宿松县住建局
2020年10月9日
各乡、镇人民政府、县政府有关部门、直属机关、派出机构：
根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》《安庆市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的意见》等法律法规，为进一步加强物业管理工作，全面提升物业服务质量和服务水平，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。结合我县实际，制定本实施细则。
一、压实市场主体责任
（一）物业服务企业的选聘
新建住宅小区在物业服务企业选聘阶段，建设单位应落实物业管理方案、制定物业服务规约；按县发改委制定的普通住宅小区前期物业公共服务收费标准，对应确定物业服务等级标准；通过公开、公平、公正的市场竞争方式选聘物业服务企业。
建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益，并报物业主管部门审查备案。
（二）物业服务合同的订立
1、建设单位和物业服务企业必须按《安徽省物业管理条例》及招标文件的规定订立物业服务合同，约定物业服务相关事项，不得擅自调整服务等级标准和物业服务费收费标准，合同期限不超过3年。
2、订立的物业服务合同应报物业主管部门审查、备案，作为日常检查的依据。
（三）物业企业承接物业的查验
1、物业服务企业应在项目发放预售许可证后，及时介入，参与项目的建设管理。对项目做好承接前自查自检工作，提出合理化建议。做好自查自检记录，并形成报告，呈报各专业验收部门和物业主管部门。
2、各职能部门在组织验收过程中，应充分听取和考虑物业企业的建议，对物业企业自查自检报告的内容予以重视，结合验收情况提出整改要求。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。不得承接未经综合验收或综合验收不合格的物业。
3、物业服务合同终止时物业移交工作在物业主管部门和属地乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）的共同指导和监督下完成，同时做好物业用房、共用设施、设备和相关技术资料检查和移交的详细记录，完善物业移交手续，建立物业移交档案。
（四）物业企业应完善各项制度建设、做好物业管理档案归集和管理工作
1、物业企业在接管物业前1个月，应完成小区物业服务实施方案的制定；明确各岗位职责、定岗定人；完成各项服务、管理制度的制定等工作。
2、物业企业在接管物业后3个月内，应完成建设单位移交的各类资料、文件等的整理河和归档工作。
3、物业前期物业服务合同终止时，及时更新、补充和完善分户档案。
4、物业公司在接管物业后，及时开展党员信息登记，制作党员信息表，3个月内报送给社区和村街。
（五）物业企业应培育契约精神、按约履职
1、物业企业应按照《安徽省物业管理条例》《安徽省物业服务等级标准》和《物业服务合同》等结合项目实际情况制定服务细则。除按约履行各项法定义务、合同义务，做好日常物管服务工作外；特殊时期应积极响应相关职能部门的号召，做好文明创建、疫情防控、防灾减灾工作。
2、物业企业应建立业主违规行为报告制度。物业企业对物业服务区域内的违法、违规行为和违背公序良俗、违反管理规约的行为，应及时履行劝阻、制止的义务。对不听劝阻又无法制止的违法违规应及时书面向相关行政部门报告。
（1）对抢窃盗窃、扰乱小区治安、破坏公共秩序等违反《治安管理处罚条例》；堆放易燃易爆剧毒或者含有放射性物质的物品；排放有毒有害物质或者发出超过规定标准的噪音的向公安机关和环保部门报告。
（2）对违反规定停放车辆影响正常通行又拒绝移车的向公安交通管理部门报告；
（3）对装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；违规搭建、擅自改建、改变房屋外观；侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备的；向城管执法局、住建局报告。
（4）对违反规定摆摊设点、占道经营；违反规定饲养宠物、家畜家禽的向城管执法局和所在社区报告。
（5）对违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；损坏公共绿化及其附属设施；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品等行为向城管执法局和文明办报告。
（6）对以上未列入的违法违规行为物业企业视情况向相关职能部门报告。
（六）建立“物业项目负责人日巡查、物业公司周检查、物业管理部门月抽查、季度普查和年度考评”的物业服务检查制度
1、物业项目负责人应做好日常工作安排，工作安排应合理得当、分工明确，责任到岗到人。项目负责人或“巡查专员”负责对日常服务工作进行巡查。检查各项服务工作的开展情况和物业管理方案的落实情况，发现问题及时落实到岗位责任人，同时做好巡查记录。
2、物业公司周检查，物业服务企业每周应对照服务标准和服务合同，对各物业服务项目至少进行一次全面检查。检查“日巡查”工作开展情况；查找管理和服务中存在的问题和不足。通过改变服务方法、改进服务方式以提高服务质量。同时做好检查记录、制作整改清单、回查落实情况。
