马来西亚对外资准入宽松，但对于首次赴马投资的企业而言，挑战在于如何将公司设立、行政许可、拿地建厂、人员配置等全链条流程，串联成一条可执行、可落地的完整路径：
l 实行负面清单准入管理，100%持股成常态
l 2026年新激励框架落地，税收优惠“二选一”
l 制造许可证有强制门槛：资金≥250万令吉或员工≥75人
l 自建厂房土地许可→规划许可→建筑许可缺一不可
l 环评分两类，未获批不得动工
本文逐层拆解从公司注册、制造许可、选址拿地、环评、建厂到运营的全流程，助您高效合规落地马来西亚。
一、前期准备与合规检查
1、准入管理体系概述
马来西亚对外商投资制造业实行开放友好的准入政策，整体制度设计遵循“先注册公司、后申请许可”的便利化原则，大幅降低了投资进入的制度性成本，使企业能够以最快速度取得合法经营主体身份并开展后续筹备工作。但同时也意味着企业需自行梳理各环节的合规要求，确保在正确的时间节点向正确的机构提交正确的材料，避免因程序遗漏导致项目延误。
从监管架构来看，外商投资制造业企业多机构监管，各机构各司其职又相互衔接，共同构成覆盖项目全生命周期的监管体系。
马来西亚外商投资制造业审批管辖部门架构
2、投资行业的规定
马来西亚对制造业外商投资的行业管理采取负面清单模式，除了明令禁止或限制外资进入的少数领域外，其余所有制造业细分行业均对外资全面开放，外资可100%持股，且享有与本地企业完全同等的法律地位。马来西亚制造业禁止及限制外资准入的行业如下表所示：
2026年3月1日起马来西亚实施新激励框架（NIF），列明了可获得税收优惠和投资激励的重点扶持行业，涵盖高技术制造、绿色经济产业、出口导向型生产以及位于特定经济走廊的项目。需要注意的是，原先锋地位（PS，Pioneer Status，10年100%免税）被特别税率（STR，Special Tax Rate）替代，新激励框架下两种主要的税收优惠工具为：特别税率（STR）和投资税补贴（ITA），同一项目不可叠加。相比标准企业税24%仍为实质性大幅优惠，2026年3月前获批项目按旧框架执行。
马来西亚主要税收优惠工具
3、投资形式的规定
在马来西亚开展制造业投资，可以选择新设公司、成立分公司、并购、合资、增资等多种形式，均需通过马来西亚公司委员会（SSM）申请注册或进行股权变更登记、公司信息更新。
马来西亚常见外商投资形式及其适用企业类型
（1）新设本地公司
新设马来西亚本地公司是外商在马来西亚开展制造业投资最为常用的路径，通过设立私人有限公司（Sendirian Berhad，简称Sdn.Bhd.）取得独立法人资格，从而完整地享受马来西亚针对制造业企业提供的各项税收优惠及投资保障政策。
马来西亚提交公司注册信息的具体要求
（2）其他形式
注册分公司，适用于已在其他国家注册、希望在马来设立分支机构的公司，该分支机构不具备独立法人资格，母公司承担无限责任；并购马来公司，即通过股权或资产收购取得马来现有企业控制权，若目标公司所属行业涉及外商投资准入限制或受监管行业（如金融、能源、电信等），或交易触发外商投资审查门槛，须向马来西亚投资发展局（MIDA）提交申请，取得外商投资批准；成立合资公司，即外国投资者与马来本地企业共同出资设立私人有限公司，一般适用于外资持股受限的行业；境外再投资，适用于已有投资基础、计划扩大规模的企业。
马来西亚其他投资进入形式
完成前期准备与合规检查后，企业即进入落地核心审批环节。这一阶段是整个投资流程中最复杂、耗时最长的部分，涵盖从制造许可证到生产场所落地的全部政府审批程序，涉及多个层级的主管机构，是企业能否顺利在马来西亚开展实体运营的关键所在。
