万科精心算计一石多鸟背后，中国房地产超级国企正在崛起
万科牵手深铁：一桩精确算计一石多鸟的好买卖
在3月17日的临时股东大会前，万科抛出携手深铁的合作备忘录和一份漂亮的年报，意在获得机构投资者和中小股东的支持，经此一役，万科也需要解决管理层的持股。而对于深圳地铁集团，借此在价格高位实现地铁物业的证券化，也算是一桩好买卖。
2016年3月13日下午，万科（000002）发布公告，就拟议交易与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签署了一份合作备忘录。备忘录主要内容是：万科以发行股份+现金方式向深圳地铁购买其下属公司的全部或部分股权。标的公司在双方签署正式的交易文件时，深圳地铁将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产。这一天，距离万科临时股东大会只剩3天。
万科新发行股份的总体规模和每股价格、向地铁集团发行股份的数量、最终收购标的公司的具体股权比例、交易对价、交易方式将基于对目标公司的尽职调查、审计及评估的结果由双方根据法律法规及各自适用的程序规定协商决定。此次交易还需：获得双方董事会及/或股东大会等决策机构的批准；取得国有资产监管部门、证券监管部门、证券交易所等有权主管部门的批准。
至此，宝万之争基本已是尘埃落定。
万科与深圳地铁，早有渊源
在3月14日的发布会上，万科高级副总裁谭华杰表示，“股权方面，我们需要一个合理的股权结构，寻求解决方案时，要有利于股东利益，有利于万科的战略发展，而且要是多赢的方案，希望没有人输。”看上去，是个多赢的牌面。
对于深圳国资和深圳地铁来说，以“混合所有制”的名义强势回归，并且在价格高位实现地铁物业的证券化，确实是一桩好买卖。
万科与深圳国资素有渊源。1986年，深圳市特区经济发展公司（深特发）子公司深圳现代科教仪器展销中心完成股份制改造，并更名为万科，王石任董事长兼总经理。1988年万科股改，开始从产权上确认公司所有人，以深特发为代表的深圳国资淡出。2000年央企华润集团受让深特发所持万科8.11%股份，从而以15.08%持股成为万科第一大股东。
在新股权架构下，王石掌舵万科15年，因万科股权分散引来“野蛮人”宝能敲门，一时引发宝万之争。在再次选择庇护人的关口，16年前引入新股东的4大条件：必须有实力、在香港上市、有良好的政府关系、对双方管理层和公司文化彼此认同，似往事重演。除了“在香港上市”，其他三条都与深圳地铁不谋而合。
而万科与深圳地铁，也早有渊源。2014年12月，万科已和深圳地铁就红树湾地块的开发及BT融资建设达成协议，双方将合作打造一个集商务办公、商业、酒店、公寓于一体的大型滨海湾区综合体，这是双方首次合作；2015年3月，万科深圳公司通过公开招标方式获取深圳北站枢纽城市综合体C2地块物业开发项目，这是第二次合作；2015年3月，深圳地铁万科投资发展有限公司在深圳工商局登记注册，公司注册地址在万科中心，由深圳地铁集团持股51%、万科持股49%。
“地铁+物业”方案一石多鸟，多方共赢
资料显示，深圳地铁注册资本72.13亿元，总资产2065亿元，净资产1503亿元，资产负债率37.65%，已形成集团本部下辖建设总部、运营总部、物业开发总部等三个业务总部以及其他相关附属业务的“1+3”战略管控架构。同时，深圳地铁确立了“轨道+物业”的发展模式，一方面充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设的长周期投入，实现了轨道交通的可持续发展。与“快周转”的万科合作，可以实现现金流回流。
对于被诟病市区土地缺乏的万科来说，也可以由此获得难得的优质土地资源。深圳地铁建到哪，万科房子盖到哪。万科向来在深圳市区少有土地，虽然万科在两年前便已提出转型城市配套服务商的战略定位，但一直未有代表作。“如果说前海万科企业公馆是试水城市配套服务商的话，那么红树湾项目则是万科正式做城市配套服务商的标杆性项目”，郁亮曾表示。傍上深铁，无疑能帮助万科实现其“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”的远景，实现从住宅开发商（为普通人盖好房子）向城市配套商转变的转型目标。
深圳地铁依托快速发展的城市轨道交通网络，通过轨道交通上盖运作物业开发，目前拥有的多处地铁上盖物业开发项目，分布于前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地、福田龙华等深圳市各重要发展区域，均为大规模城市综合体项目。资料显示，深圳地铁地产拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积逾600万平方米。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线（表1）。已实现4个项目入市销售（2013年蛇口西项目一期山海津，2014年前海时代项目一期国际都荟住宅，2015年塘朗城、蛇口西项目二期山海韵、锦荟PARK、前海时代项目二期CEO公馆），累计销售额超150亿元。
表1：深铁集团网站公布的公司部分储备项目
项目名称 |
区域 |
建筑面积（万平方米） |
前海时代 |
南邻规划滨海大道，西邻规划梦海大道 |
110 |