3、物业管理部门月抽查，物业办全面落实“双随机、一公开”制度。每月对全县物业服务企业进行抽查，每月抽查单位不少于2家，抽查比例不低于5%。做好检查记录，对存在问题的下达整改通知书，对检查结果及时上报。
4、季度普查，县房管局每季度组织一次对全县物业服务项目的普查。根据物业企业服务制度建立情况、服务水平的高低、服务质量的好坏进行季度评分，季度检查结果纳入年度考核，占年度考评分值的40%。检查结果在宿松县融媒体和政府网站进行公布。
5、年度考评，住建局每年组织一次对全县物业服务企业的综合考评。成立考评小组、制度考评细则对全县物业企业进行全方位综合考评，根据考评结果进行奖惩，考评结果记入诚信体系。
（七）定期开展岗位技能培训
1、督促、指导物业企业对新入职的人员进行上岗培训，对全体物业服务人员定期开展岗位技能培训。
2、物业管理部门每年应至少组织开展一次全县物业企业交流、学习和培训类活动。学习物业服务相关规范、标准和技术规程；推广物业服务新技术、新方法；通过活动的开展提高我县物业服务行业整体的管理和服务水平。
3、物业管理部门每季度组织全县物业企业召开一次工作会议。对季度检查结果进行通报；对前一阶段工作进行总结；对接下来的工作进行部署和安排。传达物业相关会议精神和工作要求，推行物业相关的新政策。
4、物业管理部门指导和监督各物业企业做好常规性的日常服务。依据各物业企业实际情况指导其开展针对性的专项服务和委托性的特约服务。鼓励各物业企业成立家政服务队伍，开展便民、解忧的有偿家政服务。
（八）引导成立行业协会，加强行业自律
随着放管服改革的推进，物业资质行政审批的取消，市场准入条件放宽。充分发挥行业协会在联系企业、连接市场、服务行业、服务政府等方面的优势，推动企业间的交流、合作与创新，倡导行业自律和公平竞争。县住建局适时引导成立县物业服务行业协会。
二、推进红色物业建设、规范小区物业服务管理
（一）推进红色物业建设
按照《关于加强党建引领开展“红色物业”建设有关事项的通知》建物发〔2020〕131号文件要求开展“红色物业”的建设工作。引导具备条件的物业企业成立基层党组织。
社区结合物业企业摸排的党员业主信息，在小区内组建“红色物业党员志愿服务队”。组织引导党员积极参加社区治理和物业服务工作，在首次业主大会筹备和小区日常管理中充分基层党组织和“红色物业党员志愿服务队”的作用。
（二）规范小区物业服务管理
1、规范前期物业服务管理
对前期物业服务项目招投标；前期物业服务收费标准、物业服务等级的确定；前期物业服务合同的订立、合同期限的确定等事项各相关部门应做好指导、监督工作。
县住建局和公共资源交易中心负责对前期物业服务项目招投标工作进行监督管理；要营造公平的物业服务市场环境，引进优质的物业服务企业，对县域外参加投标的优质物业服务企业优化资格审查程序。
我县前期物业服务费收费标准和物业服务等级标准由县发改委和县住建局制定并适时更新。
2、规范物业承接查验管理
县物业行政主管部门是物业综合验收的责任主体，新建住宅区物业交付使用前，县物业行政主管部门组织有关专家、乡、镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）、社区居（村）委会、前期物业服务企业和开发建设单位共同完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。加强物业承接查验的备案管理，明确开发建设单位、物业服务企业责任。
3、规范前期物业服务停车位管理
依据《安徽省物业管理条例》《安徽省物业收费管理办法》《安徽省人防工程管理办法》等相关规定，由县住建局、县发改委制定出台《关于明确我县住宅小区停车位使用管理的指导意见（试行）》。规范住宅小区停车位的使用、管理、维护，解决目前住宅小区在停车位使用、管理、收费方面存在突出问题。
4、规范物业开办费及履约保证金的使用
物业企业接管物业签订前期物业服务合同前，房地产开发企业按照建筑总面积2元/平方米标准缴纳前期物业开办费至指定账户，用于前期物业开办工作。前期物业开办费拨付与物业开办情况、物业管理运作情况和物业服务考评考核结果挂钩，经住建部门会同属地乡镇（经济开发区、东北新城管委会）共同商定确定拨付比例后，分期拨付给前期物业企业。
物业企业中标物业服务项目后，按照建筑总面积1元/平方米标准缴纳履约保证金至指定账户。履约保证金起督促规范物业企业的物业服务行为的作用。在前期物业服务合同结束或业主委员会成立、后期物业合同签订或物业已由业主自治后，依据考核得分率按比例退回。
5、出台物业专项维修资金管理办法
完善住宅专项维修资金管理制度，建立紧急情况时使用维修资金的快速通道，简化专项维修资金使用审批程序，以满足突发事件和快速抢修的资金需求。
6、建立物业服务事项公开公示制度
物业服务企业将约定的服务标准和收费标准等内容在小区显著位置公开公示，主动接受监督。每半年公布一次物业服务费收支明细、业主共有经营性收支明细、物业专项维修资金使用明细等。
7、加强对业主大会和业主委员会重点事项监管
