股权代持、占用社区？泰国EEC外资工业园项目暴露监管漏洞

据泰媒报道，中资企业建厂用地需求持续攀升，工业园区内中资占比不断提高。2021 至 2025 年，来自中国的投促申请项目共计 2,449 个，投资总额达 6,087.38 亿泰铢。

在此背景下，中国资本在东部经济走廊（EEC）积极购置土地。高纬环球泰国公司报告显示，过去两年，中国买家在工业园区内外大举购地，推动春武里府和罗勇府地价上涨 20%-30%。

各府土地最高单价如下：

春武里府：950 万泰铢/莱

北柳府：775 万泰铢/莱

罗勇府：750 万泰铢/莱

中资囤地导致地价走高，市场出现专门购地开发工厂的新项目。以往工业园区开发主体多为泰企，而中资拿地后，普遍选择合规门槛较低的工业园，仅需遵循《土地分配法（工业用地分配）》，购地后即可动工。

相比之下，开发工业园区须依照《泰国工业园区法案》取得许可；开发工业区需按《工厂法案》审批并进行环境影响评估。

工业界消息人士透露，Hengtu Industrial Park 有限公司已购入春武里府博通县塔通乡地块开发 Hengtu 工业园。此模式无需向泰国工厂厅或工业区管理局申请许可。

该公司正大面积收储土地，规模或达 5,000 莱，已启动土地平整和基建施工，同时申报高达 300 兆瓦用电额度，相当于大型工业园区规模。公司曾接洽多家工业用水供应商，部分供应商因顾虑中资囤地拒绝合作。

在春武里府博通县购地开发，须遵循 2019 年《东部经济走廊土地利用规划、基建及公用设施发展总体规划》。

规划规定，浅黄色土地属乡村社区用地，用于建设居民社区和社会服务中心，禁止开发严重影响环境与居民健康的工业项目；依据《土地分配法》，禁止将该类土地划拨用于工业用途。

泰国城市规划地图中，不同颜色地块代表不同用途：

若用途与规划不符，如在农业地建酒店、工业地建住宅或保留地开发别墅，即使土地已买下，也无法获得建筑许可。

工业部消息人士称，目前未查询到 Hengtu Industrial Park 有限公司提交设立工业园的许可申请，泰国工业区管理局也无该项目备案资料。

经商业发展厅核实，该公司注册资本 500 万泰铢，主营业务为房产代理和经纪服务。

消息人士表示，该公司大规模收购土地，一期先开发约 1,000 莱，为后续工业开发做准备。这种操作模式疑似借工业园开发模式持有土地，为未来外国投资铺路。

公司股权结构显示，泰方持股 60%，中方持股 40%。虽未违反《外商经营法》，但政府部门仍需核查是否存在利用泰国公民代持资产的违规行为。

该项目地块地处浅黄色规划区，属乡村居住社区用地，原则上不承载大型工业开发，同时限制开展易破坏环境、影响居民生活的经营活动。

现有信息显示，地块已开展土地平整回填，部分区域动工建设，疑似划分地块用于建厂。通常情况下，大型开发项目必须经过严格的城市规划审核流程。若地块尚未划定为工业用地，必须启动城市规划调整程序，包含影响评估、公众听证和征集居民意见等环节。

消息人士表示，在上述流程完成前推进项目建设，存在重大合规漏洞，相关部门必须彻查。

另一关键疑点是，项目申报用电负荷高达 300 兆瓦，与工业园区规模相当，引发诸多疑问：

消息人士指出，用于承接工业投资的片区开发，必须配套完整的基础设施方案，涵盖水电和污水处理系统。300 兆瓦的用电申报额度，足以说明公司计划开发大型工业项目。

此外，用水问题也值得关注。据悉该公司联系了多家供水商，洽谈 EEC 项目用水供给事宜，引发外界担忧其耗水量或对当地社区造成影响。EEC 属于战略发展区域，工业、农业与居民用水需求相对较高。若水资源调配管理不当，将威胁区域水资源供给安全。

虽然 Hengtu Industrial Park 有限公司注册为房地产经纪公司，但其经营模式更接近工业园区式开发，包括大规模囤地、筹备配套设施、大型电力规划以及预留地块承接投资。

消息人士表示，该项目的基建设施和 300 兆瓦用电需求引发外界质疑，是否在试探泰国投资用地开发监管机制的有效性？

安全机构此前对不断扩张的外国投资活动进行调查。典型案例发生在罗勇府与春武里府，一家中资企业聘用泰国司机和销售人员持股 51%，从而收购 72 莱土地，用于开发价值 20 亿泰铢的项目。

依据《土地法》第 111-113 条，此类违法行为最高可判处 2 年监禁并处罚款。一旦土地厅查实存在代持土地行为，有权责令在 180 天至一年内强制出售涉案土地。

目前泰国土地厅与商业发展厅实现数据互通，企业办理土地登记前，相关部门会核查资金流向与股权架构。

Hengtu Industrial Park 有限公司的案例，折射出泰国在管控外资快速涌入时面临的挑战。倘若 EEC 这一战略区域出现监管漏洞，可能会形成新型投资模式，政府必须出台应对措施。

6 月 24 日，泰国商业发展厅厅长潘蓬透露，该厅已与泰国工业区管理局召开会议，探讨提升工业园区外资企业的配套服务标准，使其更加高效便捷。同时，双方还讨论了如何封堵违规操作漏洞。

调查发现，不少普通商贸、服务类企业违规申请外资经营认证书，但这类业务并不符合证书设立初衷——扶持出口贸易与工业生产类项目。

本次治理有多重目标，包括向外国投资者普及法规知识、优化投资办事流程，打造公平透明的商业环境，同时维护合规外资企业的信心。整治核心在于堵住政策套利空间，杜绝企业借投资优惠开展服务业和偏离工业发展目标的违规行为。

后续将统一外资经营认证书审核标准，对接各部门数据系统，对高风险区域开展巡查，以提升投资透明度、稳定国内经济，保护泰国企业免受不正当竞争冲击，助力泰国建成国际投资目的地。

潘蓬补充道，商业发展厅一方面为泰籍和外籍企业简化办事流程，另一方面严厉打击代持违规行为。针对外资集中的核心经济区和旅游区，该厅将调取法人注册、股权和财报数据开展核查。

本次跨部门合作既优化投资营商环境，也能消除合规经营者遭受不公对待的制度漏洞。通过统一经营许可审核标准，实现投资全流程透明化，真正保护合法经营外资企业的权益。

据悉，官方自 2025 年 10 月 1 日起优化服务流程，将法定 60 天审核办结时限压缩至 30 天。

泰国澜象传媒 | 监制

Winona/羊咩咩/飞飞 | 编译

司南 | 主编

司南 | 审核

羊咩咩 | 编辑

九尾 | 设计

泰媒综合 | 来源

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