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一、国内生活、住宿领域都不断有商业创新和业态更迭，唯独办公领域还是一成不变
二、看向国外：IM技术、观念、职业工种革新，催生新一代智慧办公市场
三、国内处于1.0到2.0时代的过渡状态，供需两端共同推动共享办公崛起
1.写字楼市场供过于求、收益率低——拿地成本低
写字楼空置率逐年提升；地产粗放式增长时代结束，大量存量资产需要精细化运营盘活
2.万众创业推动小微企业需求持续提升
四、未来办公：企业需求从纯物理场地，向更加综合的“空间+科技+服务”升级
1.空间：场地本身的优化，场地之间的网络化，实体空间与虚拟空间的拓展性
•场地设计+装修
┃更多样的功能：办公区、会议区、活动区、休闲区
┃更合理的布局：8㎡/人（常规办公场所）、4㎡/人（分布式办公）
┃更灵活的安排：站立式、坐卧式桌位；空间大小可调节；会议室、活动室可迅速转换
•场地与场地之间的网络化
┃核心区域密集布点——满足便捷性。例如核心CBD、副中心CBD、地铁上盖等
┃遍布各类场景的纯移动办公点——满足商旅短暂停留需求。例如商业区、商圈、机场、高铁、产业园等
┃多城市设点——便于出差、外驻、开设分公司。例如北京、新加坡、纽约、上海、巴西利亚等
•实体空间与虚拟空间的拓展性
┃线上OA、存储 ┃远程视频直播会议
2.科技：IoT+AI驱动，以“客户”为中心的数字一体化办公
门禁、灯、空调、暖气、会议室预定、WiFi、打印机、咖啡机、社交等所有智能网关一体化控制、连接
┃以前：分散的供应商，分散的控制系统
┃未来：一体化集成，一个ID/一套控制系统可以管控连接所有系统和资源
3.服务：与公司经营发展相关的一切职能保障+业务合作
以自营或平台的形式，为公司提供便捷的法律、财税、后勤、团建、孵化/投融资、项目对接、招聘/灵活用工、企业培训等服务
五、多样化需求的多样化解决方案：灵活工位、独立办公室、定制...
六、近期，未来办公再次迎来了一波小风口
1.国外典型：WeWork
•基于会员体系，提供全方位的多套解决方案
打造会员体系/品牌：线下社区+APP。促进会员之间的合作，加强用户对WeWork的认知及忠诚度
•优秀的增长表现，盈利能力初显
根据WeWork公布的数据，2018年上半年，其营收实现翻番，入驻率进一步上升，不计扩张已经盈利
2.国内，优客工场暂时领先，部分强有力的新进玩家迅速追赶
优客工场运营面积已达到46万㎡，方糖小镇、办伴、梦想加也在迅速追赶，半年增速均超过150%
优客工场致力于打造全要素、社区化的联合办公空间。以联合办公空间为核心，由20余家企业构成的生态社群
•投资布局了20多家企业，累计投资金额近1亿人民币。涉及FA平台、人力资源、文化传媒、国际共享医疗平台、互联网+体育旅游、知识产权保护、智能硬件、金融服务、创业加速教育等行业
•在全球北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青岛、厦门、武汉、中国香港、中国台湾、新加坡、纽约、伦敦等多个城市运营联合办公空间。涉及35个城市、46万㎡运营面积、3000家企业、3万会员，2017年营业收入为1.67亿元人民币
3.快速追赶中的方糖小镇和梦想加
•方糖小镇——立志成为联合办公界的“苹果”
•梦想加——“OaaS”：以空间为基础的企业全服务
七、存量市场尚未饱和，新一代智慧办公变革已经开始酝酿
1.联合办公空间未来潜在市场规模将超过3,000亿，国内共享办公尚处于早期竞争格局
国内以互联网和专业服务从业人员为主体，现在4,000万目标人群1,000万潜在工位需求；预期未来互联网从业人员增加1倍，潜在工位需求2,000万+
2.办伴——不止于办公，多模式为客户提供全要素、全生命周期服务
在办伴科技打造的智慧办公全产业体系里，共享办公只是组成环节
3.办伴——极佳的运营能力，留存、增长、利润处于行业前列
4.办伴——基于地产+技术优势，最具线上+线下的全球化扩张的势能
•地产背景优势：
国内特殊环境：常规签约年限短、物业集中度高。对比中美，中国1-3年/签，物业集中度高。美国10年/签，物业集中度低
办伴可以做到10年签，且以合理成本拿到优质地段
•技术、IT优势：
“全办”与头部客户打造行业标杆，总收入过亿元人民币
“筝际”已实际创造收入，这在智慧办公领域是少有的
办伴正在加速成为行业领军者
5.多元化金融工具，提升资产流动性，促进行业发展。例：办伴的城市更新基金——地产+资本跨界带来的巨大想象空间
•多元化募资方式：ABS
国内积极推进，住房租赁领域已有案例：2017年以来，市场上相继推出10单ABS产品，资金合计超￥500亿
•多元化退出机制： REITs
在美国，REITs是常见的退出方式：截止2017年末，美国共发行REITs产品222支，总市值1.13万亿美元
REITs在逐渐变的更加全球化：37个国家已推行REITs，包括我国在内的9个国家正在REITs发行的准备阶段
•办伴的城市更新基金——地产+资本跨界带来的巨大想象空间
办伴即将开启B轮融资，浪潮资本担任独家财务顾问，欢迎对项目感兴趣的投资人与我们联系，联系人：莫美琪（微信号：momeiqi）
团队及作者介绍:
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