山海韵 |
蛇口自贸区 |
30 |
塘朗车辆段上盖物业项目 |
地铁5号线塘朗站 |
26.15 |
横岗车辆段上盖物业项目 |
地铁3号线六约站 |
32.2 |
地铁科技大厦项目 |
地铁1号线深大站 |
13.3 |
前海枢纽上盖物业项目 |
地铁1/5/11号以及惠莞深城际线和深港机场快线交汇处 |
128 |
红树湾站上盖物业项目 |
地铁2/9/11号线红树湾站交汇处 |
11.58 |
地铁汇通大厦项目 |
地铁1号线车公庄站 |
351.23 |
资料来源：深圳地铁集团网站，海通证券研究所
对于王石为核心的管理层来说，与深圳国资及深圳地铁良好的合作关系，也有利于维持王石在万科体系中的主心骨地位。
靓丽年报造势，力争获得中小股东支持
在宣布与深圳地铁结盟的同一天，万科公告了2015年年报。其2015年实现营业收入1955亿元，同比增33.58%，实现归属于上市公司股东的净利润181亿元，同比增15.08%；实现销售面积 2,067.1 万平方米，销售金额 2,614.7亿元，同比分别增长 14.3%和 20.7%，按 2015 年全国商品房销售金额87,280.8亿元计算，万科在全国的市场占有率从2014年的2.82%上升至 3%，创历史最高。对于体量已达千亿级别的万科，这是一份漂亮的年报。
显然，其事业合伙人制度成效卓著。事件合伙人型组织以任务导向型，减少层级，打破部门及专业壁垒，强化业务协作，为进一步的组织变革奠定了基础。此前，万科董事会通过万科物业市场化发展的议案，同意增发10%股权启动万科物业事业合伙人机制，推动万科物业的市场化扩张和跨越式发展，年内管理面积实现倍增。
而此番与深圳地铁的合作，又许了万科一个美好的前景：城市圈发展将给轨道交通及上盖、周边物业带来巨大的发展机会。广发证券分析师乐家栋的报告显示，人口向城市经济圈聚集也是发达国家城市化第二阶段的主要方向，这个阶段城市化率50%-78%，而轨道交通是连结城市圈的纽带。例如，东京市圈公共交通体系中轨道交通分担率达91%，而东京都的分担率更是高达95%（2009年），通过轨道交通形成东京圈。目前，北上广深轨道交通分担率分别为42%、51%、47%和28%（2014年），未来深圳推进最快，潜力最大。整体来看，目前一线城市和东京有很大差距，未来还是有很大机会。
在2016年3月14日的发布会上，郁亮称，万科与各地的地铁公司有合作，有40个项目属于轨道上盖，如在北京、长春、深圳、上海等地。“轨道上盖是一个非常好的项目资源，是每个城市里最稀缺的资源。中国城镇化和城市圈的发展中，轨道交通扮演了很重要的角色。轨道上盖最能应付波动，万科主要面对刚需，轨道上盖很符合万科的定位。希望在轨道交通方面会有更多发展。”若能以携手深铁为开端，在全国范围内复制其“轨道+上盖物业”模式，必将令万科开足马力，保持增长。
除此之外，在中国人均现代仓储面积不到美国的10%、但2014年中国电商渗透率（11%）已超过美国（10%）的背景之下，2015年万科物流地产发展有限公司的成立，让万科在物流地产的布局实现从0到1，势必从有很大增长潜力的物流地产中分得一杯羹。截至2015年底，万科已、拟进驻22个城市，已、拟获取项目29个，总建筑面积近300万平方米，与200多家行业客户建立其业务合作关系。此外，万科在养老地产、国际化、工业化、经营绩效提升等方面，都向股东们描述了优秀管理层的形象。
万科在股东大会前3天抛出重组意向和年报，可谓做足了功夫，力保这一方案获得机构投资者和中小股东的支持。万科要想通过定向增发方案，必须要经过股东大会股东所持表决权的2/3以上通过，也就是说，宝能需要再联合9.07%的股权，才能阻止定增方案。虽然在2015年12月18日万科停牌之后，王石马不停蹄造访香港的投行和国内的基金，防止其倒戈，但没有干货，机构投资者也不是吃素的。
3月14日是合作备忘录发布后的首个交易日，港股万科企业（02202.HK）上涨9.99%，似乎对这一方案投了赞同票。按万科2015年度的分红派息预案，拟每10股派送人民币7.2元（含税）现金股利，现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%上升至43.87%，也意在向股东投怀送抱。
精确计算的增发，为管理层增持预留了空间
据了解，3月17日万科股东大会审议的是普通决议，决定着万科能否延迟复牌至6月18日。笔者预计3月18日，万科不会复牌，需要以停牌的方式锁定宝能系的持股比例（万一3月18日复牌了，笔者会不会被打脸啊，囧）。
截至2016年3月14日，姚振华全资控股的深圳市宝能投资集团有限公司下属子公司钜盛华总计持有万科24.26%的股份，其中，8.38%由钜盛华直接持股，通过资管计划持有9.22%，通过前海人寿的保险产品和自有资金持股6.655%。
华润系+管理层+刘元生的持股与宝能系不相上下：华润系持股15.29%；刘元生持股1.22%；资管计划——德赢1号2015年8月13日成立，起始规模20亿元，德赢2号11月4日成立，起始规模4.44亿元，目前，两个资管计划规模约60亿元，持有万科A比例接近5%。2015年5月28日成立的国信金鹏分级1号私募基金，也被指背后是万科1320名事业合伙人，目前持股4.14%。如果德赢和金鹏背后均为万科管理层，那么管理层持股也近10%。
