3年1600多亿，孙宏斌哪来的那么多钱买买买
今日早间，在港上市的融创中国宣布临时停牌，以待公布一项重大收购事项。而后大连万达集团在官网公告，拟以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创。此外，融创房地产以335.95亿元收购万达76个酒店，合计金额631亿元。
大连万达集团官网披露的万达商业、融创中国联合公告称，双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。
从今年初150亿元注资乐视，到现在630亿元接盘万达项目，孙宏斌旗下的融创中国给予外界“财大气粗”的感觉。据公司秘闻统计，2016年至今，融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。
必须注意到，截至当下，在香港上市的融创中国市值577亿港元；2016财年实现营收353亿元，净利润29.4亿元。
那么，问题来了，融创中国大举“买买买”背后，它的钱从哪里来的？
入股乐视、接盘万达项目，不断“买买买”的孙宏斌，是目前资本市场最高光的老板。
融创账上有多少钱？
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协议规定，万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店；双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
万达旗下几乎所有的自有酒店，都在此次转让之列。
上述两笔收购合计金额达到631.7亿元，创下融创一次性收购资产金额新高。根据融创中国2016年年报，截至2016年年底，其账面上货币资金余额为达到约698.13亿元。
今日午间，财新网报道称，孙宏斌表示，与万达交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。
融创房地产集团是融创中国旗下重要的子公司之一，其承担了不少房地产项目的开发。2016年，融创房地产集团实现房地产销售收入248.9亿元。有评级报告显示，截至去年底，融创房地产集团的货币现金额为565.96亿元。
融创房地产集团的货币资金主要有几部分构成：售房资金回笼、借款收到的现金等。而在货币资金中，又有一部分为受限货币资金，即不能随时用于支付的资金。
以融创房地产集团为例，2016年，其565.96亿元的货币资金中，受限货币资金为112.93亿元，主要由贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。
再如上市公司融创中国，截至2016年底，融创中国698亿元的货币资金中，受限制资金为177.27亿元，其中银行贷款的担保资金124.55亿元，预售物业所得限制资金50.75亿元。
根据上述比例，截至去年底，受限货币资金占到融创房地产集团货币资金的比例约为20%，占融创中国货币资金的比例在25%左右。
如果按上述比例推算，孙宏斌所称今年上半年融创中国还有900多亿现金，其中受限资金约在180亿-225亿元规模之间。扣除上述资金后，仍有货币资金范围在675亿元至720亿元之间，足以覆盖本次630亿元的对价。
但根据上述结果，融创用自有资金支付完成后，基本相当于消耗了手中大部分的“弹药”。
去年至今融创并购支出已超1355亿元
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2010年赴港上市之初，融创中国全年的销售额仅有83.34亿元。2016年底，这一数据变为1506亿元，6年间暴涨17倍。7月5日，融创中国公布半年销售业绩，上半年实现合同销售金额1118.4亿元，完成2100亿元年度目标的53%。
融创规模膨胀的法宝就是“买买买”。如去年以138亿元收购联想控股旗下地产公司获得的42个物业项目，总建筑面积约1801万平方米，可售建筑面积约730万平米。
诸如此类的收购，在这两年融创的发展过程中并不少。融创中国在2016年年报中披露，2016年至今年3月，公司共对外发起16笔收购，涉及资金595亿元。
16起并购中，除上述的138亿元接盘联想控股地产全部业务，还有斥资超60亿元争夺金科股份控股权，26亿元入股链家等。
在今年5月12日，融创中国再以102.54亿元，收购天津星耀80%股权及债权。5月31日，融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。
