停车是硬伤，物管是软肋！
宜宾曾经的知名小区，正在贬值…
真正会买房的人，看价格的眼睛，总是与众不同。
很多人买房，对价格的理解，是完全错误的。
买房的价格贵不贵，不要只看眼前标价。这叫名义价格。
但价格标签背后，还有几重隐形价值，被我们大多说人忽视了。
简单地比较价格数据的大与小，这是小学二年级的水平。
买房是大事，可不能这么幼稚哈。
▲2019年公园九里开盘盛况
什么样的房子，最保值？
说房子之前，先说下电子产品。
苹果的硬件，并不是最顶级配置的。但苹果的旧机子，却是二手机子中，最保值的。
现在iPhone已经出到16代了。网上的iPhone10，都还能值1000多元。
10年出前的苹果电脑，现在还能继续使用，不会卡，如果外壳保护得好，在任何场合使用，也不算掉价。
如果是其他品牌的电脑，三年之后，基本就该扔了。
再说回房子。
买房，比买苹果电脑贵多了，在宜宾也是动辄近百万，甚至几百万支出。
但很多小区在入住5年后，你就开始嫌弃它。
那什么房子最保值？其实也主要靠物管和软件服务。
一个保值的楼盘，关键因素，就是要有好的物管和小区维护。
所以，一个小区交付后，保值的关键因素，就是两个：
一是小区内部管理。
包括景观、设备设施，小区的整体形象，会不会随着时间的流逝，而毁损、而变差。
有很多小区，隔三岔五就停水，花园挖得乱七入糟的修水管；或者电梯故障，吓得业主一惊一乍的。
影响小区保值的第二个因素，是小区精神面貌。
特别是小区内业主自己，对自己小区的满意度，也包括外界对这个小区的集体认知。
这说起来挺玄学的，感觉像唯心主义。
其实不是的，比如，高端小区的业主，向外人介绍自己的住址，说出小区名字，面部表情上都会有几分自豪感。这就是业主的自我认知。
外界呢，外人一听说某某住高端小区，嘴里不说，内心也会觉得，嗯，不错，有品味，也有实力。住这个小区的人，应当“有点儿东西”。
这就是外界对这个小区的集体认知。
那你说，这么虚的玩意，能节省一毛电费，能让厕所里减少一点味道吗？确实不能。
但这就是这个小区，比周边小区贵的理由。
空说无益，
我们列几个典型的小区，给大家盘点一下，
这些房子，为啥有的价格坚挺，有的无人问津？
低密洋房：一失误成千古恨
南岸曾经有一个知名小区，可是名噪一时。
这个盘啊，在当年非常漂亮，一出街就轰动宜宾城。
当时他们对标的楼盘，是莱茵河畔。
可惜，这个盘最大的硬伤，就是没有地下车库。
当时的宜宾，有车族很少。
所以，只设计了少数一部分的地面停车位。
后来，入住后停车是个大问题，有些业主，就在隔壁小区去买车位，还引发一些争端。
目前，二手房的价格，127平米66万成交，只值5200元左右。
同样这位置，这种1.2容积率的超低密产品，如果没有这个硬伤，大家预估一下，会值多少钱一平？
没有每平米12000元的预算，你怕没勇气去看房吧。
那么，目前这个低密高端小区的二手房价格，是啥原因造成的?
