“康养”旅居产业项目浅析

    近年来，随着人们对健康生活的重视，“大健康”产业正快速迈入新一轮的增长。作为把旅游业和“大健康”产业结合的康养旅游，拥有着良好的市场环境，是发展空间巨大的蓝海市场。据全国旅游标准化技术委员会2022年5月发布的《康养旅游机构服务指南(征求意见稿)》编制说明显示，2015年康养旅游的交易规模约为400亿元，2018年市场规模达到691亿元，2019年市场规模将近830亿元，2015-2019年年均复合增速高达20%左右。

    因2020年全球疫情蔓延，人们出行受到影响，旅游行业整体运行情况不佳，旅游行业收入规模大幅下降。经初步统计，2020年中国康养旅游市场规模小幅下降至813亿元，2021年因疫情逐步好转，行业恢复增长，中国康养旅游市场规模接近900亿元。

    我国老年人口基数庞大，养老需求大，老龄化城乡倒置背景下农村养老问题突出。中国老龄化社会的加速到来是康养行业市场需求增长的主要驱动力。截至2023年末，中国60岁及以上人口已超过2.96亿，占全国人口的21.1%，且这一数字在未来将继续增长。预计到本世纪中叶，中国60周岁及以上人口将达到约5亿。老年人口的增加为康养行业提供了广阔的市场空间。

    随着我国人口深度养老化，基数大、增长快、结构分化，以及2020年50后婴儿潮群体步入养老刚需，我国健康养老产业进程进一步加快。

    预测2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右，老年产业规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，对GDP拉动分别达到6%和8%，产业远景可期，将成为名副其实的国家经济支柱之一。

    康养产业的内涵分为狭义和广义两方面。

    从狭义方面看，康养产业发展起源于健康和养老，其基本保障在于健康和安全。根据我国当前的发展情况，狭义的康养产业主要是为了应对老龄化冲击、迎合并开发老年人口消费市场，而提供的包括健康、养生和养老三方面内容的产品和服务，主要的服务对象也是老年人和对康养服务有较高质量和多层次需求的群体，目的在于健康的促进和管理，养老和疾病的预防、治疗、康复等。

    从广义看，康养主要是指通过一定的养生和医疗手段，为满足人们对健康幸福生活的追求，使人在身体、心理、生活以及社会适应性方面都处于一种健康良好的状态。康养产业服务于全年龄段、全体居民，由健康、养生、养老向医疗、文化、体育、旅游等诸多业态延伸，逐渐形成一个整体的生态系统。

    康养旅游一词被正式写入我国国家政策起始于2016年，国家旅游局发布《国家康养旅游示范基地》标准，并明确了“康养旅游”的概念，康养旅游便被国家纳入了经济发展战略。在“十三五”期间，我国国务院、文旅部等部门多次发布政策，如《“十三五”旅游业发展规划》、《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》等文件，加速国内康养旅游行业的发展。

    进入“十四五”时期后，康养旅游被写入多项“十四五”规划性政策，在政策的加持下，行业将迎来快速发展。

  （1）康疗型养生养老

土地性质：商业用地。

运营模式：修建公寓+医院。嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。

客户：对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。

运营方式：出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。

典型案例：台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城。

北京燕达国际健康城

  （2）家居型养生养老

土地性质：居住用地，一般通过市场化的方式取得。

运营模式：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然。实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念面。

客户：仅为老年人提供基本的社区服务针对客户：主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。

运营方式：不受用地性质限制，住宅直接销售。

典型案例：绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓。

绿地21世纪孝贤坊

  （3）异地养生养老

土地性质：居住用地，一般通过市场化的方式取得

运营模式：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件。非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强。以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强。

客户：针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系

运营方式：直接销售

典型案例：大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘

海口富力红树湾

  （4）农家休闲养生养老

用地性质：农村集体土地，转让使用权的方式取得。

运营模式：养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者。拥有田园景观等乡村原生态资源功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。

客户：针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然

运营方式：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业

典型案例：江苏生态农庄、浙江仙居县

江苏苏州金庭镇蒋东村南头山风景区内生态农庄

    存量资产转型方向很多，去年以来，目前存量资产转型养老政策尤为利好。可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过各种合作与开发方式，实践着存量资产盘活开发养老服务项目的轻资产运营模式新路径。

  （1）工业用地改造养老项目

    重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工企业聚集地，地域内有近100家机械加工企业。随着机械加工行业产能过剩，多数企业入不敷出导致倒闭或低效运作，在国家清理僵尸企业行动中，中梁镇出现大量存量土地。在国家支持养老后，当地政府对8000多平方米的工业厂房进行了适老化改造，充分利用自身资源与环境优势，发展旅居养老和康复养老，主要面对活力老人，建设特色养老园区。

    在运营模式上，中梁镇养老园区由政府统一改造建设，而将运营权交由村委会组织的村民集体手中，由村集体进行养老项目的具体运营与管理，这种“政府建设+村民集体运营”的自给自足模式，不光服务区域内有需求的养老人群，同时面向区域外进行康养、旅居服务的接待，成为我国政府主导型存量资产改造养老服务项目的典型模式之一。

