在地方财政承压、债务管控趋严、传统基建模式转型的当下，国有企业、城投平台的发展逻辑正在发生根本性转变。过去靠融资扩张、靠增量拉动的路径难以为继，如何把手中海量的 “资源、资产、资本” 用活用好，实现从 “存量沉睡” 到 “增量增值” 的跨越，成为决定企业能否穿越周期、实现高质量发展的关键命题。
一、厘清范围：明确“三资”盘活的核心对象
“三资”盘活的首要前提，是明确资产梳理的完整范围，杜绝漏盘、错盘、漏项等问题，为后续工作奠定基础。
结合地方实践经验与政策导向，纳入“三资”盘活范围的资产主要涵盖以下类别：
房屋建筑物类：包括各类保障性住房及其配套设施、商品住宅、商业商铺、工业厂房、仓储用房、办公用房及其他各类房屋建筑物。
土地资产类：企业自有、管理或使用的国有空地与净地，涵盖闲置工业用地、低效商业用地、存量集体建设用地等。
车辆船舶类：包含公务用车、特种车辆、其他各类车辆及船舶，可通过公车改革、统一运营、新能源替代等方式实现盘活。
市场载体类：各部门、镇街及国有企业占有、使用或管理的各类市场，包括农贸市场、专业市场、闲置商业综合体等。
收费及配套设施类：对外经营的收费停车场及其配套充电桩，是城投平台最为常见的经营性资产之一。
在建工程类：处于建设阶段、尚未竣工且拟形成资产的工程项目，可通过资产证券化、股权转让、引入社会资本等方式开展盘活工作。
公益性基础设施类：水利水务、农业农村、交通、市政、能源、民政、文旅等领域的公共基础设施及附属资产，可通过特许经营、使用者付费+可行性缺口补助等模式实现收益平衡。
教育、卫健类资产：学校及附属配套设施、医院及附属配套设施等，可通过后勤服务外包、智慧化改造、康养融合等方式挖掘衍生价值。
特许经营权类：依法授予的各类特许经营权，包括广告位经营权、管线经营权、新能源项目特许经营权等，是轻资产盘活的重要抓手。
集体资产与自然资源类：农村集体所有或管理的各类资产，以及森林、矿产等自然资源类资产，可通过统一运营、资源开发、生态产品价值实现等方式释放价值。
唯有将各类资产纳入“一张台账、一张地图”，实现统一管理、精准掌控，才能避免盘活工作碎片化，为后续资产价值重构奠定坚实基础。
二、破局关键：以“四种视角”重构资产价值认知
摸清资产家底仅为“三资”盘活的第一步，真正实现高效盘活，需打破“资产用途固化”的思维定式，引入“点石成金、一鱼多吃、掘金服务、无中生有”四种价值重估视角，对存量资产进行重新审视、定义与谋划，推动资产从“账面存在”向“价值载体”与“产业入口”转型。
（一）视角一：点石成金——激活资产潜在功能价值
“点石成金”的核心逻辑，是打破资产单一用途限制，从区位条件、应用场景、功能叠加等维度，重新挖掘资产可承载的价值空间，推动低效、闲置、单一用途资产通过功能调整、模式转换实现价值跃升。
部分资产之所以处于低效状态，并非缺乏价值，而是被固有标签束缚：闲置老旧厂房可作为承载城市记忆的文化载体，闲置工业用地可作为支撑产业转型的优质空间，空置写字楼可作为助力青年创业的孵化平台。
该视角的核心动作，是跳出资产固有用途局限，通过功能叠加与场景重构挖掘价值：推动工业用地“退二进三”，改造为科创孵化器、文创产业园、人才公寓；通过城市更新升级老旧楼宇，转型为高端办公载体、商业综合体、邻里中心；推动闲置公共配套转型为社区服务中心、养老驿站、便民商业网点。此类盘活方式适用于具备再开发潜力的存量物业、基础设施、公共资产，通过功能重构可实现资产价值的倍数提升。
（二）视角二：一鱼多吃——拓展资产多重利用边界
“一鱼多吃”的核心思路，是以现有资产与业务为基础，延伸关联功能与配套服务，构建复合型收益结构，推动资产在使用价值之外，叠加运营价值、平台价值与产业协同价值。