融创中国在去年年报中列出的2016年部分对外收购。
如果加上此次632亿元收购万达项目，一年半时间，融创对外并购的开支已经高达1355亿元。
这还不包括融创自身拿地的资本开支。有媒体报道，融创在2016年土地购置上的各种投入超过1000亿，而2015年这一数字仅为约300亿。
今年1月，融创中国150亿元入股乐视系公司。在中诚信对融创房地产公司债券的跟踪评级报告中，中诚信便直言，投资乐视导致融创集团负债水平承压，而投资涉及的业务领域与融创集团主营业务差异较大，未来乐视相关业务的发展情况以及双方合作情况均存一定不确定性。
4个月内融创房地产新增借款370亿
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不断的“买买买”，孙宏斌的钱从哪里来？剖析融创中国旗下的融创房地产集团，可以提供一个解读融创“钱从何来”的视角。
申万宏源作为融创房地产公司债托管人，其提供的托管报告显示，截至2016 年 12 月末，融创房地产总资产余额为 2669.63亿元，较 2015 年末增加 1767.28亿元，增长195.85%。
现金流方面，2016 年融创房地产经营活动产生的现金流量净流入较 2015 年减少 47.47亿元；但投资活动产生的现金流量净流出较 2015 年增加 269.67亿元，净流出368.2亿元。
报告中称，投资活动产生的现金净流量的波动主要是因为融创房地产在2016 年继续布局一线、环一线和核心二线城市进行的房地产项目收购所致。
筹资活动上，2016年融创房地产筹资活动产生的现金流量净流入较 2015 年增加 577.67亿元，筹资净流入634.14亿元，主要是由于2016 年公司通过直接融资的方式，在上交所和深交所非公开发行7笔共计 190亿元的公司债券。
融创房地产集团截至2016年底存续债券额为250亿元。
同时，为了迅速扩大规模，融创房地产借款净增量较前一年增加460.03亿元。
国泰君安的托管报告显示，截至2016末，融创房地产地净资产354.67 亿元，借款余额921.31 亿元。截至今年4月30日，融创房地产借款余额 1291.90 亿元，累计新增借款金额 370.59 亿元，占净资产的104.49%。
融创房地产集团4个月内增加了370亿元的借款额。
在融创房地产2016年公司债跟踪评级报告中，融创房地产于2015年发行了一笔5年期60亿元的公司债，扣除发行费用后的 47.3 亿元用于偿还金融机构借款，剩余部分用于补充公司营运资金。
在偿还金融机构借款明细中，银行是主要的借款方。如上海银行、交通银行、光大银行、农业银行，均有过借款给融创及其下属企业。
评级报告显示，截至去年底，融创房地产集团共有账面价值743.35亿元的地产存货项目，用于了对银行借款的抵押。
公开报告显示，截至2016年底，融创中国共取得银行授信 820 亿元，尚有 560 亿元授信额度未使用。在非即期借贷中，融创中国有抵押的银行借款311.78亿元。
向融创房地产借款的金融机构除传统的银行外，信托是另一主要渠道。如在融创房地产的还款计划中，大业信托、华润深国投信托、平安信托在列，涉及借款11.8亿元。
从信托处获得资金，是融创早已习惯的方式。早在2001年，融创中国下属的重庆融创尚峰置业有限公司、北京融创基业地产有限公司，便尝试以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金。
今年以来，便先后有荣享22号（融创团泊湖）信托、融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托、融创盈润股权投资计划先后成立发行，合计规模在30亿元左右，这些信托资金使用方，均为融创系公司。
公司债券也是融创融资的渠道。融创房地产披露的情况显示，截至今年6月底，仅其与控股子公司便对外发行了合计250亿元的债券；融创中国则成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS（资产证券化）。
2016年年报显示，截至去年底，融创中国总负债2577.72亿，净负债率121.5%；就在前一年，这一总负债额为960.89亿元，净负债率75.9%从2015年到2016年年底，融创中国借贷总额增加了710.45亿，达到1128.44亿。
融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示，截至2016年底，公司负债总额为2314.97亿元，一年增长1666.4亿元。
