医学界有一句名言:“当你感觉到某一个器官的存在，那么它一定是病了”。
感觉是在说，中国过去这些年的楼市。
▲宜宾繁华的新开发区域+待开发大地块
过去十多年，我们一直在热议楼市和房价。
确实，过去的房价，那真是病了。
过去生病了，这些年，依然是生病中。
不过之前是发烧，发烫，是热症；这两三年是怯冷，打摆子，是寒症。楼市的这两种症状，都不正常。
各位小伙伴，这2025扑面而来,我们就按惯例，说说楼市呗。
首先，我们需要认清形势：宜宾的楼市，终归要回归本质。
【趋势一】房子的价格，回归本质
什么是楼市的本质？什么是楼市的常态？
就两个比率，要回归正常：租售比+房价收入比。
听着就烧脑，来细细说下：
【1】租售比。
简单说，就是判断一套房子，值不值这个价格。
租售比，是判断房价泡沫的金标准，这是从投资回报来判断的。
前些年房价疯狂上涨，其实有很多非正常的因素，在起作用。
具体不细讲，总之就是，房价脱离了租售比的客观规律，严重偏移实际价值，形成泡沫，泡沫破裂就是房价下跌，现在大家都看到了。
房子是拿来住的，不管是自住，还是出租；一个月的租金水平，要与这套房总价格的社会平均资金回报，相平衡和匹配。
如果租金低了，那租房更划算，买房人出一大坨钱，不如存银行吃利息。
不出租，自住也不划算，不如租房，更省钱。
【2】房价收入比。
收入比，简单说，就是你花多少年的工资，能买起一套房。
北上广深房价贼贵，与这些城市的平均收入有关。
判断宜宾房价的标准，就要看咱们的房价，每平方米与平均月收入的比值。
在当年，最夸张的时候，房价收入比，有些城市，要不吃不喝上百年，才能供起一套房。
这样的情况，肯定是不持续的。
掏空6个口袋，全家人透支未来几十年的消费水平，来养一套房。
所以，这些年房地产，确实是吸干了很多城市中低收入家庭的未来现金流。
现在的房价，与其说是下跌，不如说是回归。
【趋势二】宜宾楼盘，品质开始分化
房住不炒，除了消除它的金融属性，更深层的一个指导思想，是它要回归到“居住”这个基本的维度。
这就好比是食品，是拿来吃的，不是拿来拍照，和比赛厨艺的；就像任何再好看的美食，首先是安全卫生。
而再高价，再炫酷，再吹到天上的房子，也是拿来住的。
好，那么，居住的品质理念，将会成为未来宜宾楼市的一个指导思想。
在楼市高涨的年代，曾经有个开发商说：
“我这楼盘，随便插几株小树，也会不愁卖，不一定比丽雅赚的钱少”。
当时，把我听得一愣一愣的，瞬间觉得，嗯，说得挺好：
丽雅那么高大上，据说利润率和利润总额，都远不如这家开发商。
但是，十多年过去了，现在丽雅在宜宾是一种特殊存在，丽雅目前号称是“九盘在售”。
而那家开发商，早就烟消云散了。
这个故事的背后，就是楼盘品质和居住属性，在时间的累积下，形成的长久生命力。
而其本质原因，是对“品质”的坚守。
在未来，当宜宾楼市回归居住属性，消费者也经历几轮市场的教育，多数人买房也有过至少一次真实的体感，品质不高的楼盘，就会被市场淘汰。
所以，未来宜宾的楼盘，会出现很多差异化的产品，无论是品质层次，还是风格与调性，无论是面积的设计，还是功能的考量，都会出现分化。
分化的特征，就是每个楼盘，每个产品之间，会有非常不一样的可比性。
以前，基本上户型图甚至景观树，都是千篇一律，开发商一套图纸下来，所有盘都可以用。
【趋势三】楼市完成筑底，消费信心回升
什么叫楼市筑底完成？
从拍地和现在成交量来看，无论是地价，还是建筑安装成本，房价在2024年的水平，基本上没啥下降空间了。
再降，就是亏损，开发商要么摆烂，要么跑路，这就是基本的经济规律。
我们对房子价格的预期，不能持有“愿望思维”。
愿望思维就是有些小伙伴说的，萝卜白菜价，这不切实际，是对过去高房价的过度怨恨，而形成的巨婴思维。
那你说，为啥政府就不能把地价，往下再压压？
为啥起拍地价，要标那么贵？
为啥不多供点更便宜的地？
因为城市建设，需要资金，整座城市运转，需要大量的资金来源。
一块地，从农田变为城区，要经历拆迁补偿、修路、建管网、通信号、跑公交、建学校医院等，而这些都需要真金白银的投入，政府又不生产钱，就只有从地价上来。
如果地价低到一定程度，政府就没发展动力了，除非有其他经济来源，比如大量的税收。
所以为啥工业用地极便宜，甚至有些企业进来，是免费给地，给厂房；因为他能带来钱。
说回地价，地价是地方城市，收的城市建设税，相当于在传统的财政税收之外，土地款成为另一个收入来源，简称土地财政。
地价太低，覆盖不了城市建设的成本，这事就不可持续。
宜宾的土地成本，这些年的起伏探底，现在看来，楼面价在2000元/㎡是起步，向下不会低于1600元/㎡，向上不太会突破到3500元/㎡以上，除非品质极高的，但好地基本都卖完了。
【趋势四】买房的需求，回归常态
所以，现在回归本质，就是回归到房子的居住属性上来。
回归常态，就是房子不再成为一个可以炒作的金融产品。
所有买房人，基本上不会再考虑，这个房子，会不会升值。都只考虑，这个房子，住起是否舒适。
买房人的需求，回归到房子的常态。
只要是自住，预算够了，就根据自己的需求来下手。不要纠结，不要观望，不要等抄底。因为抄底思维，就是投机，就是想占便宜，就是把房子当成一个金融品了。
这种心态，要不得。
记得很多年前，
华人首富李嘉诚说，口岸第一！口岸第一！口岸第一！
现在，在买房这件事情上，也值得强调三遍：别再投机，别再投机，别再投机。
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