几天前，上海爆出 " 租赁住房 " 性质用地的新闻——
两块分别在张江和嘉定新城的出让土地，土地用途写着：租赁住房。
这意味着，房子的土地属性是 70 年的住宅性质，但是规定只租不售，开发商需要整体持有这样的房子。
而就在昨天（7 月 7 日），上海就又公布令人耳目一新的大消息，《上海市住房发展 " 十三五 " 规划》。
上海住建委官网提供的通稿部分截图
其中许多规划指标出乎很多人的预计。
" 十三五规划 " 有以下要点：
1、十三五期间预计供应 5500 公顷，其中商品住房用地 2000 公顷，租赁住房用地 1700 公顷，保障性住房用地 1800 公顷。
2、预计新增供应各类住房约 170 万套。其中，商品住房约 45 万套；租赁住房约 70 万套；各类保障性住房约 55 万套。
3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房 70 万套；新增代理经租房源 30 万套（间）。
4、对于旧区改造，从以往的 " 拆、改、留 " 过渡到 " 留、改、拆 "，以保留保护为主。
从上述要点 1 和 2 可知，新增住房第一位是市场化的租赁住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。从新增土地供应上看，商品房也只占了用地的 36%。
由此，我们可以看出上海市调控房价的决心，以及发力点：上海的确在增加住宅供应量上，准备出重手！
刚刚，深圳也出大招了！
除了上海，7 月 7 日，深圳公布 " 住房建设规划 2017 年度实施计划 "，把 2017 年新增安排建设商品住房的套数提高了 1 倍，从 2016 年的 4.3 万套提高到 8 万套；此外，2017 年还将新增保障性安居工程项目5 万套，比 2016 年的计划大幅增长了20%。
值得我们高度关注的是：2017 上半年，深圳一手住宅仅成交了 10506 套，创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度，则 8 万套新房足以让深圳卖 4 年！
楼市将迎巨变 ?
还是先说回上海。
上图来自上海统计局 2016 年统计年鉴，可以看出，2010 年的时候上海各类住宅面积是 5.26 亿平方米，到了 2015 年为 6.3 亿平方米，5 年增长了 1.04 亿。这个 5 年的前三四年，上海人口仍然在快速增长，到了最近两年才开始放缓。
在上海人口增长显著放缓之后，上海提出 " 十三五 "（2016 年到 2020 年）累计增加住宅面积 1.275 亿平方米，的确比十二五期间有了显著增长。
更重要的是，在套型面积上大量增加了中小户型。因此，从套数上看，将增长60%的供应量。这对于满足实际需求，平抑上海房价，增强城市竞争力，都将有重要意义。
举一个实质例子：
上周浦东外环内挂出了两年半以来第一块住宅用地，位于张江科学城配套住宅基地的 " 孙桥国际社区 "，但性质为 " 租赁住房 "，要求开发商持有 70 年，如果你仔细看 " 孙桥国际社区 " 的规划，会发现这块外环内平整的大片土地，几乎全部都是租赁住房（Rr4 用地）。
按照今年这种趋势，极有可能出现：上海外环外的土地供应以商品房为主，外环内以租赁住房为主。这样一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。" 孙桥国际社区 " 显示了未来上海重点发展区域的趋势。
国家鼓励改变住房观念，发展租赁市场，而上海作为经济中心和一线城市，此次在 " 十三五规划 " 充分落实了中央的意图。新增住房套数里，租赁住房占了 6 成以上，这力度可谓非常强，意味着楼市的方向发生了巨变。
财经自媒体饭统戴老板也在微博上发文表示：上海 " 租赁住房 " 和土地规划如果执行得当，没有超预期的放水的话，上海房价是没多少上涨空间了。
财经评论员刘晓博也认为：能否真正控制住中国的房价，尤其是中心城市的房价，关键不在楼市本身，而在于能否真正深化改革，改变经济增长方式，做到了这一点，才能真正控制住货币增长速度，也才能控制住房价。
在供应量大增的情况下，房价会跌吗？
据 " 楼市参考 " 分析，目前深圳房价太贵，刚需在、购买力不足，最终只能租房。如果 8 万套的建设规模维持几年，则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域，则可能出现下跌。
但另一方面，深圳土地资源严重不足，每年 8 万套的新建商品住宅供应量，很难维持下去。事实上，深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。
