沙特旅游市场看似火爆，签证开放、直飞航线加密、NEOM 豪华酒店群铺开。2025 年入境游客目标突破 1.5 亿人次，2030 年目标明确，资金与项目均在加速推进。
然而，真正值得关注的并非这些大项目，而是一份草案。
6 月 11 日，沙特通过官方通讯社发布了私人旅游接待设施新规的征求意见稿。该草案目标明确：私人住宅、公寓、别墅，即挂在 Airbnb 和其他短租平台上的房源。沙特要对民宿行业动刀了。
新规草案核心内容
这部草案瞄准的是“私人接待设施”，即没有前台、保安、消防备案，但在 Booking 和 Airbnb 上挂着"Superhost"标签的房源。酒店集团已在监管体系内，私人短租才是此次法规的目标。
五条最关键的规定如下：
29 天入住上限
同一客人连续入住不得超过 29 天。超过此期限即视为“居住租赁”，适用另一套法律框架。此举旨在防止利用民宿牌照做长租生意避税。
年审牌照制
无牌经营直接禁止，牌照一年一审。申请资格包括沙特公民、外国房产所有者、高级居留权持有人。监管层未将外国人挡在门外，但要求纳入体系管理。
安全系统强制接入
必须接入沙特国家级安全监控平台 Shomoos。每一单入住，客人身份信息必须过系统。发现未登记的同行人员，必须通知安全部门。民宿将从“私人交易”进入“公共监管”。
广告真实性要求
房源照片、设施描述、接待人数必须与实际情况一致。这是沙特首次将广告真实性写入旅游住宿法规，以往精修照与实际情况落差将无法逃避法律追究。
维保合同要求
拥有四个以上单元的运营商，必须签正式的维护和清洁合同，不能再用“自己偶尔去看看”的方式管理。
此外，运营者需验证客人身份原件，但不得保留复印件，需同时配合安全审查与遵守隐私保护。
监管收紧背后的原因
2024 年，沙特旅游收入超过 360 亿美元。2030 年目标是将旅游业对 GDP 的贡献从 7% 提升至 10% 以上。数字在涨，但监管基础设施未跟上。
Airbnb 式短租在过去几年几乎处于无人监管状态，无专项法规、消防标准及安保要求。对平台是供给端繁荣，对监管者则是盲区。
草案信号表明，沙特不想“一刀切”打死民宿，外国房产所有者可申请牌照，29 天上限给了弹性空间，但也不打算让行业继续游离在监管之外。
对中资运营商的合规建议
有中资背景的房东和运营商在沙特短租市场并非少数。利雅得、吉达、麦地那等地，中国投资者持有的公寓和别墅不少正通过短租平台产生收益。对此类投资者，草案带来了一份合规清单：
- 确认房产用地性质是否为住宅/农业/混合用途，否则可能无法获取牌照。
- 核对每套房源信息（照片、描述、价格）是否与实际情况一致，不一致需立即整改。
- 确认能否接入 Shomoos 系统，不接入即属无证经营。
- 统计管理房源数量，超过四套需签署维保合同。
每一项单独看都不致命，但合在一起意味着草莽阶段结束。虽然草案仍是征求意见稿，条款可能调整，但方向不会变：沙特正在系统性填补旅游经济的监管空白，而私人短租是最后一个也是最大的空白。
当旅游从“抢增量”进入“管存量”，最先被收紧的往往不是大玩家，而是灰色地带。
来源：
[1] Saudi Press Agency (SPA), 2026.6.11 — 沙特拟更新私人旅游接待设施法规
https://www.spa.gov.sa/en/N2394613
[2] Middle East Briefing, "Saudi Arabia Proposes Updated Rules for Private Hospitality Facilities", 2026.6.11
https://www.middleeastbriefing.com/news/saudi-arabia-proposes-updated-rules-for-private-hospitality-facilities/