进一步计算定增完成之后各方的持股比例，需要确定定价基准日。按《上市公司证券发行管理办法》，上市公司非公开发行股票，发行价不低于“定价基准日”前20个交易日公司股票均价的90%。“定价基准日”可以有三种：“本次非公开发行股票的董事会决议公告日”、“股东大会决议公告日”、“发行期的首日”。在实际操作中，绝大多数上市公司定增时将董事会决议公告日作为“定价基准日”。据监管层2015年对非公开发行的窗口指导意见，长期停牌的（超过20个交易日），要求复牌后交易至少20个交易日后再确定非公开基准日和底价。因此，万科复牌后交易至少20个交易日后再确定非公开基准日和底价。
由于万科复牌后的走势无法预测，或涨或跌，所以仍以停牌前20个交易日均价18.15元/股的90%，即16.335元/股计算，万科将向深圳地铁集团增发24.487-36.731亿股，深圳地铁将持股18.16%-24.97%，而宝能系持股下降至18.23%-19.88%（表2）。
有了深圳地铁的加盟，管理层一方对万科的控制权稳操胜券，而且，从定增完成后各方的持股比例看，并没有绝对控股的单一大股东，这给万科解决管理层持股预留了空间。在数次经历股权之争后，万科也需要稳妥地解决这一问题。
表2：万科定增前后各方持股比例估算
股东 |
定增前 持股比例 |
定增后持股比例 |
|
估值400亿元 |
估值600亿元 |
||
深圳地铁 |
0 |
18.16% |
24.97% |
宝能系 |
24.26% |
19.88% |
18.23% |
华润系 |
15.29% |
12.53% |
11.48% |
安邦系 |
4.54% |
3.72% |
3.41% |
刘元生 |
1.22% |
1.00% |
0.92% |
证金公司 |
2.99% |
2.45% |
2.25% |
H股股东 |
11.90% |
9.75% |
8.94% |
国信证券－工商银行－国信金鹏分级1 号集合资产管理计划 |
4.14% |
3.39% |
3.11% |
招商财富－招商银行－德赢1号专项资产管理计划 |
2.98% |
2.44% |
2.24% |
其他中小股东 |
32.69% |
26.79% |
24.57% |
总计 |
100.00% |
100.00% |
100.00% |
资料来源：新财富整理
万科也沦陷了！中国房地产超级国企正在崛起
来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）
轰轰烈烈的去库存大潮下，多个千亿级的房地产超级巨无霸正在崛起。
瑞信分析师杜劲松等人指出，中信与中海互售物业、万科牵手深圳地铁、招商局去年成功重组其地产业务等显示，中国房地产相关的国企重组渐成趋势。
财大气粗的国企们成为房地产市场的主宰者，连行业老大万科也不得不在宝能的压力下“寻求庇护”。这到底是是好事还是坏事呢？华尔街见闻网友“漫步华尔街”的评论一语中的：
“随着行业周期的周而复始，行业的不断成熟，大企业越来越大本来是非常正常的一件事。中国房地产市场的集中度目前依然很低，所以未来出现销售额5000亿的企业也是有可能的。但问题在于，房地产的大企业都是国企，这个就不正常了。”
“为什么这么说？业内人都知道，房地产行业的技术含量其实并不高。准确的说是非常低，造汽车还要外国人的技术，所以不得不合资，你见过房地产合资的么？你见过房地产企业有产品研发部门吗？但房地产涉及的资金量很大，再加上行业杠杆的存在，房地产企业的利润之大是其他行业都无法想象的。国企都进了这种赚钱而没什么技术含量的行业。个个吃得肥头大耳，却不愿用创新和研发承担科技转型的历史重任。”
“这就是我们的国企。大而无用，硕鼠而已~”
万科牵手深圳地铁
曾经的民企地产标杆万科也即将成为国资控股。
万科13日晚间公告称，3月12日，万科就拟议交易与深圳市地铁集团有限公司签署了一份合作备忘录，拟采取以向深圳地铁集团增发新股为主，差额以现金补足的方式收购地铁集团持有的目标公司全部或部分股权。
万科称，就目前筹划的重大资产重组，公司除与地铁集团继续谈判之外，还在与其他潜在对手方进行谈判和协商。鉴于筹划中的重大资产重组仍存在不确定性，公司股票将继续停牌。
《财经》12日援引知情人士消息称，国资委已批复深圳地铁集团以土地注资形式入股万科，且双方已于近期举行战略合作备忘录签字仪式。此次深圳地铁入股后，万科、华润以及深圳地铁集团三方的持股比例将超过40%，三方如果签署协议成为一致行动人，将一举超越宝能系夺回万科第一大股东席位。
万科董事会主席王石近期接受媒体采访时表示，万科的定位就是混合所有制，非常清楚，一定不是一股独大。混合所有制可能是未来的方向。
今天上午的万科“2015年业绩发布会”上，包括万科总裁郁亮在内的多位高管并没有直接回应外界对万科引入深圳地铁存在“国进民退”这一现象的质疑。
中海+中信
经过长期酝酿，中海和中信之间一场千亿级的地产重组终于浮出水面。
3月14日，中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司双双发布公告宣布，中信股份同意将若干在中国住宅地产项目中的权益出售予中海，最终对价的金额预计为人民币310亿元。
中海打算收购的这2400万平方米住宅物业，主要是开发中及未开发物业，以及一些位于一二线城市的已落成物业。根据建筑面积计算，有42％的物业位于珠三角，31%在环渤海，9%位于长三角。
