收购存量房作为保障性租赁租房指南

前言

住房问题既是重大的民生问题也是重大的发展问题，保障性租赁房政策为我国住房保障制度的重点和突破口。近年来，收购存量房作为保障性租赁住房政策逐步成为优化房地产市场供需关系及优化居民住房保障的重要手段。在市场库存压力加大的背景下，收购存量商品房不仅能够快速增加保障性住房的供给，还能有效缓解开发企业的资金压力，促进市场信心的恢复。同时，这一政策对稳定房地产市场预期、推动资源合理配置、加速市场库存的去化、改善市场情绪等方面有重要意义，为当前经济高质量发展提供了新的助力。

党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出：“有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题”。国务院在《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）文中明确了我国发展保障性租赁住房的指导思想、基础制度、支持政策及组织实施方案。又在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）文中提出了关于规划建设保障性住房有关工作的要求、原则与重点任务等。

2024年6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。2024年7月30日，中央政治局会议再次强调：“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式”。

2024年8月30日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部再次提出：“要结合当地房地产市场情况，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。”

为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，住房城乡建设部、财政部、税务总局、中国人民银行等多部门、单位陆续发文，部署各地加快落实政策措施要求，进一步做好保障性住房规划、收购存量房作为保障性住房等相关工作，推动符合条件的项目尽快启动实施，现将相应文件及关键内容梳理如下：

近年来，我国房地产市场持续低迷，商品房库存逐年积压。自2019年以来，房地产开发投资增速持续下滑，尤其是2022年出现负增长，住宅投资增速与此同步下降。同时，商品房销售面积未达预期，2019至2023年间多数年份呈负增长，2022年同比下降24.30%。这一趋势导致商品房去化乏力，新建商品房待售面积不断增加。到2023年末，新建商品房待售面积达67,295万平方米，其中商品住宅待售面积为33,119万平方米。库存积压加剧了房地产企业的资金压力，回款滞后，易引发金融风险，并可能影响社会稳定。在此背景之下，收购存量房作为保障性租赁住房政策，具有深远的社会和经济影响，涉及政府、国有企业、房地产企业及人民群众等多个市场主体。通过这一政策的实施，不同层面的利益得以平衡，房地产市场的供需关系得到有效调节。具体梳理如下：

1.政府层面的意义。对于政府而言，收购存量房是加速保障性住房供给的重要途径。相较于新建保障性住房通常需要三到四年的建设周期，收购存量商品房能够更快满足工薪群体的住房需求。尤其是在大城市和热门地区，土地资源有限，通过转化现有库存住房为保障房，不仅提高了土地利用效率，也减少了不必要的资源浪费。此举有助于优化资源配置，同时缓解住房紧张状况，推动社会公平。

2.国有企业层面的意义。对于国有企业而言，国有企业为收购存量房的重要抓手，收购存量房为其提供了一个盘活资源、优化资产配置的机会。许多存量房因地理位置、质量等原因未能顺利销售，但通过国企收购和后续改造、转租及合理运营，能够有效提升这些资产的价值，避免资源的浪费。这种资源再利用不仅有助于市场去库存，还能为租赁市场提供更多合适的住房选择。

3.房地产企业层面的意义。对于房地产企业，收购存量房的政策有助于快速回笼资金，缓解开发商的债务压力。在当前市场环境下，许多房企面临资金紧张和库存积压的问题。通过低价转让存量房，企业能够减轻财务负担，提升现金流的稳定性。虽然企业在出售时未必能够实现盈利，但合理的收购价格有助于确保房企的资金链不至于断裂，从而有利于行业整体的平稳过渡。

4.租户层面的意义。对于租户而言，特别是中低收入群体，收购存量房作为保障性租赁住房能够一定程度上为住房成本问题提供解决方案。通过将存量商品房转为保障房，不仅能够快速增加住房供给，还能降低市场房价的波动性，帮助群众降低住房成本，确保其基本居住需求得到满足。

