6月3日下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），公布了一系列新政。
下面，我将文件里的“干货”提炼出来，边引用原文边点评：
对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
点评：国家鼓励个人和企业当房东，同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。
充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
点评：第一段的意思，是在社会上找资金为开发商接盘；第二段的意思是，鼓励开发商转卖为租。总之，降低住房消费门槛，让房子用起来，让资金流动起来。
支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
点评：这等于承认了房地产市场的投资需求，意味着未来很难出台针对个人的、累进制的房地产税。否则，国家将失信于民。
完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
点评：让买不起房子的人，也可以享受基本公共服务，而且给他们使用公积金租房的便利，应该说这是针对低收入人群的一项德政。
明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
点评：在租赁双方的关系里，租房一方是弱者。为此，很多发达国家都有法律保护租户利益，限制房东的权力扩张。这条规定显然有这个含义。
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
点评：在很多中小城市，甚至像沈阳、成都这种大城市，都出现了商业物业过剩现象。允许“商”改“住”，给盘活商业物业带来机会。
允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
点评：以前大城市对“房中房”现象有诸多限制，这次出台的文件，显然有所突破，但给予了一些限制措施。整体而言，对租户和房东都是利好。毕竟在北上深这样的高房价城市，能租下整套房子、甚至整个房间的人都不太多，房中房很难避免。
鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。
点评：当国家想做一件事的时候，所有的困难都可以突破。上述金融和供地上的保证措施，可谓强大！
结论：
1、这份文件对于房地产行业来说，是一个重要利好，有助于去库存。
2、对于拥有多套住房的个人来说，也是利好。国家鼓励你当房子，给你减免税费，同时还意味着未来不会有“累进制”的房产税。
3、开启了“二房东”这个新职业。在北上深租下一些房子，改造成小隔间，你就可以赚钱了。
4、对于挣扎在大城市里的低收入着来说，这也是利好，至少以后有小房间可以租了。
5、整体而言，这是降低“住房最低消费标准”，对于整个行业构成利好。
延伸阅读：租房新政来了！如何降低你的房租？国务院这么说
国务院多项措施支持住房租赁
完善住房租赁支持政策
各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。
落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。
非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
明确出租人和承租人的权利义务
出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。
承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
给予税收优惠
对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。
落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税；
对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；
对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；
对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；
对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
鼓励新建租赁住房
各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
允许改建房屋用于租赁
允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
政策亮点是鼓励专业机构持有和运营租赁住房
国务院发展研究中心市场所研究室主任刘卫民表示：“这次政策出台的一个亮点是鼓励专业机构能够持有和运营租赁住房。因为我们国家在供应主体方面向来缺乏专业化的运营机构，这也是我们国家租赁住房市场和其他国家比较成熟的租赁住房市场比较大的一个差距。”
从“供给侧”入手降低房屋租金
如果查看国家统计局历史数据就会发现，在最近3年，住房租金价格都是连续上涨的状态，尤其是在北京、深圳和上海这些一线城市。在这样的背景下，此次公布的多项政策当中，核心内容便是从市场供给方鼓励房屋出租。
扩大房源 增加房屋供给
政策当中既明确要“发展住房租赁企业”，也“支持个人依法出租自有住房”，同时要“推进公租房货币化”，允许“商业用房改建租赁住房”。总结下来，其实就是一个目的：扩大房源。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示：“这是合理利用资源解决供求矛盾，供求紧张矛盾，尤其是大城市，超大城市租房供求矛盾的一个非常好的途径和办法。
租房给补贴 扩大客源
为了发展房屋租赁市场，政策还进一步着手扩大客源，明确指出要推进公租房货币化，鼓励政府保障对象通过市场去租房，对他们给予一定的补贴。也就是说，你租房，政府会给你补贴钱。
此外，新政策明确还要把在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，这4类中符合条件的人纳入到公租房保障范围。
上海财经大学教授陈杰表示：“如果能做好租房，这应该是一个很重要的供给侧结构改革的突破。从基本的经济学规律来说，供给和需求相互匹配，供给增加之后，显然租金我觉得会得到一个明显的抑制。”
盘活空置房屋 降低房屋租金
专家认为，此次国务院出台的多项措施，尤其是将商业用房改建租赁住房，有望让不少空置的房屋进一步盘活，尤其是一些城市空置的商业空间可以被灵活运用，使其具备住宿功能，这是顺应市场趋势的表现。同时在一定程度上，也有望降低单间房子的租赁价格。
住建部将加大房产中介整治力度
针对黑中介、欺诈中介费等问题这些问题，新政明确指出，将加强住房租赁的监管。住建部从今年3月份开始，从规范房源信息、加强资金监管、强化备案管理、加大日常监督检查等方面入手，要求各地对房地产中介进行整治。
与此同时，住房城乡建设部还将于近期开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。要严肃查处一批违法违规机构，曝光一批典型案例。对于存在违法违规行为的中介机构，各地要责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约的资格，情节严重的依法处以罚款，并列入黑名单，甚至清出市场。
目前，北京、上海、深圳等地已经率先开展了清理整顿工作。此外，住房城乡建设部目前还正在制定进一步的房地产中介监管措施，即将印发实施。
（来源：楼市参考、央视新闻）
