总体思考：房地产行业当前处于成熟期到衰退期的过度阶段，未来会有一大批房地产企业被逐出市场，但细分市场仍存战略性机遇，战略、资本和商业模式是企业制胜的核心竞争力。 推荐天地源和苏州高新。
国内房地产发展阶段简析：
根据波特的产业生命周期理论和发达国家发展经验，总体将房地产行业分为以下几个发展阶段：人均GDP达到1000美元时，房地产业开始起步，进入产业的导入期；3000美元开始加速进入产业的成长期；到7000美元时，行业进入稳定增长期，可以称之为成熟期；达到12000美元，行业基本饱和，衰退期到来。当然房地产行业有其特殊性，可能会缓慢增长，更多的可能是持续的震荡，由于竞争激烈和无利可图，这一时期开发商的数量将会急剧减少。相比之下，我国1998年左右人均GDP1000美元，08年3000美元，13年7000美元，国家发展规划预计2020年达到12000美元，基本暗合上述发展阶段，目前处于成熟期到衰退期的过渡阶段。
从成熟期过渡到衰退期的房地产行业特征：
一是市场和产品细分，市场细分在这里特指地域细分，各地的人口规模与结构、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平，甚至是地方习俗的不同，其房地产发展状况差别巨大，这就要求企业进行深入研究，因地制宜；产品细分方面，由于消费升级和人口老龄化这两个大趋势，文化、旅游度假、养老、养生医疗等细分市场会有更大发展机遇。
二是开发商面临分化，只有那些战略方向明确、资本实力雄厚、学习创新能力卓越的企业，才能在激烈残酷的竞争中脱颖而出，无背景、无资本、无差异化竞争能力的企业将被逐出市场。
第三，商业模式创新加速，过去特点明晰的快速周转、持有经营、基金代持、售后返租、以租代售等商业模式，将无法满足资本市场对企业“持续盈利、稳定增长”的要求，将这些模式奉为核心竞争力的企业将不得不转变商业模式。例如，利用网络化的社区服务平台，不断发现和挖掘其生活中的二次消费和持续消费的需求，从延伸服务中寻找新的利润增长点，是开发商正在探寻的经营方向，物业过去是万科花钱提升品牌形象的工具，将来却是重要的利润来源；住宅产业化，工厂化组装房屋，也可以认为是一种商业模式，通过快速大规模批量生产形成规模经济，低成本、同质量的高性价比房子将提升市场占有率。
上市房企投资机遇：
天地源和苏州高新，天地源隶属于西安高科(集团)公司，背靠西安高新区国资委，苏州高新隶属于苏高新集团，背靠苏州高新区国资委，二者有以下几个共同优势：一是区域位置理想，天地源主攻西安，西部大开发主力城市，西咸新区建设将带来重大机遇，苏州高新主攻苏州，上海后花园，养老和旅游地产蓬勃发展，历史、文化和自然价值在未来几年会得到集中释放；二是大股东实力雄厚，且野心勃勃，我在华彩咨询工作时参与过这两家集团公司的战略咨询，集团公司领导优秀且有战略远见，多业务发展，却只有单一的上市平台，因而有很强的优质资产注入预期；第三，这两家公司尤其是苏州高新，在商业模式探索方面已经迈出了坚实的步伐。总体来说，它们是长线投资房地产股票的优质标的。