中海地产在过去的2015年实现销售额约1521亿元，排名全国房企第五位。但这距万科仍有一定差距，同时也落后于同为央企的保利地产。并且在京沪广深等四大一线核心城市，中海的销售表现也并不突出。
这次与中信地产的整合，无疑将是中海进一步做大规模的契机。从去年开启，中海已经在加强收购进程，并与多家央企洽谈收购事宜，但收获甚微。中海地产董事长郝建民年初也明确表示，今年将大规模开启兼并重组，重点是收购央企资产。
目前中信股份内部的地产业务整合已经开始。中信股份董事长常振明在去年的中期报告中曾提到，“我们地产板块的整合工作已经开始，为的是要进一步明确未来的战略导向，强化整体管控，提高资本使用效率，增强市场竞争力和投资回报。”
招商地产+招商局蛇口
早在去年，招商局集团就开始整合旗下分散的地产资源，拉开本轮央企地产资源整合的大幕。
2015年9月23日，招商局集团完成了旗下地产资源招商地产和招商局蛇口的整合。本次合并完成后，招商局蛇口将在原招商地产的基础上，增加150亿元的配套融资，以及原招商局蛇口的土地储备、房产项目等优质资源。而招商地产终止上市并注销法人资格。
截至2015年6月30日，招商局蛇口拥有的土地使用权共510.55万平方米，近90%分布在蛇口片区和前海片区，加上招商地产原有的土地储备1265万平方米，招商局蛇口控股的土地储备达到1653万平方米。无论是规模还是实力，招商局蛇口与招商地产相比明显增强。
以23日收盘价计算，绿地控股的市值为1696亿元，万科A的市值为1452亿元，合并后再上市的招商局蛇口的市值将远超万科与绿地，成为A股第一大市值房企。
重组后招商局蛇口控股的三大主营业务分别属于园区开发与经营、社区开发与运营以及邮轮产业建设与运营。招商局蛇口由“房地产开发和经营”为主转型为“中国卓越的城市综合开发和运营服务商”，房地产开发不再成为其核心业务，强调房地产开发被涵盖在“社区开发与运营”业务中。
中房+绿城
中交集团也在试图打造“超级地产巨无霸”。
2月22日，中交旗下的中房地产股份有限公司公告宣布停牌，公司正在筹划重大事项，拟收购中国交通建设集团有限公司旗下优质地产项目，该事项可能涉及重大资产重组。
一石激起千层浪，中交集团的地产布局也成为业内关注的焦点。目前，中交在名义持有了中房地产、中交地产、绿城地产三大地产平台。易居研究院研究总监严跃进认为，中交集团“最终想通过中房地产搭建一个地产A+H双平台”。正如此前坊间曾有的评论指出，“如果绿城和中房集团合并整合，将诞生中国最大的房地产公司之一。”
对于中交集团在房地产上的宏伟蓝图，观点地产新媒体做了如下整理：
中交集团方面于公开场合透露称，未来中房集团将继续深化整合，进一步做好对绿城的管理和支持，与此同时进一步加快中交地产和中房地产的业务整合。
话音刚落，关于中交地产、中房地产整合猜想立即在地产圈溅起各种水花，其中有一种方案被传阅甚多。
该方案指出，先是整合中交地产、中房集团和联合置业，实现A股上市平台“中房地产”的调整。接下来，将中交投资旗下地产项目和中交子公司地产项目整合到中交地产内。
完成上述步骤后，在H股利用绿城平台，改为中交绿城，实现中交地产板块A+H股的同时上市；最后，将中交拥有的储备土地全部整合到中交地产上。
针对上述内容，观点地产新媒体致电中交相关人士，但并未得到及时答复。然而，对比22日的公告内容，不难发现，中交集团此番调整动作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。
但摆在中交面前的现实问题是：把绿城作为中交的子公司就要求其拥有绿城中董事会半数以上的表决权。如果通过增持来实现绝对控股，中交难免要发起全面要约收购，这显然不是最优方案。
因此，在中交入主后绿城的首场业绩会上，关键词变成了“整合”，即同时拥有中房地产和绿城中国两大房地产上市平台，中交将如何完成地产业务的整合。
去年8月31日，首次以绿城联席主席身份出席的朱碧新曾对观点地产新媒体表示，中交与绿城的业务重组并不简单，重组在考虑之中，还没有完善的方案，但会加快研究。“总的来说，整合明年将进行。”
而后在公开场合中，绿城首席财务官冯征也就此事公开表态称，在以海外地产为主攻方向的前提下，中交就是要把整个地产业务全部注入到绿城中国这个境外的壳中，实现地产业务的整体上市。
（来源：新财富，华尔街见闻）
（拓展阅读）
天价房被哪些人给买走了？
01 房产商和银行的千丝万缕
小金经常看到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，XX小区十几万一平很多人疯抢。”
刚好家里有人搞贷款的，有个事儿可能好多人不清楚，很多楼盘的价格是怎么做起来的，那就是房产商自己买自己的房，以下说说操作流程：
比如是房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧，现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办？ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。
然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......