同期，融创房地产集团总资产为2669.6亿元，资产负债率为86.71%。此前的2015年，该数据为71.87%。
（来源：公司秘闻）
他，欠账2000多亿，还敢花上千亿买东又买西！
今天上午，当人们还在激烈地讨论到底是贾跃亭“欺骗”了他，还是他“欺负”了贾跃亭，孙宏斌就又搞出惊天动地的新事情——
以632亿人民币巨资，一举收购万达旗下13个文化旅游项目（91%的股权）和76家酒店的核心资产。
在这大家都手头紧的年头，“自己”也负债超过2500亿的孙宏斌，咋个就敢做这样的买卖？
中国企业界，孙宏斌算是绝无仅有的传奇。
史玉柱、褚时健等跌倒后东山再起的不再少数，但“死”过好几回还能大放异彩的，唯有孙宏斌。
1963年，孙宏斌在山西运城临猗县的穷困山村中出生，其人生自上学开始就一路开挂。
他上清华、入联想，深得柳传志赏识，先被当成“联想太子”悉心培养，后以“挪用公款”的罪名被柳传志送入监狱，不明不白坐了两年牢。
1994年，孙宏斌出狱。出来后的第一件事，就是选择向老上司道歉、和解，虽然很多人都替他不平。柳传志也颇为感动，出手50万，帮他在天津创立顺驰，助他东山再起。
顺驰的核心业务是房地产，野心勃勃的孙宏斌赶上了地产兴起的大时代，没多久就展现出舍我其谁的本色，公然叫嚣要打败“地产一哥”万科，并从2000年前后一路狂奔。
2003年12月8日，北京土地“第一拍”，数十家房地产巨头竞争起价高达4.3亿的大兴黄村地块，不见经传的顺驰最终以9亿的“天价”夺标，一战成名。
当时大兴在售楼盘不过4000元/平方米，顺驰的价格让楼盘起价突破5500元/平方米。人们都认为孙宏斌疯了，但真正的疯狂才刚刚开始。
2003年9月，石家庄009号地块拍卖。河北最大开发商卓达集团老总亲自坐镇，161轮的疯狂角逐中，顺驰的“马仔”却连请示电话都没打，就以远超预期的5.97亿的报价中标。弄得卓达的老板出离愤怒，公开指责顺驰是土地市场的“搅局者”。
2004年1月，苏州工业园地块拍卖。这本是龙头万科的最爱，规划都做了一年多，最终也被顺驰以27.2亿横刀夺爱。远在南极探险的王石知道消息后给孙宏斌打电话，商量能不能合作开发。
华商韬略（微信ID：hstl8888）掌握的资料显示，一年左右的时间，顺驰便耗资百亿，狂扫千万平米土地，一系列的大手笔震慑群雄，让其超越万科的野心似乎就要成为现实。
如此疯狂，钱从何来？顺驰的主要办法却很简单：不断优化、调整付款和回款节奏，平衡现金流，俗称“五个盖子盖十个碗”。
比如，花了上百亿买地，但购地款的支付时间都不一样，开发的时间不一样，卖楼回款的时间也不一样，这些不一样调剂配合得好，就可以“寅”吃“卯”粮。
快，则是孙宏斌的制胜绝招。
一旦地到手，他只有一个要求——快速销售、闪电回款、火速开工。
设计招投标要三个月？不行！给设计院打电话拿现成图纸；地里还是草？赶紧！上午盖售楼处下午开卖；房子施工要一年？那哪成！告诉施工队三个月必须完工……
靠着逼死人不偿命的节奏，外加财务部一周一次调配预算，顺驰竟然扛了过来。这道理同行都懂，但没人会像孙宏斌那样，敢把自己往死里逼，也就没有人比他更快更大胆。
为加快流转速度，孙宏斌还把权力下放到不可思议的地步。一块地拿不拿、多少钱拿，授信范围内分公司自己定。他的逻辑是，什么事都上报，怎么快得起来？
一旦投资失误咋办？没关系，他大气得很，就当公司成长付学费吧！
狂飙之下，仅用3年，顺驰的年销售额就从10来亿干到突破百亿，但这创造了前所未有的奇迹，却也埋下了崩溃的祸根。
2005年，孙宏斌喊出“率先突破千亿”的口号时，风险的苗头已若隐若现。
此时，万科高喊着要防宏观调控，要过冬，有人则预言顺驰会因为资金周转轰然崩塌。
此处省略几千字，结果是，孙宏斌真的走到了崩溃的边缘。
2006年，绝境中的他将顺驰卖给香港的路劲基建。那时，顺驰仅年底的回款就能高达30亿，但其55%的股权却只卖出了12.8亿的“白菜价”。
据说，虽然内心已认栽，但孙宏斌还是心有不甘，签字时，淡淡地对买方说了句：“你买了个便宜货”。
了结顺驰之后，孙宏斌靠着卖剩下的融创中国东山再再起，不几年，“胡汉三”就又回来了，而且同样看准了，就一路狂飙。
而且，这一次，他飙得更猛，还加了个新的飙法。
过去，他是疯狂买地；现在他改成了，既买地，又买公司。曾经把自己“便宜卖”的他，带着对“卖身者”的深刻体察，开始了“翻身农奴做主人”，四处去“捡便宜货”的新征程。
2012年，地产调控风云乍起，杭州的绿城中国几近破产。
孙宏斌充当“白衣骑士”，和绿城老板宋卫平抱在了一起。他豪掷33.7亿，共同创立项目公司“融绿”，把绿城卖不出去的豪宅项目运作得大获成功。
危难之际的雪中送炭，让宋卫平感激涕零，不久，还做出一个决定：将绿城完全托付给孙宏斌。