没有足够的停车位，就成了小区的硬伤。
莱茵河畔：虽有缺憾，却没自我放逐
与这个知名小区同时期的代表性产品，是莱茵河畔。
问大家一个问题：在宜宾，莱茵河畔，是完美无缺的房子吗？
显然不是。
莱茵河畔，是丽雅的第一个盘。
所谓“初恋不懂爱情”，20年前的产品，怎么可能没有缺憾？
莱茵河畔从2005年开始建设，那时别说宜宾，整个中国地产界，对人居产品的认知，也是一个比较初级的水平。
▲莱茵的地面停车
比如，一期的车库严重不足，地面停车是硬伤。户型尺寸也颇有局限。
目前二手房的价格，保持在7-8K的样子，平均比C 街区贵2K 以上。
而且莱茵河畔，还不是低密度洋房，是高层电梯住宅，这类产品，放在当前是非常普通的。
那为啥莱茵河畔的二手房，价格坚挺？
因为小区管理，没有自我放弃，没有自甘堕落。
比如，以公共区域的这个钟楼为例，每天保洁，会坚持换水，会用小石子摆上日期、温度。
▲莱茵钟楼：小石子摆上日期、温度
伟人曾说过，“人是要有点精神的”。
莱茵河畔，为啥现在能坚持维护公共区域的形象，因为他们团队是有“高自尊”的：
想当年，咱们创造了宜宾楼市的奇迹，现在如果躺平摆烂了，丢不起这个人。
我可以坚信，莱茵河畔会保持优秀，因为它是丽雅的精神地标，是丽雅的革命根据地。
临港“三剑客”：年代局限品质
当年的太阳岛，是临港开发区成立后，发出的临港第1号预售证。
当时长江大桥刚通车，这里是一片热土。
▲2009年10月，施工中的太阳岛，对面是青年城
但这个小区吧，曾经的那几个岛式露台小洋房，还是挺吸引人的。
但后来，因为停车位不够，小区里面的路边，停了不少车子，这让小区的形象和居住品质，下降不少。
加上这个小区，偏居挂弓山脚，与地中海商圈被快速路隔离，清静是清静，但却不够方便。
买个菜，逛个街，得过一条快速路。
加上交通线路规划，进出小区的车，都要绕多远。
▲临港-青年城
青年城，曾经是卖火了的。
我有个朋友没抢到号，当场就哭了。
后来买了公园九里，不知道她会不会庆幸当初手慢了，反倒是成了好事情。
青年城、地中海、太阳岛，目前的房子也不太保值，因为居住体验，是非常不安逸的。谁住谁知道。
市政名盘：宜都花园的下坡路…
宜都花园，当年也是一个非常高调、位置极佳的楼盘。
正对着市政广场，修建的时候，体育广场还是一片泥土地，酒都剧场、广电中心更是连影子都没有。
宜都花园，当年也是很洋气的一个盘，品质领先。
但现在，里面管理不善，花园被硬化，堆放杂物，甚至在小区里烧电焊。
位置地处万达广场旁边，有图书馆，剧场和体育场，还有高大上的三江明珠，但宜都花园的二手价格，却只能卖到6000元略多一点。
严重匹配不上这个位置与口岸。
物业管理差，地面小车、电动车到处乱停，底楼私自占用花园，挖掉绿化硬化后堆放乱七八糟的杂物，开商店，小区逐步倒迁房靠拢。
再好的地段也无法挽回整个小区的贬值。
同时期的楼盘，莱茵河畔二手房价格，好的超过1万，普通的在8000左右。
买房不要只看价格，要看开发商
多年前，我访谈了一位开发商。
他说，“我这小区，随便栽几棵树，都卖得脱。你看丽雅整那么复杂，那么精细，说不定还没我赚钱多”，这基本上是原话。
我当时听了，心想，你说得好有道理。
因为据圈内人说，丽雅虽然名气很大，但确实并不怎么赚钱。
而当时的这位大佬，确实挺厉害，很懂市场，很懂人性，赚大发了。
但作为一个消费者，我总觉得他这话，缺点意思。
果然没多久，这家企业就消失了，而至今的丽雅，在宜宾有多个盘同时开发，而且衍生出了很多合资子公司。
而那个开发商留下的盘，现在基本上沦了为比较 Low的小区。
这些年，建栋房子简直太容易了，建一栋好看房子，也不难。
但有趣的小区、有灵魂的开发商非常稀缺。
在宜宾，在文化上有坚守，在精神上有追求，在企业理念上奉行长期主义的，这样的开发商，不管它房子比周边贵多少，在你预算足够的情况下，都要优先考虑。
房地产，其实也像电子产品一样，可以分为硬件部分和软件部分。
钢筋水泥是无差别的，但地基，给排水，绿化，交付，都完全靠开发商的品质坚守。至于后期的管理维护、物业服务，那就更是拼的真功夫。
这就像一个人，硬件部分就是人的身躯皮囊，软件部分就是学识修养。
同样是一百多斤的肉身，为什么有人一年可以挣上百万年薪，而有人一年几万辛苦钱。因为软件不一样。
所以，在宜宾买房子，不要单纯的比价格数字，一平贵1000元，一套房也就10多万的差距，但那后续若干年的居住体验，邻里间的烂人烂事，与物管的纠纠缠缠，苦不堪言。
更何况，十年之后，你的房子贬值20万，人家的不说增值嘛，能保值不跌，或者跌得少一些，那也是一种赚撒。
本周热读
当下宜宾-宜宾买房咨询/带看
宜宾买房1对1解答分析
争取优惠
▼
加当下宜宾解团长微信扫描下方二维码