乡、镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）要加强对业主委员会备案管理；严格按照住宅小区业主《管理规约》《业主大会议事规则》等规定，重点监管印章使用、财务收支、档案管理、离任审计等。
8、加强物业服务矛盾纠纷调处
县政府建立物业管理联席会议制度，及时处理辖区内与物业服务有关的矛盾纠纷。成立物业服务矛盾纠纷人民调解组织，建立矛盾调解工作机制。乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）应依托物业服务矛盾纠纷人民调解组织，积极调解辖区内物业服务矛盾纠纷。社区居（村）委会应定期排查辖区内存在的矛盾纠纷，协助乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）做好调处和化解工作。
9、建立和完善物业服务企业诚信体系
依托省住建厅建立的物业管理信息平台和市公用信用信息共享服务平台，积极开展物业服务企业信用等级评定，定期通过部门网站向社会公布物业服务企业信用状况，对企业和业主开通网上物业服务企业信息查询业务，将信用等级评定结果与物业服务规范化精品项目评选、招投标等事项结合使用，实施联合奖惩。
10、严格执行物业服务企业退出制度
物业行政主管部门要定期对物业服务企业进行信用等级评定，实施差别化管理。定期开展物业服务市场秩序专项整治活动，加大对物业服务企业侵犯业主权益、未取得工商营业执照、挂靠经营等行为的查处力度。对长期脱管、不履行职责和侵犯业主合法权益等物业服务企业，责令其限期整改；拒不整改的，要依法依规清出物业管理市场。
（三） 规范无物业服务小区的管理
1、明确责任主体创新管理模式。各乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）具体负责辖区内无物业服务小区的物业管理工作。要逐步探索、创新管理模式，推进物业管理全覆盖。规模较大的小区，要通过招投标选聘物业服务企业进行管理；规模较小的连片小区，可采取“统一打包”方式，选聘有实力的规模物业服务企业进行管理。对于暂时无法实行专业化管理的无物业服务小区，由乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）、社区居（村）委会成立的物业服务(中心、站）机构，负责日常管理工作。
2、多方筹集无物业服务小区的管理资金。采取“财政补助、公共收益补贴、业主交费”等方式，解决无物业服务小区的物业管理经费不足问题。县每年要安排一定财政预算补贴无物业服务小区的物业管理工作。对达到服务等级标准的小区要办理收费许可，亮证收费，引导业主树立有偿服务的理念，逐步将无物业服务小区管理的模式转变为市场化物业服务模式。
三、强化业主大会和业主委员会的监管
（一）明确县物业主管部门和乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）职责。县物业行政主管部门和乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）要按照《安徽省物业管理条例》《安庆市物业管理办法》的相关规定，切实履行各自职责，强化对业主大会和业主委员会的监督管理，为业主大会和业主委员会规范运行提供有力保障。
（二）进一步规范业主大会和业主委员会运作程序。乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）要严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》的要求，规范业主大会成立程序；具备条件的要及时组织成立业主大会，乡、镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）未在规定期限内组织成立首次业主大会的，由县政府责令限期改正。
四、明确部门管理职责，夯实部门管理责任
坚持属地管理的原则，形成各乡镇（经开区、东北新城管委会）及社区居（村）委会具体落实的物业管理机制。
（一）县直相关单位职责
县住建局：
负责贯彻执行国家、省、市物业管理的法律、法规和相关规定。建立我县物业服务规章制度、制定物业服务等级标准和物业年度考评细则等。负责全县物业服务行业诚信体系的建立和管理；
负责对全县物业服务行业的指导和监管，指导、监督各乡镇（经开区、东北新城管委会）开展物业管理工作；考核各乡镇（经开区、东北新城管委会）的物业管理工作；负责监督全县物业管理招投标活动；负责指导和监督物业服务区域的人防工程管理；负责对破坏、违法使用人防工程等行为的查处。
积极推进和指导“四位一体”（社区党组织、社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业）的物业管理新机制建设。负责会同有关部门对物业服务企业经营活动及参与社区工作进行监督检查。
县发改委：负责普通住宅小区前期物业公共服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作。
县财政局：制定物业服务企业发展相关激励政策，保障县级物业管理工作经费及相关资金。