过往部分平台资产运营采用单一收益模式，停车场仅收取停车费、产业园区仅收取租金、供水业务仅收取水费，收益来源单一且抗风险能力薄弱。“一鱼多吃”模式通过延伸服务链条，实现一份资产产生多重收益。
以城投平台运营的产业园区为例，除基础租金收益外，可叠加多重价值：配套服务收益，为入驻企业提供物业、保洁、安保、餐饮等服务并收取服务费；运营增值收益，提供工商注册、财税代办、政策申报、投融资对接等服务，收取服务费或收益分成；产业协同收益，引入上下游企业形成产业链集聚，获取园区配套商业、物流、供应链相关收益；平台流量收益，依托园区企业资源打造线上服务平台，获取广告、交易撮合等收益。
同理，停车场资产可叠加充电桩运营、广告投放、社区便民服务、智慧停车系统输出等收益。该模式适用于园区、停车场、市场、公共服务设施等具备持续运营属性的资产，通过拓展服务边界提升资产综合价值。
（三）视角三：掘金服务——从“资产本体”转向“服务能力”
“掘金服务”的核心，是将资产视为服务载体与入口，挖掘围绕资产衍生的管理、运营及配套服务价值，推动收益模式从一次性使用或低频收益，向持续性、专业化服务收入转型。
资产本身的收益天花板具有局限性，但围绕资产的服务市场潜力巨大。国有企业与城投平台手握大量公共资产、基础设施与物业资源，具备向服务运营商转型的天然优势。
以物业资产为例，可突破单纯收取租金的模式，通过组建专业化物业运营团队，输出物业服务、智慧社区运营、商业运营管理等服务，形成轻资产服务能力；公共设施运维领域，可依托水务、环卫、市政设施等运营经验，组建专业运维团队，承接其他区域、单位的运维服务；养老、教育配套资产领域，可在运营养老机构、学校的基础上，输出养老服务模式、教育管理经验，打造连锁化、品牌化服务体系。
该模式适用于物业管理、养老服务、公共设施运维、配套服务等领域，通过从“持有资产”向“输出服务”转型，实现收益模式的可持续升级。
（四）视角四：无中生有——以资产为起点培育新业务新模式
“无中生有”的核心，是突破现有资产形态局限，通过整合资源、导入要素、创新模式，培育新业务方向，以“资产+场景+机制”为抓手，探索产业化、平台化发展路径。
该视角是四种模式中难度最高、价值最大的盘活方式，考验平台的资源整合能力与模式创新能力，其核心并非改造资产本身，而是以资产为载体构建全新商业模式。
以数据资源类资产为例，城投平台手握的政务数据、交通数据、水务数据，可通过数据脱敏、分析建模，打造智慧交通、智慧水务、智慧城市解决方案，培育数据服务业务；公共服务平台资产可依托政务服务大厅、市民中心，整合政务服务、商业服务、便民服务资源，打造一站式城市服务平台，衍生平台运营、商业配套、增值服务等新业务；产业入口型资产可依托产业园区、产业基金，导入产业链、金融、政策等资源，打造产业孵化、投资、服务一体化平台，培育新的业务增长点。
该模式适用于数据资源、服务平台、产业入口型资产等具备价值放大潜力的领域，通过“资产+要素+模式”的组合，实现“死资产”向“活平台”的转型，培育全新业务赛道。
三、结语
“三资”盘活的本质，是一场思维与模式的系统性变革，核心是实现从“持有资产”向“经营价值”、从“单一收益”向“多元增值”的转型，而非简单的资产处置与包袱剥离。
未来，随着国资国企改革持续深化，存量资产价值挖掘将成为国有企业与城投平台的核心竞争力。唯有跳出传统思维定式，运用“点石成金、一鱼多吃、掘金服务、无中生有”的视角重新定义资产价值，才能在存量时代将沉睡资源转化为持续现金流，将资产规模优势转化为高质量发展的核心优势。在存量时代，盘活就是生产力，也是企业实现可持续发展的关键路径。
