租房防坑指南- 大数跨境

湖南律小保科技有限公司

2025-03-31

导读：租赁合同签订那些事儿租赁合同，作为出租人与承租人之间的法律约定，其签订可是大有学问。

租赁合同签订那些事儿

         租赁合同，作为出租人与承租人之间的法律约定，其签订可是大有学问。在形式上，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。这是为什么呢？书面合同能清晰地记录租赁双方的权利和义务，包括租赁期限、租金、维修责任等重要内容，一旦发生纠纷，白纸黑字就是有力的证据 。要是当事人未采用书面形式，并且无法确定租赁期限的，那就会视为不定期租赁。不定期租赁虽然看似灵活，但双方都可以随时解除合同，只是应当在合理期限之前通知对方。这无疑增加了租赁关系的不稳定性，所以大家尽量别嫌麻烦，涉及长期租赁还是签订书面合同为妙。      再说说租赁期限，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这就好比给租赁关系上了一道期限 “紧箍咒” 。为什么要这么规定呢？主要是考虑到随着时间的推移，各种情况都可能发生变化，比如市场环境改变、租赁物自身状况变化等。如果租赁期限过长，可能会导致双方权益失衡，产生纠纷。不过，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，只是约定的租赁期限自续订之日起也不得超过二十年。举个例子，你租了一套房子，想签个 30 年的合同，那么超出 20 年的那 10 年是无效的，到期后可以再续租，但续租期限累计也不能超过 20 年。所以在签订租赁合同时，一定要注意这个 20 年的期限限制，避免不必要的麻烦。
        

出租人与承租人的权利义务

        在租赁关系里，出租人与承租人的权利义务是相互对应的，明晰这些能有效避免纠纷。
       

        先说说出租人的权利与义务。出租人的首要权利自然是收取租金，这是出租行为的主要经济回报 。但在享受权利的同时，也承担着诸多义务。交付房屋是关键义务之一，必须按照合同约定的时间、状态交付。比如约定好交付精装修且家电齐全的房屋，就不能毛坯交付或者缺少关键家电。在租赁期间，出租人还要保持租赁物符合约定用途，像出租的房屋屋顶漏水，导致无法正常居住，出租人就有义务及时维修 。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外 。不过，如果是因为承租人的过错致使租赁物需要维修，比如承租人故意损坏门窗，那出租人就不承担维修义务了。另外，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，因为承租人在同等条件下享有优先购买权 。
       

        再看看承租人的权利义务。承租人有权在租赁期限内按照约定使用租赁物，比如租了商铺就有权按照商业用途正常经营。同时，承租人享有优先购买权和优先承租权 。优先购买权刚才提到过，优先承租权则是指租期届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有权优先承租 。当然，承租人也有义务，支付租金是最主要的义务，必须按照合同约定的期限、金额支付。要是无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同 。此外，承租人应当按照约定的方法使用租赁物，不得擅自改变租赁物的用途。比如租的住宅就不能私自改成加工厂，若因使用不当致使租赁物受到损失，还得承担赔偿责任 。
       

租赁合同无效的情形与后果

         在租赁过程中，并不是所有签订的租赁合同都具有法律效力，有些情形下的租赁合同会被认定无效 。比如，将违法建筑出租，这是较为常见的导致租赁合同无效的原因。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效 。像未经规划许可私自搭建的房屋用于出租，其租赁合同就是无效的。此外，未经出租人同意的转租行为（特定情况除外）、租赁房屋存在权属争议、租赁期限超过二十年的部分等情况，也可能导致租赁合同无效 。
        

         那么，租赁合同无效后会产生哪些法律后果呢？首先，承租人应返还租赁物，出租人应当返还剩余未履行的租金 。对于已经履行的部分，承租人虽无权要求返还已支付的租金，但要支付房屋占有使用费，这是基于公平原则和不当得利原理，毕竟承租人实际占有使用了房屋 。占有使用费的标准一般参照合同约定的租金标准来确定，若合同约定租金明显不合理，法院会根据实际情况调整 。比如，小李租了老张的房子开店铺，后来发现房子是违法建筑，租赁合同无效，但小李已经使用了房屋半年，这半年他就需要支付房屋占有使用费，具体金额可能参考当地同地段类似房屋的租金标准 。其次，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；如果双方都有过错，应当各自承担相应的责任 。假设老张明知房屋是违法建筑还出租给小李，小李在签订合同时未仔细审查房屋合法性，双方都有过错，那么小李因装修店铺产生的损失，可能就需要双方根据过错程度分担 。
        

转租与 “一房数租” 的法律应对

          
           在租赁过程中，转租和 “一房数租” 是比较常见的复杂情况，了解相关法律规定至关重要。
          
           先来说说转租，依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人 。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失 。这就表明，转租需经出租人同意，否则出租人有权解除合同 。比如小王租了一套房子，未经房东同意就转租给了小李，房东发现后，是可以解除与小王的租赁合同的 。不过，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租 。另外，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限不得超过承租人剩余租赁期限 。要是转租期限超过承租人剩余租赁期限，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，除非出租人与承租人另有约定 。
          
           再谈谈 “一房数租”，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，这种情况该如何确定承租人呢？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：首先是已经合法占有租赁房屋的 ；其次是已经办理登记备案手续的 ；最后是合同成立在先的 。不能取得租赁房屋的承租人可以请求解除合同，并要求出租人赔偿损失 。举个例子，老张将同一套房子分别租给了甲、乙、丙三人，甲最先入住，即便乙、丙的合同签订时间更早，甲也有权继续承租该房屋，而乙、丙则可要求老张承担违约责任。

租赁中的特殊规则：买卖不破租赁

         
           在租赁关系里，“买卖不破租赁” 是一项重要规则，它指在租赁物交付承租人后，即便租赁物所有权发生变动，原租赁合同对新所有权人依然有效 。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力 。这就好比你租了一套房子，租期还没到，房东却把房子卖了，新的房主不能让你立刻搬走，你仍可按照原租赁合同继续租住 。这项规则主要是为了保护承租人的权益，避免因租赁物所有权变动而使承租人的居住或经营受到影响，维护租赁关系的稳定性 。
          
           不过，“买卖不破租赁” 也有其限制条件。如果房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用该规则 。比如，房东将房屋抵押给银行贷款，后因无法偿还贷款，银行行使抵押权拍卖房屋，此时新的买受人可以不受原租赁合同约束 。另外，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不适用 “买卖不破租赁” 。因为查封的目的是为了保证后续执行等程序顺利进行，若适用该规则可能会影响司法程序的正常开展 。所以，大家在签订租赁合同时，最好了解一下租赁物是否存在抵押、查封等情况，避免自身权益受损 。

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