马来西亚制造业投资落地审批全流程
一、公司设立阶段审批事项
1、新设公司注册流程
新设本地公司包括股份有限公司和担保有限公司，均需在马来西亚公司委员会（SSM）官网MyCoID线上办理注册手续，通过MyCoID在线填写公司注册申请表及提交必要材料，并支付注册费（视股本而定），SSM核通过后发放公司注册证书，通常3-7个工作日可发证。
马来西亚新设公司具体注册流程
公司完成SSM注册后，依据马来西亚相关法规，以下登记事项将同步或自动生效：雇员公积金（EPF）登记信息由SSM自动同步至公积金局，雇主须在规定时间内完成账户激活及员工登记；符合规模门槛的雇主自动纳入人力资源发展机构（HRD Corp）管理，须按规定缴纳人力资源发展税；内陆税收局（LHDN）将自动分配企业税务识别号（TIN）。需注意，上述登记虽可自动完成，公司仍须主动履行后续申报及缴纳义务，确保合规运营。
2、制造许可证申请
公司注册完成后，如果企业的制造业项目达到一定规模，需要向马来西亚投资发展局（MIDA）申请制造许可证。
马来西亚制造许可证申请要点一览
申请时需要向MIDA提交公司注册证书、股东资金证明、员工人数证明、投资计划书和生产工艺说明等材料。MIDA的审批周期通常为2–6周。审批采用“企业自评+自声明”模式，即企业根据MIDA发布的评估标准自行判断是否符合条件，并提交符合性声明作为合规承诺，MIDA基于企业申报材料进行审核，而非由MIDA主动开展现场核查。一旦获批，制造许可证的有效期为1-3年，企业必须在有效期内开工，否则许可证将自动失效，需要重新按全流程申请。
部分制造业项目除MIDA制造许可证外，还需同步申请以下专项许可：
3、完成税务登记
公司注册完成后，税务登记信息将自动同步至内陆税务局（LHDN），企业可获得税务识别号（TIN）。但需注意，自动登记仅完成基础信息录入，企业仍需主动了解马来西亚税务体系并履行后续申报义务，以确保合规运营。
马来西亚实行自评税制度，企业须自行计算税额、提交报税表并按时缴税。具体而言，所得税方面，企业须在财年结束后7个月内向LHDN提交Form C报税表，所有账务及税务资料须保存7年；如公司信息发生变更，须在30天内更新税务登记。
4、开立银行账户
完成公司注册和税务登记后，企业需要在马来西亚的商业银行开立公司账户，用于接收投资款、支付运营费用、发放薪资和缴纳税款。马来西亚的主要商业银行包括Maybank、CIMB和Public Bank等。
开户时需要提交公司注册证书、公司章程、董事护照或身份证、税务登记文件（TIN）、董事会决议，以及MIDA的相关批准文件。需要注意的是，外籍董事通常需要亲自到场面签或进行视频认证，这是银行反洗钱合规的要求。
银行依法对开户企业/个人进行身份核验和背景调查的法定程序和合规审核通常需要1-4周时间。不同银行的手续费标准不同，通常会有账户维护费。成功开立银行账户后，企业就可以正式开始运营资金的收付，这也是后续申请其他审批和开展业务的基础。
二、建设阶段审批事项
1、生产场所申请审批
完成前置审批后，企业需要确定生产场所，可以选择租赁现有厂房或自建厂房两种方式。
（1）租赁现有厂房审批
租赁厂房的最大优势是手续相对简便，无需申请土地许可和建筑许可，交付时间也更快。需要注意的是，租赁现有合规厂房通常不需要企业另行申请土地开发许可或新建建筑许可，但若涉及用途变更、重大装修、结构改造、消防系统变更、排污设施建设或危险品储存，仍可能需要向地方政府、消防部门、马来西亚环境部等机构申请批准。
