我们不难发现，很早之前购物中心就在公园+商业模式上下了不少功夫，屋顶公园就是其中之一。近年来屋顶公园成为了国内很多购物中心打造个性化感官体验的 “第五空间”。
伴随城市中公园绿地种类与面积的与日俱增，公园式配套的商业类型也正不断创新，不同类型、不同特点的公园式商业配套因地制宜并因客而变。以公园、水系、湿地、山丘等生态类基础设施为导向的城市空间开发模式POD(Park Oriented Development)日渐兴盛。
在市场环境变幻的后疫情阶段，购物中心也在不断探索求新，而生态、自然、绿色等元素越来越多的被应用到商业空间中，这些改变也在推动更优质的购物体验诞生。这次突如其来的疫情可以说是公园式商业的催化剂，疫情过后，为满足消费群对健康、体验和空间等各方面的需求，公园式的商业空间将成为未来城市综合体的主流方向之一。
下面大家跟随商小娱一起来看看几个公园式商业空间的典型案例吧。
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日本大阪难波公园 Namba Parks
提到公园式商业空间，首先想到的就是日本大阪难波公园（Namba Parks），就算在今天看来，难波依然堪称公园式商业空间中的经典。难波公园并非传统意义上的公园，原址是一座棒球馆，位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，邻近难波火车站，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合。它是一个购物中心与办公楼的综合体。远看该建筑是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。
其中心区域是三层的豪华购物广场，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让人仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。商场业态非常丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括了上百家专业的时尚商店和餐馆。这里可以品尝到民族的、世界各地的美食，可以购买到潮流最前线的商品和各种高档物品。值得一提地是，除了传统的商业业态，难波公园的商场还为顾客提供医疗功能，不仅在商场的二楼配有药店，在八楼还设有一家医院，牙科、妇科、皮肤科、眼科、耳鼻喉科、内科等等，功能齐全。
入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着人们向里面探寻。暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让人常常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。
通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园的零售与娱乐区域。经由不同楼层的一些特定区域，从“峡谷”可以直接通往室外的露台，这里的“空中花园”种植了不少漂亮的花草植物，植物每天成长，每天都在改变建筑的样子。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里，购物之后在这里享受一份舒适和静谧，相当惬意。
登临高处俯视难波公园，可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。难波公园是一处奇妙、充满想象力的建筑，它不像传统购物中心那样，将顾客引入封闭式的购物区，而是将商业区、餐饮区与自然和开放空间完美地融合在一起，让人能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种“经历”。
“峡谷”的设计带来了全新的体验和思路，难波公园由此形成了自己独特的空间序列，它不像一般的购物中心那样，将人们压缩集聚到封闭的空间内，而是以开放的体验化空间吸引人们主动游玩、主动探索。由此，难波公园打破了室内室外的空间界限，实现了城市森林中自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。
“真正的场所并不存在于大楼之间，而是存在于人们值得记忆的体验中”---“场所制造”的理念在难波公园的项目上得到了淋漓尽致的体现。
▲以上图片来源网络
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新加坡“星耀樟宜”
说到公园+商业的经典案例，我们不得不提到于2019年4月17日开放的“星耀樟宜”，它是由樟宜机场集团和凯德集团斥资17亿新币（约85亿人民币）打造的“梦幻星空花园”，把森林和瀑布直接搬进了机场。以连接既有航站楼为宗旨，该项目将繁忙的商业空间和环境宜人的花园融合为一个整体，将文化与休闲设施结合起来，将机场打造为一个充满活力且振奋人心的城市中心。