你以为银行不知道这件事吗？银行的人都知道，但为什么不管？因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。
中间有几年贷款卡得比较严，加上当时实体经济也还过得去，还有很多其他企业借钱，房产公司这么玩借不到钱了，于是就死了一批。
从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。（之前温州最大的眼镜厂，就是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，原来做外单皮包代工的，今年开工辞退了一半的人，老板已经把厂区挂牌了）
这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们？那不等于卡死自己吗？
加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢？工厂赔钱，020高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。
于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海一般，北京基本不动的原因，因为北京基本上没有制造业。
所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。
高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。
当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套，这就是我们身边偶尔会遇到的“我的朋友”。
多说两句，房产业最早这个玩法是从谁那儿学来的呢？师承于大名鼎鼎的传销，两者的基本原理是一样的，后来两者在手法上互相借鉴，都有所发展，此乃后话。
比如，曾经臭名昭著的“资本运作”就曾经干过什么事呢？伪造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了百度上所有关键字的搜索，并雇佣了大量枪手和水军做公关，你只要一搜索关键字，出来的都是告诉你，这是合法的，是大领导特批的改革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作手法。
这个事到后来东窗事发，被媒体彻底披露之前，骗了很多人，包括很多高级知识分子。
02"影子业主"无处不在
前些年不限购，曾经出现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了一堆房产的事，那会儿身份资料还挺便宜，因为没有限制，后来因为限购，这种有购房资格但买不起房的人（很多是本地屌丝，或者离异无房的）就被炒起来了，通常一个人可以挂两套房产（如果是单身的话）。
有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎么回事呢？接下来解释下这种情况。
前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，但是1101的房本被抵押给法人公司B然后抵押给银行了，所以张三只是个“影子业主”，你找中介买二手房，从接触到最终过户，张三只是个傀儡，实际的房东是法人公司B。
我有一年想买房的时候曾经接触过一对小夫妻（当时还没限购），本地土著，大专学历，一接触就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的机会，而且房子也不是回迁房。当时我觉得房子楼层阳光户型不好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你可以看看，我当时就有点纳闷，因为这是个新楼盘，购房合同就是不久前的事，不可能是继承，如果说是父母帮忙，以他俩的谈吐，家庭出身应该也不会太好。
果然，最后他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提前约时间 。
03 数据知道真相
另外小金再分享一组统计数据：
为了衡量一线城市房价有多疯狂，《每日经济新闻》以地区分类，求出了各地的平均数，数据来源为同花顺iFinD数据库。
2月份，北京二手房均价40532元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价405.32万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8.5倍（北京董事长、总经理平均年薪47.6万元），即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理（总裁）才能在北京买一套房子。
2月份，上海二手房均价40267元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价402.67万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的9倍（44.6万元），即不吃不喝9年，这些董事长、总经理（总裁）才能在上海买一套房。
2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，如果要买一套100平米的房子，总价461.3万元（不考虑各种税费、中介费）。这相当于董事长、总经理平均薪酬的8倍（57万元），即不吃不喝8年，这些董事长、总经理（总裁）才能在深圳买一套房。
也就是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，如果没有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市场，有40%的企业净利润低于1500万元，也就是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济畸形已经严重到什么程度了。
04 买还是不买,天价都在那
1.那么有房产的客官们又说了，现在已经有更先进的玩法，我说的这套已经不流行了，这个有可能，毕竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更先进的玩法，也算是金融创新吧，美国次贷不也是创新么？大家可以搜一下“中国次贷危机”的百度百科，里面比我说得详细专业。
2.好多人问我二线三线四五线的房子可不可以买，这里统一说一下我的观点，那就是，中国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其结果，是掏空了中小城市的资金池。
一线，从所有地方吸血
二线，从三四五线吸血
以此类推......
至于可不可以买，我就说一点，你感觉买起来压力还能承受，就买，否则，就不买，不要幻想着把这事当成投资一买变N套。
