为啥有的开发商会爆雷？
楼市不太平：怎样判断开发商在裸泳？
一说到爆雷，大家首先想到的是房地产。
但是，在说楼市之前，近期新能源汽车也有破产爆雷的。
有些新能源车主很受伤，当初的承诺是终身质保，现在企业没了，终身质保就成了空头支票。
房地产，其实也面临这个问题：
看房的时候，售楼部富丽堂皇，让人心情很激昂，甚至心生卑微感。
但是，所有的豪气。都是时代给的。
现在时代变了，曾经豪气万千的开发商们，至今依然能留在牌桌上的，非常稀少了。
正所谓：当潮水退去，一切都现了原形。
那么，怎样用一套方法和标准，去判定哪些开发商，偷偷的在“裸泳”呢？
答案是肯定的！
宜房君从业十多年，观摩了宜宾的地产江湖中，大大小小、来来去去的有好几十家开发商。
下面，是几点浅见，给即将买房换房的小伙伴们，小小的提个醒。
今天，只说四点，最后一点，很好玩。（全文3568字，深度剖析，你可以收藏慢慢看）
01
先看老板人品，发迹的经历
天地在变，唯有人性不变。
老板的人品，决定了公司的格局。这一条，颠扑不破。
老板的人品怎么看？这个玄机，隐藏在大老板的发迹史之中。
这一点非常重要，如果把老板的发迹史，完全看清楚了，后面三点，可以不用再看。
比如，爆雷的某大，大家都袪魁了吧。
▲曾因开发商爆雷，而孤零零屹立在岷江边的楼盘
在此之前，它不是不可一世的宇宙房企吗？但后面有人挖掘了许老板的一些猛料，一切都现了原形。
这就不得不多提一句，关于咱们国人上当的深层次原因了。
我们国人啊，喜欢被外在的东西唬住，这有两个深层次的原因：
一是我们中国的教育，普遍缺乏理性思维和逻辑的训练，以为披着羊皮的就是羊，不知道有披着羊皮的狼，而且很多。
所以，只要老板有副高大上的行头，只要在正规媒体上侃侃而谈，豪车豪宅，一掷千金，再整个社会头衔，我们民众，立即拜服。
二是我们这个社会，信息管控得严，不太像某国有无孔不入的记者，他们像非洲草原上的食腐动物一样，紧盯着那些有问题的动物，随时准备狠狠的咬上一口。
顺便说一下，这也是为啥米国股市比较健康的原因。
因为他们有无孔不入的记者，与做空机构一起，盯着你造假呢。
你越造假，他获得越丰厚，他们就像兀鹫一样，伺机吃掉这些不健康的公司。
▲这个时候就需要用到一些工具
那咱们能怎么办？我们没在米国，只有自己动手，自己去查证那些表面上，冠冕堂皇的开发商，从他们的大老板，实际控制人的背景查起。
了解他们的生平，了解他们是怎么发家的，了解他们的学历，他们的价值观，他们的兴趣爱好，以及言谈举止。
你说，我怎么了解得到，别人像神秘人物一样，是谁我都不清楚。
那种连大 Boss 都神龙见首不见尾的地产企业，你直接先 Pass掉，先别忙买他的房子就 ok了，反正钱在你手上，你现在有的是赶时间，慢慢选，不着急。
再啰嗦一句，买股票也是这样，老板都不了解，企业经营状况不了解，企业财报也不了解，你去追什么涨、杀什么跌啊，你不亏钱谁亏钱？
买房子，其实比买股票，更值得去细致了解这些信息。
因为买股票买遭了，实在不行，赶紧抛，多数情况下，还有剩点渣渣钱，除了霉到头了买到退市的垃圾，所以一般不至于灰飞烟灭。
买房就不一样了，收不到房，就算收到了，在一个晦气、不爽的环境里，生活几十年，比股票跌地板更让人糟心。
好，这是第一点，买房先看老板人品。
02
再看公司股权，决策的机制
这一点，比较专业。主要针对国企。
因为民企开发商，大老板只有一个，一般情况下都是创始人说了算。而国企不一样，国企虽然是一家，但具体的项目，有些公司的股权复杂，出资的主体有多个，背后的权力结构和决策机制，非常复杂。
现代企业制度，是以出资比例决定最终的决策权。而在地产项目的开发中，常常有很多关键性决策，需要做出路径选择，需要拍板。
比如，如果设计方案有问题，是推倒重来，还是将就着上马，或者修改优化？这种决策，直接决定项目产品的品质，但因为牵涉到钱的问题，所以，决策机制就非常关键了。
有个著名企业家说过，外行管内行的现象，经常出现。
因为出资人，可能就不是干地产的，或许只是因为背后有资本加持，从法理上他有决策权。
但地产有非常复杂的决策环节，稍有不慎，可能整个项目就滞销了，原本可能赚钱的，最后不但亏钱，或许还会成为败笔，影响企业的长远口碑。
特别是在当前的市场行情下，一个决策失误，背后可能就是几千万、甚至若干亿元的损失，这还只是显性损失，隐性损失是品牌的衰减，项目的延迟，业主的反弹。
房地产行业，在前些年市场像潮水般上涌的时代，非常好赚钱。
围观的外行们一看，你就拿了块地，找个普通的设计公司，招聘一堆销售美女帅哥，然后轰隆隆就卖光了，钱赚得嘎嘎的，也没见什么技术含量啊？