“星耀樟宜”整个建筑占地总面积达1万4000平方公尺，大楼地面和地下各建有五层楼，相当于11个奥运标准体育场。由超过9000片玻璃、近1万8000个钢梁，和超过6000个铸钢节点组成，每一片玻璃都是特别制造的，有特定的尺寸。出自于著名建筑师摩西·萨夫迪（Moshe Safdie）之手，以圆形玻璃屋顶以及充满现代感的钢材外观设计为亮点，吸引了全世界的游客前来体验。
位于核心地带的“森林谷”（Forest Valley）是一个阶梯式的室内花园，包含了步道、人工瀑布和安静的休息区，为游客带来多样化的互动式体验。拥有2000多棵树木，和10多万株灌木，从全球各地运到这里。整个星耀樟宜被绿色覆盖，一片葱郁仿若一个天然氧吧。
超过200种植物围绕着位于C位的“雨旋涡”（Rain Vortex）——40米世界最高室内瀑布，从建筑拱顶上的圆洞一路倾泻至底部的森林谷花园。瀑布的流量最大可达到1万加仑/分钟，可以起到为景观环境降温的作用，从瀑布收集到的雨水还将在建筑中得到重新利用。
白天鸟语花香伴随潺潺水声，到了晚上，巨型瀑布就化身梦幻水舞声光秀，流光溢彩让人流连忘返！
除了将自然与室内融到一起，大大提升游客的购物体验之外，星耀樟宜也为喜欢探索的年轻人和儿童准备了精彩纷呈的娱乐内容。
天空之网
将250米长的弹性网道和50米长的步行网道结合
悬挂在25米的高空中，游人可以尽情跳跃
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主题迷宫
包含了两个500平方米、风格迥异的迷宫：树篱主题迷宫和镜子主题迷宫
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奇幻滑梯
游乐场的观景台是机场综合大楼中最高的可进入区域，使奇幻滑梯成为一个充满吸引力的大众娱乐，也吸引着所有年龄段的儿童和家庭来这里冒险玩耍
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星空花园
花卉园聚集了来自世界各地的花卉
会根据不同的季节变换品种
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天悬桥
漂浮在23米高空
走在上面仿佛穿梭于热带雨林，也仿若漫步云端
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“星耀樟宜”为大家呈现了一个崭新的、世界一流的时尚胜地，让所有访客都能沉浸于全新的休闲和娱乐体验。
▲以上图片来源网络
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中国上海“天安千树”
还有一个项目是小编非常期待的，同时也是上海最受期待的购物中心之一，位于上海的苏州河畔的“天安阳光广场”，又称“天安千树”。该项目摒弃了大型建筑普遍惯用的“包装盒”形式，形态由400级台阶形成的露台和1000根结构柱形成的树状柱台组成，是一个地形学建筑的大胆实践。建成之后必将成为苏州河畔一大亮眼的景观。
“千树”的设计灵感源自世界文化与自然双重遗产——中国黄山，项目仿若连绵的山峰，在错落有致的植被怀抱下，让访客仿佛置身于都市中的空中花园。
该项目由英国鬼才设计师Thomas Heatherwick担纲，建筑的外观如两座山峰，其内设计有零售、办公、餐饮、画廊与其他公共空间。Heatherwick跳脱出“建筑仅仅是建筑”的局限，其在项目内逐层升高的“立体绿化”，不仅消除了建筑与景观的界限，同时在完美贴合河岸原有景观的基础上，还融入了900米长的滨河步道与公共公园，打造一座集休闲、购物、艺术等多功能于一体的都市“商业绿洲”。
天安阳光广场项目分为东西两个地块，整个项目总建筑面积约278,500平方米。其中，西地块为商业娱乐中心，地上建筑面积约67,250平方米，地下建筑面积约43,600平方米；东地块为商业、公寓式酒店及办公楼，地上建筑面积约106,750平方米，地下建筑面积约56,900平方米，另外还有约4,000平方米保护建筑，即荣氏阜丰福新面粉厂旧址。
“天安千树”创意性地将历史、建筑、自然、艺术、潮流等多位感官融为一体，打造名副其实的‘沉浸式’体验。
▲以上图片来源 www.1000trees.com.cn
公园式商业空间运用大面积绿化和富有娱乐性、休闲性的设计，与周围城市高楼的线性结构形成强烈对比，成为城市喧嚣下的一处生动、温馨、宜人的风景，也成为周边消费者在结束一天疲劳工作之后抑或闲暇周末的首选放松地点。
相信“公园+商业”这一模式会成为未来购物中心和商业综合体重构改造的新主流。
那些商业改造项目案例，留给了我们什么启发？
1
商业存量改造从来都是不变的命题
