近年来，随着我国人口老龄化进程加速，一个潜力巨大的万亿级赛道——银发经济，正迎来前所未有的发展机遇。
据多家媒体报道，2025年我国银发经济规模接近10万亿元，预计到2035年将突破30万亿元，占GDP比重升至10%左右。
面对如此广阔的市场前景，最近两年，各地也纷纷组建国有康养集团，积极布局银发经济。比如今年3月20日，广西康养集团正式揭牌成立，总资产高达140亿元。3月25日，广州康养集团也揭牌成立，旨在打造康养消费新场景、新业态、新平台。
然而，组建专业平台只是第一步。面对复杂的市场需求与运营挑战，各地该如何发力康养业务，今天小明就讲下这个话题。
将闲置资产改造成养老机构
“变废为宝”
众所周知，国企手中往往掌握着大量闲置资产，一旦改造成养老机构、康养社区，便有可能焕发新生。
所以，各地完全可以通过新组建的康养集团，将分散在不同国企旗下的闲置资产进行统一整合和运营，既能高效盘活存量资产，又能快速增加养老设施供给，可谓一举多得。
比如某直辖市区政府就将盘活闲置资源用于发展养老产业纳入重要议事日程，并成立专班工作组，定期召开联席会议，统筹推进资源摸排、项目招商、政策落地、要素保障等全流程工作。
某市财政部门也牵头建立跨部门协调机制，计划通过划转、租赁、置换等方式，推动闲置办公楼、校舍、医疗机构等设施改造为社区养老服务中心。
从现有案例看，各地将闲置资产改造成养老机构，主要有以下几种方式：
一是将闲置酒店改造成养老院。
很多闲置酒店通常位于城市中心或交通便利地段，且与养老院在空间布局上高度契合，非常适合改造。
比如北京某养老机构，前身为准三星级宾馆。后面某国有康养集团接收该项目后，便实施了150余项系统性适老化改造，比如园区建筑均加装无障碍电梯、配套无障碍坡道与老年扶手、新建及改造健身步道与多个文化活动站等，成功将其盘活。
二是将闲置厂房改造养老院。
工业厂房通常拥有开阔的内部空间，可以轻松划分出宽敞的居室、公共活动区、康复训练大厅等空间，适合打造大规模、花园式的养老社区。
比如重庆某厂房位于老建成区，周边多为成熟的居住小区，物流仓储用途已不能适应周边区域功能变化和市场需求。
后面当地国企通过市场调研论证，发现该区域老年人口较多，具备较强的养老服务需求，于是就在相关政府部门协调下，利用五年过渡期政策，在不改变用地主体和规划条件的前提下，通过建筑外立面翻新、室内整体结构加固、部分墙体重新布局、景观美化等措施，将空置厂房库房转型升级为康养中心，有效盘活了闲置房产。
若五年过渡期满，会由相关部门对该项目进行评价考核，若考核合格，会将规划物流仓储用途调整为相应产业用地，以协议出让方式办理用地手续。
三是将闲置学校改造成养老院。
校舍通常位于居民区中心，建筑结构相对规整，且自带操场等室外活动空间，改造成本通常低于厂房和酒店。有数据显示，校园改造比新建养老设施可降低40% 以上的成本，建设周期缩短至3-6 个月，大幅提高了养老服务供给效率。
比如某市有40多家养老机构，其中四分之一是由小学改建而来。按照相关部门的说法，建设养老机构，如果选址另建，不仅投入大，还是一种浪费。这些闲置的校舍，硬件条件比现在的很多养老机构都好，也都通过消防安全验收，土地性质就是建设用地或划拨用地，很适合改造成养老机构。
延伸养老服务链条，多元创收
除了盘活闲置资产，地方康养集团还可以联动医疗、文旅、地产、金融、科技、食品等国资板块，提升产业附加值，解决传统养老行业“微利”难题。
比如某市就积极推动养老与医疗、教育、社区服务深度融合，着力构建“养老＋”生态体系。
一是养老机构与市第二人民医院合作，设立健康巡检点和急诊绿色通道，降低老年人住院频次，提升健康管理水平；
二是养老机构与中医高专、长艺职院等院校签订协议，共建实训基地，定向培养养老护理专业人才，缓解就业压力，提升服务质量；
三是以养老站点为依托开办“幸福食堂”，拓展上门护理、家政等服务，有效激活周边医疗、家政消费，形成社区经济良性循环。
苏州还把科技创新和产业创新深度应用到养老服务的不同场景中去，成功将养老产业转化为创新生态。
这里也列举几个应用案例：
一是发挥苏州的制造业优势，整合近2万家重点企业资源，梳理了智慧养老、康复辅具等10条产业链，建成了9家银发科技实验室，规划了12条康养机器人的发展路线；
二是通过“苏颐养1号店”这些线上平台，上线“银龄18优选好物”，让企业的“工厂好货”能直接送到老人们手上，帮助这些科技产品从“实验室”走进“千家万户”；
三是培育省级银发经济特色园区，推动7家企业入选国家智能养老服务机器人场景应用试点，形成了“产品—场景—品牌—标准”的全生命周期模式；
四是建设“苏州市银发科技与人文关怀示范中心”，里面有机构养老、社区照护等各种真实场景，免费对企业开放，符合条件的企业可以来测试新产品、收集数据、优化产品；
五是成立了苏州市康养产业学院，搭建了“政产学研用”五方合作机制，为养老服务业整合资源、交流合作提供平台、培养人才。
创新金融生态，破解资金难题
众所周知，康养产业具有重资产、长周期、低回报的特点，很多企业不愿意参与。
比如云南某县养老项目预计每年主营业务收入约13.5亿元，投资回报率约12.15%，静态投资回收期约9年。还有某县养老项目预期年收入达5000万元以上，投资收益率6%，投资回收期达15年。
所以，地方康养集团可以通过设立产业基金、发行REITs等方式，吸引社会资本参与，解决资金投入大、回报周期长问题。
比如某地就计划设立一套养老金融生态：
一是打包运营成熟的养老社区资产发行公募REITs，采用“保底租金+超额分成”结构，保障投资者基础收益的同时共享增长红利；
二是试点发行“养老储蓄+长期护理险组合产品”，客户存款达一定额度赠送护理险权益；
三是设立“银发经济风险补偿基金”，为养老项目贷款提供50%风险分担。
苏州也成立了一支总规模10亿元的康养产业基金，重点投资于康养科技、康养人工智能、康养先进制造、康养大健康及食品、保健、抗衰等产业项目。
结 语
今年1月底，自然资源部、民政部、国家卫生健康委就联合印发文件，以“降低用地成本、盘活利用存量空间”为主线，为养老服务业高质量发展提供了制度支撑。
不过，政策窗口虽已打开，但落地仍需抓手。比如，如何解决闲置资产分散在不同国企、难以统筹的问题？如何解决康养项目前期投入大、投资回报周期长等现实难题？
这些“硬骨头”仅靠一方显然难以撬动，需要政府、国企、社会多方参与，共同破局。