他们的结论就是：只要拿到好地，似乎傻子都能赚钱，而且是大钱。
就像岸上看游泳的人，手一伸，脚一蹬，人在水中就像鱼一样就前进了。然后就跳进水池，呛了水才知道，看起容易，做起难。
现在的房地产市场，嘿嘿，没点真功夫，下水即被呛。
别说市场新手，就是开发了十多年的老司机，如果在这个行情下，不把产品打磨好，不把客群摸清楚，不把调研做扎实，不把营销与传播做到位，哪怕位置再好，销售队伍多半也是蒙圈的。
03
然后看开发的过程，业主的口碑
虽然说，行行出状元。但行行都有门道。
开发房地产，虽然说前些年，只要不太差，都能赚到市场的红利。
但是，认真开发项目，认真钻研产品，认真积累品牌，对市场有敬畏，对消费者有尊重的企业，那就像少林寺的武僧，别看人家只是挑水砍柴，那真功夫是一年积累一年，出手是有力道的。这里可以表扬一下某泰与某达，还有某和。
就以产品来说，他们知道市场上，人们喜欢什么，对阳台有啥挑剔，对厕所有啥抱怨，对朝向有啥偏好……
▲宜宾某网红楼盘的实体示范区，是不是看起来很上档次
他们晓得，该栽啥子树有逼格，该造什么景能吸引人，该用啥颜色的玻璃，门窗用材，电梯入户，车库标识等等，无一不是实战中总结和迭代出来的。
当然，最重要的是，他们前面有十万以上的业主，他们的吐槽和反弹，成为他们成长的养料，他们也在安抚老业主，改进服务中，赢得了口碑。
中国古话说，近悦远来。意思是，以前出了钱，买了你产品的消费者，你是怎样对他们的，他们的三朋四友，他们的七大姑八大姨，要么成为你的客户，要么成为你的黑粉。
四川话说：十个说客，当不了一个“夺”客。
你曾经对业主有多怠慢，现在就会收获怎样的报复性抵制与唾弃。
04
最后看售楼部厕所，以及样板间的鞋套
我曾说过，买房子，去售楼部，不管有没有需求，一定要去上上厕所。
售楼部其他地方，容易伪装，很好掩饰，但厕所很难做假。
厕所的方便性，易用性，空间设计，细节考量，以及卫生维护，标识系统，都非常考验开发商的服务意识。
在如此狭小的空间，而且不与销售成交直接相关的空间里，如果开发商哪怕是做面子，只是为了忽悠你买房，把厕所的细节和服务，空间设计，功能优化到极致，这样的开发商，我也服气。
毕竟，人家说哪怕是装，只要你装得足够到位，而且时间足够久，那不就成真的了吗？所以，售楼部的厕所细节，远比茶水点心，沙盘效果，还有接待人员的笑脸，更能折射一家开发商的匠心精神与服务实力。
与此相对应的，其实就是样板间。
看样板间，你进去看的都是高大上的建材与软装，这些都是常规操作，花钱即可。
但进门处，是否有雨伞，是否有鞋套，鞋套是什么材质，有没有人服务，是什么坐凳，有没有考虑儿童与老人，用过的和未用鞋套的怎样分开装，是否间隔后又混用，等等一切，细节有无限多，这些光花钱可不行，必须要开发商有细致的培训，严格的管控，以及超强的执行力，方可做到。
作为买房人，光看房间的尺寸，空间的布局，装饰的风格，那只能说你买房的眼光，还太初级了，很容易被表象所迷惑。
总之一句话，功夫在诗外。买房子，除了要有钱，还要会买。会买的关键，在于用心去观察，用常识去判断。
【结语】
剩者为王，宜宾依然会有优秀开发商存活
末尾，再讲个故事。
科学家们研究，人类在进化过程中，地球上人数最少的时候，只剩2000余人（看清楚是两千，不是两万），那是人类最接近灭绝的状态。
后来，经过演化，我们又人丁兴旺，增加到了现在的近80亿人。这是后话。
什么意思呢，也就如道德经所言，“天地不仁，以万物为刍狗”。
地球的气候和环境变化，让人类几近灭绝，宇宙是没有一丝同情的。
在经济寒冬之下，谁该死该活，自有规律，别心存侥幸。
在当前的地产这个江湖，可以算是气候异常，好多曾经旺盛生长的开发商，现在已经消声匿迹了。
也就是说，在当下的楼市行情下，就四个字：剩者为王。
在中国这一波的楼市行情中，能活下来的，都是基因强大，有非常强适应力的物种。
冻死了的开发商，人们逐渐就忘记了它。
从逻辑上分析，像宜宾这样的城市，未来十年二十年，依然还会有若干家开发商存在，
他们会持续提供优质的住宅产品，为新进入宜宾的消费者的需求提供产品。
同时，他们也会创造一些新的产品形态，满足宜宾有房子的人改善性的需求。
那么，大家一起来畅想一下，未来十年，会一直持续活跃在宜宾房地产市场上的开发商，有哪些？他们会有怎样的一些优势和本领，让他们在这片激烈竞争的市场上，持续地生存下去？
你可以先说说你的看法。
你可以先关注我，后续择机为大家分析、拆解。
电话咨询团长
根据你的情况分析，争取优惠
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解团长：19960444802