城市更新如何理解？
城市更新而来的土地，以前就有建筑物，也有人居住。在拆除重建过程中，往往会大幅增加容积率，一般是原来的 2 到 3 倍。也就是说，看起来产生了 8 万套房子，但事实上也让数十万人失去了原来的家园，这些人的居住需求仍然在。
我们不妨测算一下：如果 8 万套房子都来自拆迁、重建的话，产生的 720 万平方米住宅，相当于每套 90 平方米，可以住大约 24 万人（每套 3 人）。假设拆除重建过程中，容积率提升到原来的 3 倍，则拆除之前的建筑面积是 240 万平方米。大家想想看，城中村的居住条件是怎样的，人均面积大概在 10 到 15 平方米，这 240 万拆除之前的建筑，实际居住人口可能是 16 万到 24 万人。
所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量，实际上增加不了多少深圳的住房容量。8 万套房子，也只是把原来可以容纳 16 到 24 万人的城中村，变成了可以容纳 24 万人的正规小区而已。
融 360 房贷君（fangdai123）的观点是，这种格局一旦形成，当然有好的一面，但也会有不好的一面。
好的一面是，普通人租房时会有更多选择；但不好的一面可能是，二手房越来越贵。
一旦新房越来越多的变成租赁用房，大家都选择租房了，那么已经卖出去的二手房将会和新房的差距越拉越大，简单说，当普通人越来越多地选择租房的时候，二手房会越来越贵，在住人的同时，它们也会越来越表现出一种金融属性。
此外，对打算租房的朋友而言，还得考虑租金成本。因为开发商自持 70 年压力是很大的，这部分压力开发商不可能自己完全扛下来，势必有一部分要由租房者承担，如果按照目前的租售水平，开发商铁定要亏本的，如果改善租售比，那么只可能是租金上调了。结果就是这部分用来出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是个大问题。
就租赁房源增多对房价的影响上，可能不会如大家所想——下跌。
由于我们的租房市场发育相对滞后，我们参考一些租赁用房比例更高的案例。
1、德国
以德国为例，德国楼市向来以完善的租房体系被奉为圭臬，德国有 6 成人在租房，但近年来，德国楼市也是不断升温的。
德国潘德布雷夫债券银行协会今年 4 月的 VDP（房屋价格指数）报告显示，2016 年德国个人住宅价格达到了 6.6% 的增长。
在过去 5 年中一些德国城市房价涨幅已经超过 30%。据德意志银行统计，2009 至 2016 年间，汉堡房价以 70% 的涨幅排名第三，柏林以 75% 的涨幅排名第二，而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达 200% 多。
2、香港
而在香港，目前有近30%的人租住在组屋（公共房）里面，这一比例也我们要高不少。而香港的房价大家也看到了，2016 年虽然有一个下跌的过程，但今年以来的房价已经收复并创出新高。
3、东京
而在东京，这座城市有40%以上的人是选择租房的。下图是东京楼市的一个数据：
从 2012 年到 2016 年，东京房价实际上也是在稳步上涨的，今年 4 月份东京的公寓价格同比上升了 8.2%，已经连续 55 个月同比上升。
租房之所以不能让房价下跌，说白了，租赁房本质上是为那些买不起房的人而准备的，从楼市目前的行情来看，他们实际上已经无法对楼市产生多大影响。
小结
总之，上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划，都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见，中心城市正在全力落实中央的号召。这表明，楼市的确在发生重大变化。
随着保障性住房、租赁型住房的增加，未来买卖商品房会沦为 " 少数人的游戏 " 吗？让我们拭目以待。
最后，刘晓博提醒：展望未来，楼市应该是一种保守型、防御型的投资，期望房价短期内大涨越来越难，所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的，都是杠杆太高的。
而对于楼市的看法，刘晓博继续长期看好有显著人口增量的、高级别城市（及其卫星城）的优质住宅。未来房价的上涨速度，主要看 "M2 增速 ÷GDP 增速 "，这个数值越大，房价越坚挺。
21 财闻汇综合自：中金在线（cnfol-com，内容来自天天说钱（liuxb0929）、上海发布、证券时报、饭统戴老板微博）、楼市参考（house0929）、融 360 房贷君（fangdai123）、财经韬略（ID：tttmoney8）