下面具体说道说道，看到后台很多斧友都在说：
真的有很多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。
这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢？反正在民间。
提前说个观点，我从来不否认有钱人阶层的存在，因为工作原因，会经常和一些官、富二代接触，对他们的生活状态非常之了解，包括他们一些人的财务状况，有机会单独拎出来说说。
问题是，任何定性不定量的“有钱人很多啊”的判断都是耍流氓——请原谅一个严肃金融从业者的强迫症。
什么叫多？你说我们学校有50个考上武汉大学的，多不多？看起来挺多，可是如果我们学校有1万应届生呢？还多吗？考虑这类问题，脑子里一定得有个比例的概念。
所以，你说有钱人“多”，一定得考虑两点，一是这个群体手里的资金能力是否足够消化这么庞大的楼市？二是他们这么多钱是哪儿来的？
首先，咱们得把王健林马云这种人摘出去，这不属于日常讨论范围，这种人再有钱，数量毕竟太少了，而且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了基本面，因为马云的财产可能是你的一百万倍，但他不可能买100万套房子
其次，咱们得把收入偏低的群体，比如年收入二十万以下的家庭剔除，因为这种家庭，一线楼市怎么疯涨都和他们无关，他们主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
05 以下是诚心干货
1.你认识现在全款买房的人吗？一次性几百万一千万扔出去，不需要贷款的？
目前为止有两位兄台说身边有认识的人全款买房的，欢迎大家踊跃发言，最好能说明一下这些壕们的具体情况，是做什么的，资金怎么来的。说一下我比较了解的情况吧。
我认识两个最近刚买了房的，一个是扬州人，江苏商会会员，家里做环保设备生意的，厂子开了十几年了，算是个小富二代，家里资产差不多上亿，在扬州有多处房产，在上海买了一套二手的，为了买这套房抛了一部分股票，扬州卖了一套大的房。
另外一个家里是开诊所和超市的，比较有钱，他老丈人是某国营大厂前任书记，然后去年在北京买了一套，两家人一起凑了首付，然后一起帮忙还贷。
这两家人应该是目前楼市比较典型的真实购房者，他们买房的筹资方式应该代表了主流情况。
不夸张地说，资产5000万元以下的商人家庭，都没有能力在一线城市全款购房，为什么？因为商人要做生意，他的现金流占资产的比例是有限的，如果一个人账上躺着1000万可以随意支配的现金，那他家的资产最起码得好几亿。
这就是为什么大量中型企业主要独立在一线城市购置房产，也必须卖掉自己老家的几套房子，以及贷款的原因。
这就是我前面说的，一线城市掏空二三四五线。
比如你家在宁波金华绍兴温州开了个独资厂，效益还行，工厂年销售额5000万（这就算挺大规模了），一年下来能有多少可自由支配的纯利润？也许不超过100万，因为你还要投入再生产，还有生产中的押款。
而这100万，有时候还得跟兄弟姐妹分，因为江浙的制造企业主，很多都是几个孩子。
所以当这样的富裕阶层家庭在二三线买房时，可以轻松全款，但如果要买深圳1000万一套的，就捉襟见肘了（但偏偏这些人的儿子，很多不愿意接老爹的班，喜欢在一线城市奋斗生活），只能是卖了老家的两套房，加上现金付个首付。
看到没，京沪深广在买，而二三四线在卖，这就是为什么二三四线房价很多往下走，一线还高企的原因，我所说的吸血。
一个中型互联网上市企业，总监以上级别的人，年薪一般在四十万左右，这样的人数量有多少？几十人顶天了，即便是他们，每个月要还三万块的房贷，也是非常吃力，何况普通员工呢？
这些未来有能力买得起五百万以上房产的群体，基本上都列出来了，可以看得出来，群体规模不会很大，加上这两年的股灾，又缩水了不少。
跟整个一线房产市场比起来，他们实在是杯水车薪，没有能力消化所有的新房和挂牌二手房。
于是，就出现了我开头所说的惜售+自购买，如果不好理解，请参考初中课本里描述过的资本家倒牛奶的情形，奶多了卖不出高价？那我就只卖一小部分，告诉你们奶没了，很稀缺，其实奶都在桶里存着呢。
还谢谢告诉我信息的斧友，在这里补充一下：
惜售有很多种方式，本质上都是“倒牛奶”，制造虚假的稀缺感，提高购房者的心理预期和阈值，房产商知道，他们只要联手抬高价格就好，逼购房者敲骨吸髓、砸锅卖铁、勒紧裤腰带吃咸菜的任务，自有丈母娘帮他们干。
除了我前面说的虚假购房以外，还有一种，捂盘，连假合同都不用做，开盘100套，只卖10套，剩下90套都告诉你卖光了，然后拿这些房子去银行抵押，当然，这种更加赤裸裸，连伪装都不需要了。
2.那业主入住以后发现是鬼城，怎么办？
很简单，第一，把楼盘做成N期，一期放两栋楼不就行了，看见没，那些不是没人买，是买了但还没盖好呢。
第二种，把房子租出去，比如你看到现在很多新出来的什么房产公寓，拿下一整栋楼，统一装修风格了往外租的，或者XX中介自己手里在某个小区里n多套房源出租的，幕后的业主可都是房产商自己的亲骨肉。
比如，我有个哥们儿现在住天通苑，他的房子就是从物业公司直接租的，没有个人业主。
所以，越是经济变差，媒体上就越要渲染，大家都高喊“有钱人真的很多啊，你看我们这儿开盘第一天，1000万一套抢光了”，你一问，都是“我朋友、我亲戚、我同学”，从来见不到几个“我”。
跟身边那些亲近的有钱人打听打听，今年经济形势如何？真有那么多实实在在的有钱人吗？
06 未来房价的大致判断
最后说一段吧，我对未来房价的预测吧，大体上我的判断，会跌，理由如下：
1.国际规律，一个国家的房地产市场在人均GDP8000美元之前一路上扬，8000-10000趋缓，10000以后往下（海外移民圣地华人乌央乌央过去炒房的个别城市除外，那个盘面小容易炒，但中国的一线城市可没有那么小）
2.老龄化，即使放开了二胎，现在看来生育率也不可能回去了，未来若干年，这个人口结构就不可能撑起新的购房高潮，毕竟，买房主力是年轻人，老头谁买房呢？
3.大的供需关系，基本上，该有房的家庭，都有了，十多年前去一线混、买得早的人已经定居了，现在一线二线买不起房的孩子，老家也都有房，不至于没地方住，他们中的绝大多数人，无论怎么努力，把老家房子全卖了，把两边父母积蓄全榨干，加上还贷，也依然买不起，慢慢地，他们烧完了青春，会回家的，能留下来的，千里挑一吧。
4,经济大势下滑。过去那么多年，为什么国人都笃信房价上涨，很简单，因为经济上行，连续增长二三十年，这也是所有经济体都遭遇到的规律，日韩台港，哪个经济腾飞的高速增长期不是二十年左右？你何时听说过哪个国家经济高速增长了五十年的？中国人没理由把自己的国家想得太特殊。
打个最简单的比方，你家生了个孩子，一路涨个儿，你每年都要给他买新衣服，每次都要买大一号，然后有天孩子18岁了，你还要去买更大一号的，店员告诉你不用了，你还按照以前的惯性说：才不会呢，我家孩子这十几二十年都是这么长的，年年都有人唱衰，说我孩子不会长高了，结果呢？
凡事，都有个尽头......
