房地产市场信号不断，小作文频出，引得房企股大涨。
5月16日，彭博社发布一则重要楼市消息，相关部门正探讨一项重大计划，拟在全国范围内推动地方政府积极购入数百万套尚未售出的存量住房，此举被视为中国政府在应对当前房地产市场困境时所采取的一项极具雄心与决心的举措。
当日下午，杭州临安区率先响应，发布官方通知，明确表示将动用实际资金，面向市场收购1万㎡商品房，旨在用作公共租赁住房，以缓解当地住房压力。
关于大规模回购库存住房所需资金的问题，业界普遍关注。
若由国家层面承担此项费用，资金规模将相当庞大。
天风证券发布的研究报告显示，目前新房及空置二手房的总库存量已达到26.3亿平方米，对应的去化周期约为25.4个月。
若要实现国家设定的将住房去化周期缩短至18个月以内的目标，则需额外消化约7.7亿平方米的库存，预计所需资金将达到惊人的7万亿元。
然而，这一资金规模对于政府财政而言，无疑构成了巨大的压力。
根据当前财政安排，中央及地方财政赤字、特别国债及地方政府新增专项债的总规模尚不足以覆盖这一巨额资金需求。
因此，短期内筹集如此庞大的资金确实面临不小挑战。
然而，若仅针对新房进行回购，则资金压力将有所减轻。
目前全国新房库存总量约为7.4亿平方米，相较于整体库存量而言规模较小。
此外，高盛发布的报告指出，截至2023年末，我国房地产库存总价值达到30万亿元人民币，其中待售新房占比约为45%，即约13.5万亿元。
若聚焦于重点城市的存量郊区新房进行收购，成本将进一步降低。
考虑到当前房价已整体下跌超过30%，且收购新房可与开发商协商获得更优惠的价格，同时采用首付20%、剩余80%银行贷款的支付方式，预计启动激活市场所需资金将至少达到1万亿人民币以上。
尽管这一数额仍然庞大，但通过合理利用财政资源及专项债券融资等方式，仍有可能实现。
此外，将存量新房收储后转为保障房，不仅有助于解决当前房地产市场库存积压问题，还能提升保障房比例，特别是在一二线城市中。
此举既能有效缓解政府财政压力，又能满足社会对保障房的需求，实现资源优化配置。
在当前市场信心严重不足的背景下，单纯依靠限购限贷等调控政策的放松已难以达到立竿见影的效果。
因此，由国家层面出手回购库存住房成为当前去库存的有效手段。一旦新房库存得到有效去化，二手房市场的活跃度也将随之提升。
5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》发布。
对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
关于个人住房公积金贷款利率的通知提出，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，
5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，
5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
随着房贷利率的降低、首付比例的调整以及可能继续实施的降准降息政策，房地产市场有望逐步走出低谷，实现复苏。
同时，政府也将继续通过发行国债等方式筹集资金，以支持房地产市场的稳定发展。这一天的到来，对于促进我国经济持续健康发展具有重要意义。
恒诚思考
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