孙宏斌笑纳了，眨眼就把50亿的股权转让款都付了，但没多久，宋卫平就要“悔棋”。
这个合作，无论利益还是朋友结局都不算完美，但它并没影响孙宏斌并购扩张的信心。不久，他把目光投向了另一个“落难”的巨头：有深圳“旧城改造之王”之称佳兆业。
但结果，还是不完美。
当时，佳兆业因卷入腐败大案引发债务危机。孙宏斌看上它持有的大量土地，迅速拿下49.25%的股权，拯救了这个濒临崩溃的企业。
这次收购在孙宏斌看来是十拿九稳，但因有绿城的前车之鉴，他还是保持了一份小心：只给了24亿预付款。
结果，他还真是小心对了。
佳兆业老总郭英成竟然从腐败案中脱了身，出来不久就反悔。
煮熟的鸭子，又特么的给飞了。
一败，再败，而且都是意外的大败。做到这个份上，是该放弃，去唱“我没那种命呀，她没道理爱上我”了吧。
但孙宏斌完全不这么想。
他觉得自己的这两场仗没有白打，他也不会让自己的仗白打。
事实上，也的确没有白打。绿城和佳兆业的“不地道”，让孙宏斌赢得了“厚道”的口碑，一些项目公司开始主动上门“求包养”：它们大都像当初危难中的顺驰，有资源，但缺现金。可以让融创用很少的投入就撬动成倍的收益。
更重要的是，这两场仗下来，也提高了孙宏斌搞并购的眼界和能力，清晰了如何成功的要素：一要互相信任，二要能看懂公司，三要有整合能力。
于是，他并购照搞，一有机会就搞。没有并购的机会，那就自己买地吧，处处当地王。
2013年8、9月，融创狂砸170多亿，接连拿下“大兴地王”、“北京地王”、“天津地王”。地产豪强们即便见识过孙宏斌的疯，也被再次刷新了三观。
很多人觉得孙宏斌死不悔改走上了顺驰的老路，甚至，融创每拿个地王，股票就马上暴跌5%以上。
面对质疑，起初，孙宏斌还解释一下，这些地“真的挺好”，最后他干脆连解释都懒得做了，直接用业绩来说话。
因为，这一次，他真的可以用业绩说话。
一个例子是，2015年6月，他把北京农展馆的“地王”打造成“北京壹号院”，虽是16万/平方米、4000万至1亿／套的高价，但开盘就迅速卖出10多套。如今，其整个楼盘已卖出64套，还摘取了2016年北京商品房成交均价第一的桂冠。
地价这么贵，拿了还要被质疑，这也刺激了孙宏斌进一步用买公司的手法扩张。
于是，“地王”之后，“并购王”孙宏斌又来了。
2016年，融创简直像架吞并机器一样高速运转：莱蒙国际、中渝置地、融科智地、金科地产等被其接连拿下，甚至恒大的青岛嘉凯城都收入囊中。
特别是以137亿的大手笔吞下联想旗下的融科智地，不仅让融创新增了1802万平方米土地，更让人感觉，孙宏斌以他独有的方式，了结了20多年来与联想的恩怨。
狂奔间，2016年，融创销售额创出1553.1亿的历史新高，全年豪取3900万平方米土地储备，位列内地房企拿地金额榜首。
有这个成绩和招牌托底，孙宏斌甚至公然豪气冲天地表示：“如果你的公司现金流有问题，但还有价值，可以找我。”
或许是这句话太霸气了，孙宏斌很快引来一串串找他的人。融创中国的收购也因此掀起一轮又一轮的高潮。
甚至，不是搞地产的也来了，比如他的老乡贾跃亭。
于是有了2017年年初，融创150亿“跨界”入局乐视的大手笔。
但华商韬略分析，老贾成功引诱到孙宏斌，依然是地产。
有资料显示，乐视在北京亦庄和浙江莫干山合计拥有15000亩土地，在重庆、上海等地还拥有协商建设用地25000亩。
拿下如此隐形的“地主”，即便乐视遭遇墙倒众人推，入主后的融创依然能做到风险可控、稳赚不赔。这应该才是孙宏斌的如意算盘。
勉为其难地接盘所谓的乐视网等等，不过是他为了得到土地付出的代价。
拿下乐视不久，融创还闷声干了一件对孙宏斌来说不大，但对行业来说也不小的买卖：以102.54亿元的代价，将天津星耀80%的股权收入囊中。
天津星耀拥有一个235万平方米的超大楼盘，因为开工10年都无法交付，成了“天津最著名烂尾楼”。
众所周知，今年以来的房地产行情可谓变幻莫测，如此的大手笔，也让市场对孙宏斌的行为大呼琢磨不透，更不知他的信心和底气来自哪里？
谁也没有想到的是，疑问还飘在空中呢，Duang的一下，孙宏斌就横空出世来了更大的，而且是中国房地产市场上史无前例的大交易：
以632亿人民币巨资，一举收购万达旗下13个文化旅游项目（91%的股权）和76家酒店的核心资产。
融创2016年的年报显示，截至去年底，公司总负债高达2577.72亿，净负债率为121.5%；而一年前，其总负债额才960.89亿元，净负债率才75.9%。
在这样的局面下，2017年才过一半，就挥舞了又是将近千亿的资本大肆扩张，而且主要都是继续投资于房地产，更而且的是，还是接的正在加速抽离房地产的王健林的盘。
（来源：华商韬略）