综上所述，收购存量房作为保障性租赁住房的政策，既有助于解决当前房地产市场中的库存问题，又能高效提供保障房供给。从政府到金融机构、国有企业、房地产企业及租户，各方利益通过相关政策支持，有了新的平衡思路及行为指引，推动了住房保障体系的完善与实际落地。通过转化存量房资源，政策不仅优化了土地资源的使用效率，还为房地产市场的健康发展提供了稳定的支撑。

2024年5月17日，央行宣布创设的3000亿元保障性住房再贷款，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。其中，中央银行资金的支持比例为60%。

2024年9月24日，央行将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例提高到100%。

据统计，截至目前，已经有30余座城市发布了存量房收购细则，约15座城市已落地了收购商品房改造为租赁住房相关项目，主要分布在中东部地区及直辖市，如：天津、重庆、郑州、济南、武汉、合肥、福州等地，主要融资方式为银行贷款，在存量房收购过程中，银行是最重要的参与主体之一。

2024年12月3日，农发行四川乐山市分行成功投放“以购代建”保障性租赁住房贷款2亿元，用于支持收购存量商品房用作保障性住房项目，四川地区也有了首笔投放案例。在已有案例的基础之上，现将银行贷款申报流程梳理如下：

第一步，各个区县地方政府，锁定地区意向购买人群清单，考虑地区保障性住房实际需求、商品房市场库存水平，根据当地房地产库存及区域分布先行筛选上报拟收购项目清单。

第二步，出台收购存量商品房用作保障性住房实施方案、配售型和配租型保障房管理办法、住房租赁资金监管办法等相关指导文件。

第三步，确定保障性住房收购主体，优先让行使保障房运营职能和房地产开发资质的国企，先承担收购已建成未出售商品房的任务。

第四步，编制保障性住房收购项目清单、建设方案、资金平衡方案、净地坐标信息、所在城市保障性住房建设五年规划、城市具备发展保障性住房的可行性情况说明。

第五步，城市住建部门在全国保障性住房管理系统中填报相关信息，城市人民政府提出借款项目清单和借款需求，按程序逐级报送省级人民政府、抄送省住建厅审批。

第六步，省级人民政府对城市申报材料以及申报借款项目清单、借款主体、借款需求等进行审核，相关部门应明确审核意见。对通过审核的项目，形成申报报告，加盖省级人民政府公章后报送住房城乡建设部，并抄送财政部。

首先需要明确业务模式。通过现有案例研究，典型模式包括置换模式，即地方国企向购房者收购旧房并将其改造为保障性住房，购房者用旧房款抵扣部分新房款，并补缴差价。流程包括购房者在平台登记二手房信息，第三方评估旧房价值后，双方协商价格并完成交割，最后国企将旧房装修后出租获取租金；直接购买模式，即地方政府通过公告征集商品房用于保障性住房，收购主体大多为国企，少数为住房部门。开发商提交材料审核通过后，收购主体支付款项并直接收购房源，收购后可简单装修后出租或直接出租；以及股权收购模式，即通过收购房地产项目公司股权而非单独的房产，能够实现规模化收购。

对于最为常见的直接购买模式，还需梳理的资料包括：

1、区域存量房产情况清单；

2、区域内房源收购标准；

3、地区意向购买人群清单；

4、项目所在地（区、县）近三年平均租金水平和房屋销售价格水平；

5、存量未利用保障性住房情况（套数、面积、租金标准、销售价格标准）。

根据公开查询的不完全数据显示，目前农发行、工商银行、农业银行、国开行等多家金融机构已经前期支持“收购存量房作为保障性租赁住房”。具体如下：

（一）农发行

（二）国开行

（三）建设银行

（四）邮储银行

结语

收购存量房用作保障性租赁住房，是推动房地产市场供需平衡、优化保障性住房供给的重要举措。在实施过程中，应注重统筹兼顾，既要缓解库存压力、化解房企风险，又要确保保障性住房资源的有效供给。对于具体收购方式，应根据地方实际情况选择最适宜的模式，并加强监督管理，确保公平、公正、公开。未来，应探索更多创新机制，如通过市场化运作和政策支持相结合，实现资金的高效运转，进一步优化资源配置，为实现“住有所居”的目标提供有力保障。