  （2）公共事业用地改造养老项目

    天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区闲置，其土地和建筑变为存量资产。国家支持养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，由不老山庄主导，对租赁校区的存量资产进行改造运营，在政府等多方支持下开办不老山庄。

    项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老居住区。目前不老山庄共有1078个床位，以活力老人为主，以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园，为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。

  （3）社区商业用地改造养老项目

    首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。经过30余年的发展，目前物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效利用的物业资产，且多数分布在大型居住社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。

    首开寸草推出第一家养老机构，也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由寸草春晖养老院进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。

    该项目的成功落地与运营，也为国企利用自有存量资产改造与运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践，探索了一条可行的模式路径，树立了一个典型的成功案例。

  （4）宗教用地改造养老项目

    浙江建德广安禅寺，利用寺院内部的多处闲置房屋，重新装修改造成适老化住宅，对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源，对接传统文化，为老人们养老提供一方好去处的同时，更是在打造一个养老的共同体，寺院、僧众、义工、老人和子女亲属等多方力量的共同参与，让佛门清净地成了老人们的心安之处。

    禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便，对全院所有卫生间进行了真空厕所改造外,4栋32间寮房，陈设布置都很简单。

    为积极应对人口老龄化，以人口高质量发展支撑中国式现代化，聚焦“一老一小”领域扩大养老托育服务有效供给，提升服务质量完善服务体系，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》和党中央、国务院有关文件要求，制定“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案。

    2024年4月2日，国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委修订印发《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》，其中明确了中央预算内投资支持标准。

    由金溪县卫生和计划生育委员会作为实施机构发起，抚州市城投公司作为社会资本方投资建设，后期委托专业机构运营。

    项目新建改扩建多家县级医院、乡镇卫生院和乡镇敬老院，包括医疗床位1100余张，养老床位1700余张。改善农村医养设施设备条件。项目总投资5.5亿，申请国开行贷款4.4亿元。抚州市以本项目为试点，模式成功运转后在全市推广。

    （2）宁海县老年公寓（残疾人托养中心）工程项目

    该项目是宁海县民政局主导建设，公司化运行的县级公办综合性养老机构，是集“养老、康复、护理、休闲、娱乐”为一体的综合性养老院。可提供养老床位1500张，总投资4.09亿元，申请国开行贷款3.27亿元。该项目创新引入“共同借款人”授信模式，以宁海县养老产业开发经营管理有限公司与宁海县恒升建设有限公司组成共同借款人，解决信用结构需求，项目自身还款现金流不足等问题。

    （3）北京万科房山区福利中心（公建民营）项目

    该项目总建面4万方，设置养老床位700张。项目为公建民营，由房山区民政局委托北京万科幸福家装修改造并运营，公建民营为未来公办养老机构改革方向。项目总投资2.6亿元，借款人万科企业股份有限公司申请国开行贷款2亿元。

    （4）天津康宁津园项目

    该项目是由天津市旅游集团开发建设的大型CCRC养老社区，是区域内标杆性项目。在2016年国务院第三次大督查中，康宁津园项目作为国务院办公厅32项地方典型经验通报表扬。项目设置幸福公寓、老年养护院等，总建面24.3万方，项目总投资18.7亿元，申请国开行牵头的银团贷款12亿元。

    （5）贵州毕节百里杜鹃花都康养项目

    2018年9月4日，国家发展改革委主任何立峰、财政部部长刘昆与亚洲开发银行行长中尾武彦签署了《中华人民共和国国家发展和改革委员会财政部与亚洲开发银行关于支持中华人民共和国乡村振兴的谅解备忘录》。三方达成一致，预计2018-2022年，亚行将会同其他发展伙伴筹集总额达60亿美元的一揽子支持，用于支持中方实施乡村振兴战略。中方将充分利用亚洲开发银行的资金和智力支持，通过实施一批高质量的亚洲开发银行贷款项目以及国别和区域知识合作技术援助项目，与亚洲开发银行共同推进中国农村人居环境整治、农业生产现代化、农村产业融合发展示范园建设、农村公共服务改善、城乡融合发展等乡村振兴重点领域的发展。

    2021年4月23日，亚洲开发银行与中国中和农信项目管理有限公司签署4000万美元等值人民币贷款融资协议，用以助力乡村振兴。

    2023年3月13日，在两会期间，亚洲开发银行驻中国代表处首席代表萨法尔·帕尔韦兹表示：亚行和中国政府在推动农业农村发展以及乡村振兴方面有着紧密合作。近期，亚行和中国财政部正式签署了黄河流域绿色农田建设和农业高质量发展项目贷款协定，以助力提高项目地区绿色农业生产体系的可持续性。亚行也希望在养老服务保障这方面可以和中国加强合作。由于中国老年人口的增加，人们对养老护理问题也越来越关注，从这一点来说，提供优质的养老护理服务可以成为亚行与中国未来合作的重要领域。

  （1）背景

    2024年7月6日，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，增加了养老设施、清洁高效的燃煤发电等资产类型。《通知》提出，“养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目”可申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；对于首次发行基础设施REITs项目，当期目标不动产评估净值，原则上养老设施项目不低于8亿元；养老设施等类型项目，发起人（原始权益人）应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

  （2）REITs概述