县公安局：指导和督促物业服务企业做好服务区域内公共安全管理、安全防范和流动人口、租赁房屋等治安管理，指导做好服务区域交通秩序管理，依法处置服务区域内发生的交通事故，查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为。
县应急局：督促物业管理部门加强安全防范和管理，强化安全宣传教育和安全常识学习，制定应急预案，开展安全检查，化解安全风险，依法查处违法违规行为。
县消防救援大队：督促物业服务企业依法履行消防管理职责，指导、督促相关部门依法开展消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的消防违法行为。
县生态环境分局：负责受理居民涉及环保问题的投诉，依法查处物业服务区域内及周边的工业生产经营噪声、污水和废气超标等扰民行为。
县市监局：负责依法依规办理市场主体住所（经营场所)登记工作，负责受理物业服务区域内违反市场监管法规的投诉，并依法进行处理。对物业服务企业违反市场监管法规的经营行为（含无照经营)依法查处，依法监督物业服务企业作为电梯机械式停车设备的使用单位应当承担的法定责任义务，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备的行为。
依法依规办理住宅小区内及周边的市场主体登记和管理工作，负责受理和处置物业服务区域内违反市场监督管理法规的投诉。对物业服务企业违反市场监督管理法规的经营行为（含无照经营)进行查处，监督、指导物业服务企业做好电梯、机械式停车设备的使用、检查和维护工作，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备的行为。
县资规局：负责审查物业服务区域物业服务用房的规划情况，在规划方案中明确公共配套设施的位置、规模，为物业服务区域内违反规划情况的界定提供技术支持；负责审定物业服务区域公共配套服务用房的规划情况、权属归属及服务区域，按照国家有关法律法规规定，在不动产登记时明确公共配套设施的土地权属。
县城管局：负责落实对小区摆摊设点、占用和毁坏绿地、占道经营、违规燃放烟花爆竹、饲养家禽、违法建设、违规排放油烟和污水等行为的查处。
县司法局：负责加强对物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师人才库。
县民政局：负责将物业管理纳入社区治理规划和社区协商范围，指导街道（乡镇)加强对业主委员会选举工作的监督和管理，指导社区居（村）委会积极推进“四位一体”[社区党组织、社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业]的社区物业管理机制建设。
县卫健委：负责指导物业服务区域卫生服务站设置、监管，指导健康教育、病媒生物防制活动的开展，负责对二次供水进行监测、监管。
县人社局：负责指导和监督物业服务企业的劳动用工情况，依法受理物业服务企业的劳动争议案件、协调处理物业服务企业的劳资纠纷。
县文旅体局：负责指导物业服务区域全民健身运动开展，并对物业服务区域体育器材的维护管理工作进行督促检查。
县公共资源交易中心：负责对进入公共资源交易平台的物业服务项目招投标工作进行监督管理。
县委编办：明确县级物业管理部门职责，指导明确乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）物业管理部门职责。
县税务局：负责物业服务企业相关税费的征收和管理，负责物业服务从业人员的社保费征缴。负责宣传辅导符合条件的物业服务企业享受减免税费优惠。
宿松融媒体中心、安庆日报社宿松周刊等新闻媒体：负责全县物业行业相关工作宣传报道工作，加强正面宣传和负面曝光，积极营造人人支持物业管理、家家关注物业发展的良好氛围。
供水、供电、供气、通信等相关企业：负责物业服务区域内已移交相关设施的管理和维护。
（二）乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）职责
乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）在县物业行政主管部门指导下，具体负责本辖区物业管理工作。负责辖区物业服务行业诚信体系的执行和管理，负责组织协调辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作，督促业主委员会和物业服务企业开展维修资金使用及续筹工作，对业主大会、业主委员会做出违反法律法规的决定，责令限期改正或予以撤销；负责物业服务中心工作，完善物业服务矛盾调处机制，协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系，负责处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的矛盾纠纷和投诉受理；负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同备案和无物业管理小区的日常管理工作；按照县有关部门要求，做好物业管理小区文明创建和安全生产工作。
（三）居委会（村委会）职责
