在房地产由开发向存量转化、制造业向服务业转化、线下向线上转化的趋势下，在城市转型、消费升级、存量盘活的共同推动下，城市更新无疑成为了房地产行业的新风口。
在城市更新阶段，一方面，随着产业结构转型升级与消费升级，城市中心区开始进入到“添内容、增内涵”的阶段，大量高端产业环节和高价值人群纷纷向中心区聚集；另一方面，城市中心区发展空间资源日益紧张，在有限的新增条件下，挖掘存量空间资源已成为当前乃至今后相当长的一段时期内城市可持续发展的重要途径。处于新风口风暴眼中的城市中心区存量物业如何乘城市更新的东风实现价值跃升，实现其“麻布变锦缎”的华丽转变，便成为了城市中心存量物业资产运营的核心命题。以下就此问题进行分析，提供一些参考思路。
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城市更新激活存量物业的五大价值
目前，一线城市已经由摊大饼式不断扩城的“外延式增长”向存量挖潜、更新升级的“内涵式增长”转变。通过城市更新的“改硬件、装内容、促流动”的方式，能够显著提升存量物业的价值。尤其对于城市核心区的存量物业，更是如此。就笔者参与的相关案例实践来看，城市更新对存量物业的价值提升，主要表现在以下五大方面：
1、物业本身的功能性改造带来的物业价值提升；
2、规模化管理与运营服务带来的经营价值提升；
3、长期持有下伴随GDP增长及利率水平下降带来的资产增值价值；
4、装入城市高端功能和产业内容带来的产业经营价值；
5、未来资产证券化提升资产流动性带来的流动性溢价。
从现在市场上流行的存量物业改造与更新来看，要么是通过硬件升级，如把旧写字楼改造成为新写字楼实现租金套利；要么是把商场或者酒店改造成写字楼实现业态套利。这些操作或许能取得一定的成功，但想要真正实现以上提到的五大价值的完美落地，那就不能是纯粹的开发套利，也不能止于简单的低买高卖的短线套利，而是必须坚持“运营至上，内容为王”的根本原则。
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存量物业价值跃升的根本之道
“运营至上，内容为王”
从根本上来讲，存量物业资产的价值跃升往往并不是由空间的提升来实现的，而在于通过好的产业内容的植入和相应的运营服务能力的打造来保障。好的运营内容决定了载体价值，这在都市化阶段更显得突出。但什么是好的运营内容呢？在笔者看来，好的内容就是符合城市功能升级和消费升级趋势的新业态。如：能够满足年轻一代办公与生活需求，面向未来填充的新内容；能够顺应都市文化创意聚集，面向双创的新内容。
要实现从“资产为本”向“内容为王”的转变，根本上是经营理念的转变。即从追求物业价值最大化到实现客户价值价值最大化的转变。让入驻企业和办公人群能够感受到便利，进而形成多样化的生活和商务场景，最大限度加大消费时间，从而带动综合收益的提升。
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存量物业运营能力升级的四个维度
在具有了鲜明的产业主题后，存量物业的价值提升就体现在运营服务能力上。从笔者的经验看，存量物业的经营能力升级，存在以下四个从低到高，从基础到高级的四个维度：
物业级服务：依托物理空间，在原有基础物业服务基础上，加入智能化物业管理、智慧化服务配套，提升物业服务的品质，形成品质化、高效化的品质物业服务。
空间级服务：对现有物业空间，按照企业和人，尤其是针对入驻空间的人群，提供主题产业空间、商业生活空间和创新办公空间的复合空间改造，提升物理空间的利用效率，创造复合型租金收入（办公租金、商业租金）。
企业级服务：针对入驻空间的企业，挖掘企业共性服务需求，链接社会上的产业服务机构和市场服务机构，从管理赋能和市场赋能的角度，为企业提供共性化的增值服务。
产业级服务：通过搭建产业资源平台、产业创新平台和市场应用平台，并以产业链上下游整合为主线，以不同类型、不同阶段需求为特征，提供链式整合服务。
在以上四大服务能力提升后，存量物业才能获取包括资产性收益、服务增值收益及投资性收益，最终突破资产价值天花板，实现综合价值的跃升。
本文来自
和君产城发展
研究中心
君度新城
服务驱动园区，产业驱动城市
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