07 近期被忽略的常识
有很多人斧友要小金预测某个城市的房价，这个我真不敢胡说，中国的楼市、股市都很奇葩，社科院专门研究房产和股市的专家都屡屡预测错误，我就更不敢误人子弟了，这篇文章，只是个人对大势的一些预测，本人才疏学浅，有说的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人问我是不是搞房地产的，以及具体是做什么工作的，这里就不便回答了，这两年的形势不比以前，宣传口收得非常之严，祸从口出动辄得咎的事儿估计以后还会有，毕福剑、任志强之辈殷鉴不远，蔡霞教授的下场大家也看到了，所以还是保留一点自己的隐私吧。
这两天早上起来，看到的几个新闻，似乎也在印证我的这个预测。
1.央行降准0.5%。专家们说对股市楼市有利，今年或实施3次降准1次降息，那么为何在此时选择降准呢？各大网站首页新闻，懂一点经济的朋友应该都知道这意味着什么，如果楼市真的如最近一些媒体所吹嘘的那样“一房难求”、“疯涨”，央行还需要降准救市吗？而且还是一年3次组合拳，而且还降息！
2.学校多片区随机划分，这个对已经疯癫的学区房市场有可能造成沉重打击，你花了40万一平在海淀买了名校附近的学区房，对不起，很可能给你家孩子分到边上一“麻麻地”的小学去，在互联网信息如此发达的今天，个人以为，家庭教育、对孩子性格的塑造，比中小学的传道授业解惑更重要，别迷信所谓名校了。
3.王健林又在欧洲砸了一堆钱做主题公园，联想到这两年万达大规模“去房地产”、大手笔进入文化娱乐产业的动作，加上王思聪这些年对自身形象步步为营的经营，王氏父子的思路和动作已经很清楚了。
早几年所有人都还在为楼市疯狂的时候，李嘉诚悄悄撤了，紧接着的两年，经济形势如何？
王、李这种大佬对经济形势的敏感度，对数据的把握比我们屁民要强得多，房地产企业在中国牛逼，在发达国家不过是二三流企业，相信他们对这一点也看得很明白。
万达都不卖房子了，你告诉我楼市还会暴涨？别开玩笑了，不过是回光返照最后捞一笔，看谁接到击鼓传花的最后一棒罢了。
说一千道一万的，与其在楼市里击鼓传花、朝不保夕，还不如在大概率确定企业成长性空间的时候，投资企业股权，赚企业成长的钱，而时间就是企业最好的朋友。
（作者：你看不见我）
（拓展阅读）
房地产让中国越陷越深
这个周末，国家统计局公布了1到2月的重要经济数据。这些经济数据向我们展示了一个令人震惊的事实：中国经济在房地产上越陷越深。
我们先逐一分析四组经济数据：
1、制造业很苦逼
中国1-2月规模以上工业增加值同比5.4%，预期5.6%，创2008年11月以来最低。去年工业增加值同比增长6.1%，创金融危机以来最低增速，工业对GDP贡献率从2.29%降低至1.92%。1-2月发电量同比增长0.3%。
点评：工业增加值同比增幅创下全球金融危机以来新低。究其原因，主要是出口下降比较明显，此外是钢铁、水泥等大类行业去过剩产能，烟草行业大幅下滑造成的。但最关键的原因，是人民币汇率高估对制造业出口产生了显著的抑制作用。
2、大家花钱积极性不高
中国1-2月份社会消费品零售总额上涨10.2%，较去年12月增速11.1%，去年全年10.7%小幅回落，不及预期11%。
点评：从上图可以看出，社会消费品零售总额的增速出现拐点，进入2016年以后明显下滑，显示内需增长乏力，这不是一个好兆头。
3、固定资产投资回升
中国1-2月城镇固定资产投资同比增 10.2%，彭博调查的经济学家预期 9.3%，去年全年增长 10%。这是中国固定资产投资增速20个月来首次上升。
点评：从上图可以看出，固定资产投资仍然疲弱，但终止了连续下滑态势。这跟国家不断开工大项目，以及房地产投资回暖有关。
4、楼市显著回暖
2016年1-2月份，全国房地产开发投资同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。房屋新开工面积15620万平方米，增长13.7%，去年全年为下降14.0%。
2月末，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。
1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积603544万平方米，同比增长5.9%，增速比去年全年提高4.6个百分点。其中，住宅施工面积414617万平方米，增长4.2%。房屋新开工面积15620万平方米，增长13.7%，去年全年为下降14.0%。
点评：从上面两张图和相关数据可以看出，在一年多持续不断出台利好消息后，中国房地产有明显回暖的迹象。
但令人震惊的是，第一，目前全国商品住宅库存没有减少迹象，仍然缓慢增长；第二，正在施工的房屋面积总量惊人，达到60亿平方米；第三，房屋新开工面积大幅增长13.7%，这意味着未来库存量可能更大。
我此前在本专栏中多次列举数据证明，中国城镇房屋总量（包括小产权房、集资房、军产房等）已经基本上足够把100%的中国人城镇化。只不过这些房屋分布跟人口分布不完全对等，一线城市和部分二线城市仍然房屋短缺，但绝大部分城市已经过剩。
