截至2016年底，已开业运营的万达广场已有180多家，其中四大一线城市中，北京有5家，上海6家，广州5家，深圳……0家，奇怪了，为什么万达广场没有进入深圳呢？依我分析，原因如下：
一，低成本稳健扩张战略。刚开始，万达广场走的是稳健的中低端路线，以便快速扩张，不去一线城市参与激烈的市场竞争，主要是在二三线城市开疆拓土。从2001年第一家万达广场开业到2005年，万达广场在全国开的21家商业广场就是选择了长春、沈阳、哈尔滨、天津、南京、南宁、长沙、大连这样的竞争相对温和，地价相对较低的城市，而且模式简单，按王健林的说法是第一代和第二代。第一代叫单体模式，第二代叫复合模式（单体模式的简单升级）。
为了避免盲目开发，减少风险，王健林在实践中摸索出"订单地产"模式，有了下家才投资开发，这样就把风险降到了最低。也许在商业地产发达的深圳，万达没有找到满意的"下家"。
二，经营模式。万达商业地产的经营模式是地产先行，商业殿后。先把商业项目的房子、写字楼出售出租，让资金尽快回笼，到一定程度再让商业广场上马。如果一开始就钻进一线城市，自己名气还不够，怎么与当地的本土房企竞争？房子卖不好，影响资金回笼，那就很被动。这同样是王健林稳健的一种体现。
三，深圳的情况。深圳寸土寸金，土地少又贵，而且深圳为扶持本地企业，商服用地常常是定向供应给本地相关企业，如深圳地铁集团、华侨城集团、平安集团等。即使要挂牌拍卖，对参与拍卖房企的要求也非常苛刻，稍大一点的项目，外地房企少能插足。
再有，深圳涉及商业地产的"地头蛇"众多，家家都非等闲之辈，商业地产竞争本就异常激烈，如华侨城、万科、金地、深房、地铁集团、平安、深业、振业、佳兆业、绿景、宝安集团、卓越等等，万达不想硬碰。
四，尝试。万达的不断扩张使其名气越来越大，而且也有了丰厚的资本积累，特别是2005年把9个项目卖给了一家正想进入中国市场的澳大利亚投资集团，进帐30亿，万达吹响了向一线城市进军的号角，提出了"三大战役"，即开发北京、上海、宁波三地的大型商业项目，并把新开发的万达广场升级到第三代，融入步行街及高级商业大楼形成商业综合体。2006年，"三大战役"取得胜利，三个大项目如期开张。
随后，万达把目光投向了深圳。2012年，万达看准了深圳前海的发展前景，在前海自贸区挂牌之前就与前海管理局签订了战略合作协议，可能是万达对前海的认识不足及自身的经营模式可能会在前海"水土不服"，协议迟迟没有实施。直至两年后的2014年，万达提出在前海建一栋电商和金融版块的总部大楼，但据说是万达要求的地价非常低，比同类土地的市场价低好几倍，被前海管理局拒绝。
从2015年开始，万达商业对经营模式作了调整，开始向轻资产模式转型，进入利用品牌资产获利的新阶段，就是由合作方提供土地和建设资金，万达对项目负责选址、设计、建造、招商和管理等一系列的资产运营管理，拥有不可撤销的长期经营管理权，对项目收取30%服务费。2016年开业的50个万达广场，已有21个属于轻资产。同时把万达商业升级到第四代，融入旅游文化色彩，更大型化，综合化。
相信这种模式更有利于万达广场进入深圳。