随着后疫情、以及商业存量时代的到来，加上政府主推全国旧城改造升级和打通内循环，同时消费者越来越注重消费体验以及购物中心的色彩、变化和可玩性，而大多老旧的项目缺乏吸引力和核心竞争力，因此近几年来，“城市更新设计”、“商业存量改造设计”成为了热词，也成为了商业地产行业新的发展主线。
从社会价值而言，城市存量物业虽然占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配，且基础设施配套较差，安全隐患较多。
从经济价值来说，这些商业物业地价高，但租金常年偏低，附加价值低，创造的商业收益与商业物业占有的区位严重不匹配，亟需改造提升。
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项目改造之初开发商就要有全方位应对改造问题的准备，房企如果没有这个提前思考，后期陷入被动，项目可能很快被拖“死”。
01
商业定位不合理
商业地产的市场定位是要以项目准确详细的市场调查为基础：在已知的地段，为哪种类型的商家提供一个怎样的经营场所，针对的是何种范围的目标客户群。进行商业形象定位，是后期实施商业市场战略的第一步。
安徽某广场，项目改造开业后，租户纷纷关门。虽然地段好，项目周边人气旺盛，但消费档次低下。而开发商按照浙沪一带的高档商业模式，将项目改造为高档商场，结果曲高和寡，大量的商户觉得租金过高，运营费用难以承担而不愿进驻。
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不结合实际，照搬成功模式
自从万达成功开发运营第三代产品“城市综合体”后，便被善于模仿、学习的国内商业地产开始效仿，广为传播，并将此认为是成功的代名词或摇钱树。
然而，顶着“世界最大购物中心”头衔的“新华南MALL”在改造中照搬成功商业模式后仍不可避免的失败，离不开其定位脱离区位实际，照搬成功案例，缺乏特点的问题。
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不知变通，设计能力弱
商业地产有这样一句话，建筑百年不变，商业年年在变。一个商业体的建成，需要能应对多个业态的组合，并能适应市场需求进行实时调整。
比如上海某项目，在改造设计初期不知变通，把中庭切割成多个商铺，消费者逛街可谓是七扭八拐，不流畅，而且店铺密集切割，遮挡视线，消费者无法在中庭看清其他商铺位置，视觉不够通透，导致项目开业后人流稀少。
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如何让存量商业项目“起死回生”？
为什么存量商业的改造难获成功？原因在于项目的改造不是一个简单的规划就可以解决的问题。在众多的存量商业改造项目中仍然有一些成功的优秀项目，值得参考借鉴。
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定位合理性判断
购物中心的定位归根结底是客群的定位。当客群确定后，可以通过业态、品类组合，以及适合的品牌级次来诠释其功能定位。通过其经营表现，为落位调整提供建议
长风大悦城——“她”经济
长风大悦城的改造前身是上海长风景畔广场项目，2018年长风大悦城改造围绕项目周边白领女性客群和亲子客群聚集的特征，对“18-35岁城市新兴中产阶级”的目标客群进行深度解读。
精准定位为：都市女性的AB面型格（职场工作与家庭生活），打造出一座“她的理想城池”，为沪上女性提供一个“穿高跟鞋也可以溜娃的地方”。
长风大悦城从目标客群需求出发，运用“她主题”，打造了上海首个艺术暖心体验街区“Queen’s Lane（女王小径）”。
集合上海法租界的各类业态和网红爆品，通过艺术、音乐、文创、美体、轻食等业态，推动女性身体管理、形象管理和灵魂管理的全面提升，极致还原上海法租界小资情调。
长风大悦城还在屋顶打造了国内首个粉红凌空跑道，并策划了一个国内购物中心首个屋顶综合性潮流运动空间Gordon Park（高登公园）。
量身定制的高达4米的SHIP’S CAT雕塑，吸引着内心独立、追求自我的运动时尚女性前来打卡。
第一百货——让年轻人驻足、让中年人光顾、让老年人怀旧、让游客记忆
上海市第一百货，这个南京路上的标杆大商场，陪伴了上海人整整82年，曾是当时全国百货公司之首，创下中国百货公司单日和年接待顾客数量最多的记录，无比风光
然而，随着老百货商业性质愈加缺乏竞争力、消费客群单一，在电商冲击、同质化中市百一店也危机四伏。
第一百货商业中心在改造之初便以“让年轻人驻足、让中年人光顾、让老年人怀旧、让游客记忆”为创新转型升级方向。
转型升级后的第一百货商业中心的业态分布为品质购物、餐饮体验、年轻族群乐活，并以此分成三个主题馆，1至2层是“大剧院”、3至6层是梧桐主题、7层则是怀旧复古的“弄堂”主题，吸引青年人、中年人和怀旧老年人客群。