协助乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）负责指导、协调和监督业主大会的召开和规范运作；在业主委员会成立之前代行业主委员会职责；负责物业服务站工作，指定专人作为小区物业管理工作协调员，协助处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业之间的矛盾纠纷；与乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）建立物业管理工作联动机制，接受物业服务企业退出项目的预警报告，协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题，对物业服务企业的诚信记录等提出初审意见；发现本区域内有违法建设等违反物业管理有关法律法规的行为，应当立即制止，并及时向城市管理等有关部门报告。
五、建立完善工作机制
（一）建立“四位一体”物业管理工作联动机制。在住宅小区全面推行在社区（村）党组织领导下，社区居（村）委会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”物业管理工作联动机制。赋予社区党组织对辖区物业服务企业评先评优、荣誉申报的评价和建议权。社区党组织在“四位一体”管理机制中，要积极发挥牵头、组织、协调作用，加强党建引领，全面推动“红色物业”工作开展，指导小区业主委员会和物业服务企业的工作。社区居（村）委会要加强对业主委员会资金专户的监管，对资金使用情况进行监督，定期公示。建立规范的“四位一体”议事决策制度和执行、监督程序，每月召开一次联席会议，研究小区管理措施。各方要加强沟通，共同开展行动，相互支持，维护小区和谐稳定。
（二）建立综合执法机制。建立执法综合联席会议制度，由县政府牵头，公安、城管执法、自然资源和规划、住房城乡建设、生态环境、应急、市场监管等部门综合执法，处理物业管理中的矛盾和难点问题。各相关部门要依据职责分工，密切配合，切实制止和查处小区内违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违规行为。
（三）建立质价相符的物业服务收费机制。对前期物业服务收费指导价，由县发展改革委会同县住房城乡建设局依据我县物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，建立前期普通住宅物业公共服务费标准的动态调整机制，适时对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，根据评估结果适时调整公布。
（四）建立物业服务收费保障机制。要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对拖欠物业服务费的业主或使用人等欠费情况，物业服务企业可在物业服务区域进行公示。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业依法向人民法院起诉；物业服务合同中有约定滞纳金的，滞纳金与物业服务费需一并缴纳。二手房交易时，原房屋所有权人应当据实出具物业服务企业开具的物业服务费缴纳证明。
六、落实保障措施
（一）加强组织领导。成立县政府常务副县长任组长，相关副县长任副组长，县经济开发区管委会、东北新城管委会、各乡镇人民政府、县直有关单位相关负责人为成员的宿松县住宅小区物业管理工作领导小组。办公室设在县住建局，分管局长兼任办公室第一主任，县房管局局长任办公室主任，负责住宅小区物业管理工作的组织、协调、联络等工作。原则上每半年组织召开一次物业管理工作领导小组会议，研究解决物业管理工作中各类问题，办公室会同县委县政府督查室落实领导小组会议议定的事项，对全县物业服务工作进行监督、考核。
（二）健全管理机构。经济开发区管委会、东北新城管委会、各乡镇人民政府设立物业管理站，分管负责人任站长，各社区设置物业服务管理岗位，配备物管专员，统一招聘、统一培训、统一经费、统一管理，形成县、乡镇（经济开发区管委会、东北新城管委会）、村（社区）三级物业监管工作格局。
（三）强化经费保障。县政府将物业管理经费列入财政预算，从2020年起设立物业管理专项资金（每年200万元），经物业联席会议商定后拨付，主要用于领导小组办公室办公经费、社区物管专员人员经费、物业从业人员培训、物业企业奖励及无物业服务小区物业管理经费。
（四）严格考核奖惩。县住建局负责考核各乡镇（县经济开发区、东北新城管委会）和县直相关单位物业管理相关工作。各乡镇（县经济开发区、东北新城管委会）建立社区居（村）委会月查、乡镇（县经济开发区、东北新城管委会）季查的工作制度，形成县考核乡镇（县经济开发区、东北新城管委会）和县直相关单位、乡镇（县经济开发区、东北新城管委会）和县直相关单位考核社区居（村）委会和物业服务企业的物业管理考核奖惩机制。
（五）本细则由县住建局负责解释。
来源：宿松县人民政府 宿松县住建局
版权归原作者所有，转载本文仅用于传播信息，未做商业用途，如有侵权请联系后台予以删除
民生热点、爆料、商务合作:
18805569819(微信同号）
往期推荐