租赁手续包括提交租赁申请、提供公司注册文件、签署租赁协议、支付押金及首期租金，企业应按照具体的要求准备材料。除此之外，部分州属或工业园区对高科技、绿色产业等特定产业提供租金优惠或免租期，企业可以向MIDA或州投资促进机构咨询。
（2）自建厂房审批
如果企业有长期发展计划或需要定制化厂房，可以选择自建厂房。自建厂房需要获得政府的土地许可、规划许可和建筑许可，全程通过OSC一站式中心办理。
2、土地许可申请
土地事务主要由州政府管理，企业需要向各州土地局或州政府相关部门提交申请。申请前必须确认土地用途为工业或制造用途，不能是农业或住宅用地。如果土地用途与实际建厂需求不一致，必须先申请变更。申请时必须写明用地目的、建设内容、使用方式和使用期限。
需要提交的材料包括公司注册证书、土地权属文件、土地总平面图、土地用途说明、环境污染说明、消防与安全说明，以及负责人签字盖章。政府审查的重点包括土地用途是否匹配、建筑退界和间距是否符合规定、排水排污和消防是否可行、对周边环境是否有影响，以及是否符合地方规划与工业区规定。土地许可的办理周期视州政府流程而定，通常需要数周至数月。
马来西亚土地许可申请流程
3、规划许可申请
规划许可须向项目所在地的州规划局或地方市政厅提交。申请前须确认土地权属清晰，并核实该地块的规划用途是否允许工业开发，必要时须先申请土地用途变更。
申请材料包括土地权属证明或租赁协议、详细开发方案说明书、建筑总平面图及立面图、环境影响评估报告（视项目行业）、交通影响评估报告（视项目规模）、周边基础设施配套方案等。提交申请后，规划部门将进行技术审查，审核内容包括土地用途合规性、建筑密度与容积率、交通影响、环境合规性及公共设施配套要求，实际周期视项目复杂程度、材料完整性及主管部门工作负荷而定。建议企业在规划阶段预留充足时间，并与主管部门保持沟通了解进度。
获批后申请人将取得规划许可或开发令，该文件通常有效期为2年，可申请延期。取得规划许可是申请建筑计划批准的前置条件，无规划许可擅自开工属违法行为，可能面临停工处罚。
4、建筑许可申请
建筑许可须向项目所在地的地方议会或地方市政厅提交。企业必须委托本地注册工程师或建筑师进行图纸设计，图纸内容包括场地总平面图、各层平面图、剖面图、立面图、结构图、计算书、消防图、给排水和电气图。
需要提交的材料包括经本地注册工程师签字的建筑设计图纸、结构设计计算书、消防系统设计方案、土地所有权或租赁证明、公司注册文件，以及环评批准文件（如适用）。施工期间企业必须聘用本地注册建筑师或工程师进行监理。厂房必须符合《统一建筑法规》，满足消防、安全、卫生标准，符合残疾人无障碍要求，并满足行业特定规范（如洁净车间、危险品存储等）。建筑许可的申请周期视项目复杂程度而定，通常需要数周至数月。
马来西亚建筑许可申请流程图
5、环评批准许可
无论企业选择租赁还是自建厂房，如果企业的项目属于环境影响评估（EIA）范围内的行业，在最终确定厂房或土地前，企业应同步进行EIA适用性判断和环保可行性评估，由马来西亚环境部受理审批。
在启动环评前，企业需要对项目进行分类判定，对照《2015年环评命令》附表确定所属附表类别。根据环评分类判定，企业应依据项目类型确定具体的环评程序，需要注意的是，项目动工建设前必须完成环评并获得批准，未获批不得开工。
马来西亚制造业环评分类及相应程序
如果企业属于第一附表的项目，只需向马来西亚环境部提交初步环评报告，进行常规审查，完成后即可获得环评批准。
