城市更新·大家谈
“城市更新·大家谈”专题栏目旨在搭建交流平台，汇聚多方智慧，持续探讨城市更新的实践路径与前沿思考。本专题聚焦第四届北京城市更新论坛，解读政策动向与实践经验。让我们跟随专家视角，共同探索城市焕新的路径与未来。
2025年9月28日上午，第四届北京城市更新论坛“政策交流研讨”在海淀区中关村国际创新中心成功举办。活动以“携手—高质量城市更新”为主题，向社会各界传递改革的动向，宣传实践的经验。会上，市规划自然资源委党组成员、总规划师石晓冬围绕“北京市城市更新示范项目实践探索”进行主题分享。
北京市规划和自然资源委员会党组成员、总规划师 石晓冬
今天和大家分享从项目实践角度去看城市更新政策的一些思考。城市更新离不开政策的引领，也需依托项目的真实反馈。正如刚才几位领导专家所强调的，城市更新工作既要自上而下贯彻中央精神，也要自下而上通过项目实践落实政策、完善机制。我们逐渐认识到，必须依靠项目本身以及在推进过程中形成的“项目智慧”，去真正解决实施中遇到的问题，让项目与制度充分互动，才能推动城市更新不断向前。
在北京市推进城市更新的过程中，我们确实遇到诸多挑战——无论是历史遗留问题、规划的供给优化，还是改造成本、经济可行性及实施路径等，都需要在实践层面逐一回应。也正因如此，我们更加注重将相对抽象的法律法规和政策要求，转化为具体可实施的城市更新项目，并在全周期中感知多元主体的诉求与社会生态的变化，进而灵活调整、反向优化城市更新政策与机制。
我们在战略层面将城市更新分解为实施项目所涉及的体制机制、规章制度与技术标准。无论是更新中的成功经验，还是所遇到的问题，都值得被显化、被分析，以把握方向、梳理矛盾，并将好做法总结为可复制、可推广的经验。
“十四五”以来，北京市采取全市遴选示范案例的方式，跟踪、分析具有代表性的项目，挖掘其主要特色与问题解决路径，逐步提炼共性的思路。在选择示范项目时，我们主要考虑六个方面：全类型覆盖、规划引领、多方参与（特别是社会资本）、具备一定影响力与规模、具备可实施性，以及具有典型性和推广性。
基于这些因素，我们共选出405个项目，遍布全市各区、类型齐全，中心城区相对较多。这些项目为整体更新工作提供了丰富的一手素材，我们才能找到共性问题、形成相应的政策集成和解读，从而达成落地实施的效果。
我们将这些项目分为五类，接下来基于项目分类实施特征与大家共同分析探讨。
居住类涵盖平房、小区和危旧楼。在平房和小区方面，东西城率先探索“申请式退租”，实现从“房”到“院”再到“片区”的推进，趋势也从腾退转向腾退后运营，从单院共生扩展至多院乃至街区共生。例如大栅栏观音寺片区，通过打破院落界限、促进连通融合，提高资产使用效率，实现经营升级。
危旧楼改造方面，如桦皮厂8号楼采用新施工建造技术大幅缩短建造周期、节约居民安置成本。部分项目通过“一事一议”探索并联审批机制，提升实施效率。同时，很多项目里面居民的出资比例也在逐步提高，这实际上反映出我们制定的城市更新政策正在引导居民参与并获益。
产业类在这五个更新类型里面最具经济价值，更为注重融入新理念、新技术、智慧城市与绿色低碳等相关要求。例如丰台区京东MALL项目在外立面、材料、消防机电等方面均应用绿建低碳的理念和技术，这也是未来公共建筑的发展方向。同时也注重“量身定制”，需要为服务对象创造更为适合运营的服务体系，如海淀卫星制造厂改造围绕科技企业需求构建服务体系，推动形成产业生态。另外也重视社会资本引入，打造多元消费场景，如五棵松万达广场等，增强差异化体验。
厂房改造则分“工改工”与“工改其他”。前者在把老工业形态转成新工业形态过程中，需满足新工业形态（如生物医药制造）在面积、层高、运输、能源保障等方面的需求；后者则应结合新的类型，注重与商业、文化、旅游、体育等功能融合，如首钢四高炉即为优秀代表。
公共设施类由单一功能转向全龄友好，并可在不同年龄段（如老人、小孩）之间进行切换。市政设施也要从底线保障走向开放共享，逐步实现功能、空间与社会的三重开放。实施模式也从政府全包转向政府与社会资本合作。
公共空间类过去偏工程性空间改造，如今则需兼顾多元目标，强调精细化运营，以提升空间品质带动区域发展。例如京张铁路遗址公园，以线性公园融合两侧功能社区，形成共建的模式。实施模式也从政府全流程负责的公共空间专项转变为社会投资参与共建，实现多方受益。
区域综合类更新范围由点扩展到片区，实践跨区域、跨领域平衡。如长辛店老镇将棚改、城市更新与基础设施建设相搭配结合，形成多类型空间融合的综合体。
政府各部门由各自为政转向会商、联审，破解实施瓶颈；运营方面则引入“主理人机制”，通过主理人进行功能设计与场景营造，如长辛店集市、永定河河集等，充分体现运营前置的理念。投入机制也日趋多元。
纵观“十四五”，这批示范项目已初见成效。我们通过“更新周”“更新论坛”及优秀案例、最佳实践评选，不断推广实践经验，引发政府、市场、市民乃至外地省市的广泛关注。
另外，通过发布白皮书、蓝皮书等，系统总结政策和项目实践经验，并进行经验输出，北京有八个城市更新项目获得住建部认可并向全国推广。
最后我想说，“十四五”即将收官，“十五五”即将开启。我们的干法也要从1.0迈向2.0——更加强调片区推动与扩展性实践。北京的城市更新必将继续求索、积极实践，为落实中央城市工作会议精神、完成好“十五五”各项任务而做出应有的努力。
谢谢大家！
文章根据石晓冬于“第四届北京城市更新论坛”活动演讲整理，已经专家审阅
文章仅代表专家本人观点，不代表“北京印迹”平台立场
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