尤其，七楼的“100弄文化空间”作为一个主打“情怀牌”的文化空间，再现了老上海人近几十年的生活，堪称“海派生活博物馆”，吸引着众多新老客群，用新鲜的视角体验“老上海”的味道。
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商业空间创意
建筑是商业项目的骨架，决定了能长出多大体格的肌肉，商业项目的改造往往都离不开建筑空间的改造。
符合现代审美和个性化的立面是一个商业项目最重要的标识。好的立面用元素和构图诉说着一个项目的内在气质和主题特色，而室内空间主题的重构则是新型商业的“灵与肉”，是项目内在商业气质的最佳表达方式。
朝阳大悦城——在物理空间满足不同社群的需求
朝阳大悦城的改造是一个非常经典的案例。在经历了2012年与永旺百货“和平分手”的大幅调整后，朝阳大悦城启动了新一轮升级调整方案，从一开始适应永旺百货的建筑格局，改造为适应室内场景的建筑格局
在场景上为了适应消费者对单一场景到体验场景的变化，朝阳大悦城对位于5、6层的高位停车场进行改造，新建成面积约1万平方米融合商业、艺术与自然的主题街区。
“悦界”是朝阳大悦城较早打造的主题空间，将客群聚焦到了年轻消费群体。
“悦界”的空间打造用中心花园、水系及街景等公共环境，创建仿自然的室外街巷场景，业态选择了创意零售和主题餐饮。
继“悦界”之后，朝阳大悦城又连续打造了慢食空间“拾间”和未来青年消费场“伍台”和聚焦年轻人自我成长的知识分享空间“度刻”。
数据显示，朝阳大悦城2013年销售额突破20亿元，并连续多年保持20%以上增速。
朝阳大悦城有一套消费者进化论，其主题空间便是基于这种理论，在物理空间上满足不同社群的需求。
上海世茂广场——空间创新+升华文化属性
曾是上海的时尚标杆的世茂广场，尽管地理位置优渥，繁华如上海南京路也面临着与时代脱节的困扰。
历时517天改造，新开业的世茂广场全面革新了建筑面貌、室内空间和业态分布。
设计师通过大屋檐下剧院式露台的想法，用全新的门头设计、打破封闭的玻璃幕墙的新立面带来了具有视觉冲击力的效果。
一组飞天梯直入三层更是成为了项目的沿街主入口，将消费者“踏入”商业空间的距离直接向南京东路延伸了数十米。扎眼的红色平台犹如一个个露台，成为了各层商家的外摆。
更棘手的室内空间改造，遵循了减法的改造路径：先是不惜减少租赁面积简化了复杂的流线，东区从8字形流线调整为环形流线，西区从复式流线调整为T字形的动线让客户一目了然。
打通中庭增强了内部空间的通透感，满眼的楼层数字随着众多的店招一同映入客户的眼帘，带来了极大的消费体验提升。
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投入成本
改造的本质是要获得更好的经营效果，从而产生更高的经营价值，因此改造前的算账必不可少。
在改造的实施过程中，成本管控是核心，也是一个项目成败的关键因素。从经济利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影响到后续运营管理的财务分配。
虽然改造付出的成本代价必然要通过后面的经营进行回收，但改造也不可为了节约成本，不顾改造质量和改造结果。
港汇恒隆广场——资金投入不亚于再重建一个购物中心
港汇恒隆广场历时3年的大改造，投入高达10亿人民币，改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设施等方方面面，工程量和资金投入不亚于再重建一个购物中心。
港汇恒隆广场在项目策划之初，为确保商业地产资产效益最大化、租金损失最小化，采取了“分期分区”开发的策略。
边改造边运营的策略，不仅可以调节资金的投入，以及随着时间的发展将效益再转为投入，而且还可以根据未来市场发展变化，预留变化调整的弹性空间。
自开始改造以来，为减少客流损失，港汇恒隆广场在主题展览和活动中投入了不小精力，比如：迪士尼乐园新年奇妙主题展、《美女与野兽》电影主题展、《权力的游戏》主题展等。
尽管恒隆广场在改造期间商场租金收入数据有所下降，但改造的成果也在逐渐展现，而且主题展及节日营销活动上的发力，也提升了项目的吸客能力并向外传达自身独特品味与格调。
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中国核心城市有近1亿㎡的存量物业亟待改造，各类商办和消费升级的需求非常旺盛。但存量商业改造的难度和投入并不亚于新建一座购物中心，甚至在硬装设计方面的局限和难度更颇具挑战。
无论是从传统的百货跳脱出来打造多元立体的生活场所，还是融入艺术、文化等多元的空间设计，亦或是紧抓客群需求从而引入网红品牌来优化业态组合。存量商业往往都需要遵循相关逻辑，将改造“深入骨髓”，避免改造“禁忌”，才能赋予项目新的活力。
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