去库存之“房票安置”

去库存之“房票安置”

     2024年10月17日上午，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等五部门，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，提出通过五项措施支持货币化安置，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，目标直指去库存。

     2024年10月21日，住房城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅发布了《关于报送2025年保障性住房、城中村改造和棚户区（城市危旧房）改造计划的通知》，正式拉开了新一轮保障性住房、棚户区改造（城市危旧房）和第三批城中村改造的序幕。

     各项政策表明，本轮城中村改造“重点支持房票安置、购买存量商品房安置方式”，自2018年随棚改退潮而隐退的“房票安置”，再次走上舞台。本文将从什么是“房票安置”，房票安置的前世今生，不同安置方式的简要对比，房票使用流程，房票安置的优缺点，房票安置案例分享等方面进行论述。具体见下文：

     对于房屋被拆迁人，政府往往有实物和货币两种补偿方式。实物补偿：是指房屋拆迁后，政府直接向被拆迁居民提供安置房，具体位置可能是原地址，也可能异地。实物补偿方式的核心在于安置房由政府主持建造，并进而供给给居民。货币补偿：是政府直接向居民发放安置款或者房票，居民凭借安置款、房票自行购买住房。

     通常来说，“房票”是指在拆迁安置过程中，对现有住宅房屋征收货币补偿方式的一种补充。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。也就是说，房票安置并非直接领取安置款，而是拿着房票买房，并抵扣房款。更通俗的理解，“房票”也就是拆迁后房屋被征收人去购买商品房时的“代金券”。

表1 2022年后部分开始推行房票制度的省会、新一线城市

表2 不同安置方式对比表

     政府向被拆迁居民开具房票。政府先与房屋被征收居民核准房屋拆迁补偿金额，依据补偿金额签订“补偿协议”，并开具房票。

     房票的票面金额由补偿金额和购房补贴两部分组成，一般房票票面金额与纯货币化安置补偿金额相当。购房补贴一般按补偿金额的一定比例计算，如果居民能够在指定期限内尽快购房，或者购房价款较高，则对应更高的补贴。

     如《南宁市房票安置暂行管理办法》规定：“住宅房票价值（国有土地征收）=被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价×被征收补偿面积×1.3，集体土地上的房票价值按人均建筑面积60平方米的安置标准，考虑项目所在片区商品住宅平均销售价格、被拆迁住宅房屋拆迁补偿安置情况以及被拆迁人应承担的购买安置房费用等因素，测算房票价值。”

     居民凭借房票购房。居民拿到房票后，需要在一定期限内，在政府指定的房源范围内购房，并与房企签订“购房合同”。

     房票使用期限一般在半年到三年，且期间不能向银行抵押套现（部分城市允许实名转让1—3次，譬如江西宜春允许转让3次、浙江宁波允许转让1次），若房票逾期未用，则转换为纯货币补偿方式，不再有购房补贴。如《兰州市国有土地上房屋征收房票安置实施办法（试行）》规定：“房票持有人未使用房票购房的，按照本办法第十条规定的货币补偿方式进行补偿安置”。

     房企售房后，凭借房票向政府申请划转资金。

     房企收到居民“房票”后，凭“购房合同”向政府结算兑现。对于现房，政府一般会在房企申请后60日内一次性结清款项，而对于期房，则会根据工期分期付款，且款项一般纳入预算监管账户。

     政府兑现房票的资金来源多元，包括预算内的土地出让金、预算内的保障性住房资金，以及专项债，也有来自预算外的政策性专项贷款（专项借款）。

表3 房票安置优缺点对比

     相比直接货币补偿和实物安置，房票安置具有安置效率高、自主性强、优惠大等优势。政府积极推动房票安置目的在于，推动地产市场复苏的同时，减轻地方短期财政压力。

     房票安置可以实现居民、开发商、政府三方互惠。各地推行房票安置时，往往会在原有房屋安置补偿权益货币量化后，再给与一定奖励和政策补贴，从而增加居民接受度，增加居民购房需求。房票安置的确具有较大优惠，从实际效果看，施行房票制度的确可以短期刺激购房需求。