鉴于此，全国房屋新开工面积不应该再有大幅度提升，而应该适当减量，并向存在供矛盾的城市集中。但在各地政绩需要的推动下，很多房屋严重过剩的城市，仍然在大批上项目。这固然可以在短期内拉高GDP增速，带来新增就业机会，消化积压的建材，但从长远看将产生新的库存。
在一线城市和强二线城市，由于货币超发带来的流动性泛滥，让房地产泡沫继续吹大。于是，投资性、投机性需求膨胀，加剧了这些城市的楼市供需失衡。因此，在中心城市将出现更多的已售空置楼宇（被人买来投资的房屋）。这事实上造成投资、贷款等资源的错配，并向汇率政策发出错误的信号，加剧制造业的低迷。
总之，一言以蔽之，1到2月的经济数据显示，中国经济在房地产的泥潭里越陷越深，而制造业的困局在继续加重。
全国房价掐指算 各大城市100万能买多少平米？
来源：中国网
两会期间，包括住建部、国土资源部相关负责人纷纷就房价问题表态，称有信心促进房地产市场健康发展。而据媒体报道，住建部已经要求全国主要城市对其房地产市场成交、价格情况进行严格监控，并将结果每日报送，为精准调控提供数据。那么，全国主要城市的房价到底处在一个什么样的水平？
我们以100万资金为标准进行衡量，看看在各大城市能买多少平方米。根据中国指数研究院2月份的房价数据，在北上广深一线城市，这笔钱只够付首付。
北京均价：35160/平方米。100万人民币在首都北京基本买不到房，就算在四、五环外，连一套小一居的二手房也是没有希望的。
上海均价：37144元/平方米。不开玩笑，现实一点说，100万要想在静安、黄浦这些市中心买房是基本不可能的，刚需置业只能选择远一些的，或者小一些的房子，100万目前在上海也就付个首付，然后走上漫漫还贷路。
深圳均价：47248元/平方米。经过了一年50%-80%的涨幅之后，北京、上海的房价在深圳面前居然成了小矮子。如此算来，100万在深圳的关内同样买不到房，只能堪当首付！
广州均价：20633元/平方米。一线城市中广州的房价相对低不少，但在越秀等中心城区，100万只能算首付，还是郊区整套小二手房。
杭州均价：16410元/平方米。在杭州市区2000年后的房子100万只能买到40平米左右的，1995年左右的房子100万估计能买50到60平米。距市中心开车20分钟的，100万能买到70平米，开车50分钟的能买到建筑面积100平米的。
南京均价：15323元/平方米。这几年南京也是房价暴涨城市之一，100万人民币在南京能买套80、90平米左右的房子，不过这肯定不能算是好房、新房。
武汉均价：9113元/平方米。在武汉，100万可以买到水果湖(湖北省委、省政府所在地)一带有暖气的三室两厅二手房。如果不要求暖气，市区新房三室二厅一百多平米的买一套没什么问题。远郊，如菜甸(距武汉中心10公里)能买200-300平米。
成都均价：7647元/平方米。成都是按照环数来区分的，同时，南边和西边又要比北边和东边贵。东二环边上均价大概是6500元/平方米，所以100万买套140多平米的房子还是可以的。
西安均价：6914元/平方米。100万人民币在西安市中心可以买套120平米的优质地段房，南郊可以买套160平米的，北郊可以买套220平米左右的。如此算来，西安房价还真算是相对便宜的。另据西安市统计局今年1月发布的数据，2015年城镇常住居民人均可支配收入为33188元，相对于收入而言，这个房价对于购房人来说比其它城市压力要小一点。
长沙均价：5790元/平方米。100万人民币可以在长沙市中心买到120平米左右的新房，市中心二手房4000-5000/平米，100万可以买到200平方的二手高层房子。离市中心10公里地方的新房，价格3500到4000元/平米，而且面积都超大，125平方起，可以买到250平米的。
海口均价：9461元/平方米。100万人民币在海口市中心(龙华区)能买到100平米左右的二手房。
温州均价：16115元/平方米。温州也是个不可小觑的城市，这里商业发达，100万在温州市区买不到什么房子，可以选择在市区买40、50平米的老房子，或者去郊区买稍大一点的新房。
全球房价最贵城市排行榜 看看北京上海排第几？
日前，有房产公司发布了《2016年财富报告》，分析了100万美元能够在全球各地买到什么样的房产。报告显示，全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。
在北京，100万美元如果用来购买豪宅的话，只能买到58平方米的大小，昂贵程度排名全球第十。上海可以买到46平方米大小，排名全球第八。
全球最贵的摩纳哥已经连续第九年排名第一，100万美元在摩纳哥购买豪宅只能买到17平方米。
香港的住房市场是全世界第二昂贵的，用100万美元能够买到20平方米。
这个榜单只考察了这些城市里的“黄金”房产(也就是每个住房市场中最好的地段)。报告显示，每平方米单价最高的城市并不是房价涨幅最大的。报告显示出，温哥华房价的涨幅最大，达到25%，悉尼排在第二，涨幅为15%。上海排在第三，涨幅为14%。
（来源：深圳晚报）