属于第二附表的项目需要经历的环评流程则更为复杂。企业需要先自行委托马来西亚环境部注册环评顾问，由其编制环评大纲（TOR）申请文件，再向环境部提交TOR申请。环境部对TOR进行技术审查并批准后，企业继续委托该环评顾问根据已批准的TOR要求编制详细环评报告，随后提交详细环评报告。环境部将组织进行3周公众公示及技术委员会审查，全部完成后由环境部颁发环评批准。
申请马来西亚TOR所需材料
三、生产运营阶段审批事项
1、进出口许可申请
厂房准备就绪后，企业需要办理海关进出口手续以确保原材料和设备能够顺利入境，产品能够正常出口。
进口方面，企业需要向皇家马来西亚海关办理进口许可。首先确认进口商品的HS编码，如商品属于管制清单，须向马来西亚国际贸易与工业部（MITI）依据《1974年海关条例》申请进口许可证（AP）。
企业取得MIDA颁发的制造执照（ML）后将会获得MIDA颁发的批准信，即可向MIDA申请免税信（Exemption Letter），凭该信向海关进一步申请免税证书（Customs Exemption Certificate），依据《1975年工业协调法》及《1967年海关法》第十四条享受进口关税及销售税豁免政策。申请免税信时须提供：MIDA批准信、进口物品清单，且保证物品用于制造业用途且不在负面清单内。免税范围包括：生产设备、机械、模具、测试仪器及原材料等。
马来西亚外商投资制造业进口流程指南
出口方面，企业需要向皇家马来西亚海关办理出口申报，或向相关商品主管部门办理出口许可。如出口商品为管制物品，须向相关主管部门申请出口许可证。食品出口须符合《1983年食品法》要求，化学品出口须符合《1974年环境质量法》规定。
为享受东盟、RCEP等自由贸易协定关税优惠，需要准备的材料除了包括商业发票、装箱单、出口许可证（如适用）外，还需向马来西亚国际贸易与工业部（MITI）或马来西亚国际工商会（MICCI）申请原产地证书（CO），证明产品符合区域价值成分（RVC）要求，即出口中国或东盟国家的RVC≥40%、普通全球出口的RVC≥25%。依据《1986年投资促进法》，制造业出口产品一般免征销售税，符合条件的企业还可享受新兴工业地位（Pioneer Status）或投资税收减免（ITA）等优惠，需要注意的是，二者只能选其一。
2、外籍劳工许可
最后一步是为企业的工厂招聘员工，根据马来西亚制造许可的要求，企业的公司必须保证马来西亚籍员工占比不低于80%，外籍员工比例一般不超过20%，但关键岗位可以适度放宽。外籍员工需要办理外籍劳工许可。
外籍劳工许可的申请涉及三个递进环节，由MIDA与移民局分工负责。具体申请流程如图所示：
外籍劳工在马来西亚合法工作申请全流程
马来西亚提供多种外籍劳工许可类型，雇主可以针对不同的适用对象申请相应的准证类型，主要包括：管理、专业和技术人员，通常申请Employment Pass（EP）；生产线低技能外劳，通常申请Temporary Employment Visit Pass（VP）。
外籍劳工许可准证类型
结语
完成以上所有步骤后，企业在马来西亚的投资项目就可以正式投入运营了。整个流程从公司注册到正式投产通常需要视具体情况而定，建议预留充足的时间并做好详细的规划。在实际操作过程中，建议聘请当地的律师或专业咨询顾问协助办理，以确保合规并提高效率。
免责声明
本文所涉监管要求、审批路径及申报标准，系基于现行法规政策、监管实践及公开信息进行的概括性总结，仅供业务研判参考，不构成对特定项目的投资建议、法律意见或监管决定。投资审批具体要求应结合项目性质、投资主体、资金来源及目的地司法辖区等因素综合判断。建议相关方在正式申报前，结合最新监管动态，向专业机构或主管部门进行针对性咨询。