     从房票发放制度和流程可以看出，房票可以理解为政府发行的一张“拆迁支票”，这张支票与地方政府的信用高度捆绑。如大规模发行房票，理论上会增加地方财政压力。同时虽然房票安置可以给与多项补贴优惠，但是房票不仅结算流程复杂，且在使用上有诸多限制条件，居民和开发商接受度有待提升。地方政府需加大资金支持与监管力度，保障房源充足、防止房价波动，确保房票兑换可靠性。虽然第二轮房票制度发行的城市数量有明显提升，但由于房票实操和使用中存在诸多限制，导致规模有限，对市场的影响较小。

案例一：成都市郫都区

出台日期：2024年7月18日

发放部门：区规划和自然资源局

房源组织：已办理预售许可证或取得不动产证的优质新建商品房

票面金额：拆迁户住房安置权益货币量化后的总金额，包括房屋补偿权益金额、其他补偿权益金额。

资金保障：区财政局将房票安置结算资金（含购房款、补偿款）纳入本年度财政资金支付计划，由属地街道（镇）分批次据实申请和使用。

房票申请：属地街道（镇）根据拆迁户申请情况，向区规划和自然资源局提出开具分户房票的书面申请，经审核后，由区规划和自然资源局按程序开具分户实名房票，交由属地街道（镇）分户发放给拆迁户。

房票管理：有效期限12个月，展期不超过6个月；禁止私下交易，可转让，可补办；有效期内未购房可申请安置权益货币终结。

激励政策：票面金额使用比例达到80%但低于90%的，按票面金额的5%给予购房奖励，票面金额使用比例达到90%及以上的，按票面金额的10%给予购房奖励；可申领6个月临时安置补助费；购房税费减免。

案例二：广西南宁市

出台日期：2024年8月9日

发放部门：城区人民政府、开发区管委会

房源组织：政府持有的配建产权移交房及可用于支配的其他商品住宅、拆迁安置住宅等房源；城区人民政府、开发区管委会组织房地产开发企业（以下简称房开企业）筹集的房源；被征拆人自行购买市辖区内接受房票结算的房开企业开发的新建商品住宅。

票面金额：

     集体土地：城区人民政府、开发区管委会根据人均建筑面积60平方米的安置标准，结合原址被拆迁住宅房屋或就近安置小区的建设成本（土地成本、住建部门核定的建设安置房成本等）、项目所在片区商品住宅平均销售价格、被拆迁住宅房屋拆迁补偿安置情况以及被拆迁人应承担的购买安置房费用等因素，测算房票价值，并组织市发展改革委、市住建局、市财政局、市自然资源局等单位共同审核确定。

     国有土地：在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿期限内签约的，住宅房票价值=被征收房屋周边（或同土地级别）新建普通商品住房平均销售单价×被征收补偿面积×1.3。

资金保障：房票价值及奖励资金从项目征拆补偿资金支出，列入项目征拆成本；按照征拆的资金来源渠道的不同，城区人民政府、开发区管委会向项目业主、土地储备机构、财政部门等单位申请拨付房票价值及奖励资金项目业主、土地储备机构、财政部门自收到申请之日起30个工作日内拨付到位；被征拆人选择房票安置方式的，临时过渡（安置）补助费依据有关政策规定执行。

房票申请：城区人民政府、开发区管委会为房票安置实施主体，负责房票安置具体工作，包括本辖区房票安置实施方案的制定和审定，被征拆人安置资格审查，房源筹集，房票安置协议书签订，房票制作、发放、登记、核销、结算、奖励，房票使用和管理流程制定等。

房票管理：有效期限12个月，可延长6个月；不得质押和套现，可转让1次；有效期内未购房，相关责任由房票受让人承担。

激励政策：票面金额使用比例达到80%但低于90%的，按票面金额的5%给予购房奖励，票面金额使用比例达到90%及以上的，按票面金额的10%给予购房奖励；可申领6个月临时安置补助费；购房税费减免。

     综上所述，房票安置作为一种创新的安置方式，在推动地产市场复苏、减轻地方财政压力以及满足居民多样化需求方面展现出显著优势。然而，其实施过程中也面临着诸多挑战，如地方政府财政压力、房票使用限制以及居民和开发商的接受度等问题。通过成都市郫都区和广西南宁市的案例分享，我们可以看到各地政府在推行房票安置政策时，采取了不同的措施来确保政策的有效实施和居民的权益保障。

     未来，随着政策的不断完善和实践经验的积累，房票安置有望在更多地区推广，成为解决拆迁安置问题的重要手段。政府、开发商和居民三方的互惠合作，将有助于实现房地产市场的健康发展，促进社会和谐稳定。

END