证监会已经开始严格控制房地产企业发行公司债、进行再融资以及H股上市等融资行为，置于房地产开发企业在国际市场发债融资，目前尚未有明朗态度。现在，事关房地产市场命运的资金面，正在悄然重置。
有业内分析人士认为，上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企资产负债率风险攀上新高。
截至目前，沪深两市（按照申银万国行业分类）136家上市房企2016年三季报已经披露完毕。据Wind资讯统计数据显示，136家上市房企上半年负债合计超过4.6万亿元，同比增长幅度约达23.53%。
根据Wind资讯统计数据计算，2016年前三季度，136家上市房企的平均负债率为77.5%。
值得关注的是，在上述136家上市房企中，有34家资产负债率超过80%红线，占比达25%。剔除预收账款项后的资产负债率超过80%的则有18家，占比超过13%。
“这样的平均负债率水平相对比较适中”，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，不过，房地产行业普遍以高杠杆率运营，以债养债模式比较明显，若接下来相关部门为了降低杠杆率，收紧融资渠道，房企资金压力将增加。
根据Wind资讯统计数据显示，在136家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为62家，其中，万科、绿地、保利等5家上市房企负债均超过2000亿元，分别为6123.96亿元、5899.70亿元和3267.73亿元。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。
《证券日报》记者根据Wind统计数据分析，以万科、绿地和*ST珠江为例，截至2016年9月底，万科资产负债率为81.01%，比去年同期增加2.2个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为67.62%，比去年同期增加3.3个百分点；绿地控股资产负债率为88.8%，比去年同期增加0.94个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为84.94%，比去年同期增加0.5个百分点；*ST珠江资产负债率为116.88%，比去年同期增加了8.6个百分点，剔除预收款项后的资产负债率为131.18%，同比增加了21.15个百分点。
不过，若全面呈现上市房企的债务状况，《证券日报》记者根据Wind数据统计获悉，截至2016年9月底，资产负债率大于80%的房企占25%，在70%-80%之间的房企占比为18%，60%-70%之间的占比为22%。
值得注意的是，部分上市房企负债率“攀上新高”。根据Wind统计数据统计显示，截至2016年9月底，*ST珠江资产负债率为116.88%，同比增加8.6个百分点；嘉凯城资产负债率为94.6%，同比增加9个百分点。
对此，有业内人士向记者表示，以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱，土地开发销售节奏未能与市场高峰期同步，市场高点时没有项目销售款进账，反倒要为拿地资金支付资金成本，因此负债较高。
值得关注的是，根据上述情况来看，与以往相比，地产企业目前的负债结构有所调整，去年下半年以来的融资环境有所改善，上市房企总体融资成本并不高，不少房企以在国内发行低成本的公司债偿还或者提前赎回境外高息债。
然而，另一个事实则是，今年前三季度，部分房企为了抢地，场外配资现象加剧。
中信建投房地产分析师陈慎表示，A股房企整体净负债率依然处于高位，有息负债总额仍在攀升，同时分化加剧，龙头杠杆率改善，而中小型房企杠杆依然维持高位，杠杆率较高的皆为国企。
大部分房企回归主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本轮地王无论是规模还是溢价都远超前两轮；部分中小型房企高成本土地占比偏高；2015年至今参与过地王项目的房企均发行了一定规模公司债，包括A股和内房股。
更重要的是，陈慎认为，“资产荒”下房企表外融资被低估。今年以来，无风险收益率的持续下行，使得房地产对市场资金的吸引力不断上升，相当比重的资金（包括银行理财和险资等）通过各种渠道流入房地产领域。
不过，在930政策之后，业界较为关注地产企业融资环境是否会发生变化。
对此，来自中信证券的分析师陈聪表示，短期内收紧债权融资影响并不大，但股权融资有所放缓。
陈聪表示，2016年以来，地产板块总计股权融资1018亿元。尤其对龙头公司而言，当前市场发行股票代价很大，不少定向增发的参与者出现了账面的浮亏。不过，即使股权融资速度会有所放缓，但企业仍有可能进行股权融资。企业的正常生产经营行为不会受到多大影响。当前，企业负债中的长期负债占比较高，资产负债表目前还很安全。