居住权是什么- 大数跨境

湖南律小保科技有限公司

2025-03-03

      居住权，简单来说，就是你有权按照合同约定，或者依据遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的权利 ，目的就是满足你的生活居住需求。这可是《民法典》物权编里新增的一项用益物权，给咱们的居住权益上了一道 “保险锁”。
     

      《民法典》第三百六十六条明确规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要 。第三百六十七条提到，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同 ，合同里一般得包括当事人的姓名、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。而且，居住权通常是无偿设立的，不过要是当事人另有约定，那也可以有偿，设立的时候得向登记机构申请居住权登记，登记完成，居住权就正式设立啦。
     

案例一：遗嘱设定居住权，保障老人安度晚年

        （一）案情回顾
       

        在 2006 年，邱某光与董某峰这对再婚夫妻喜结连理 ，婚后二人并未生育子女。董某军，作为董某峰的弟弟，与他们的生活也有着紧密的联系。平静的生活在 2016 年 3 月被打破，董某峰因病离世，留下了一份饱含深情与牵挂的遗嘱。遗嘱中明确表明：“我名下位于洪山区珞狮路某房遗赠给我弟弟董某军，在我丈夫邱某光没再婚前拥有居住权，此房是我毕生心血，不许分割、不许转让、不许卖出……” 这份遗嘱，承载着董某峰对丈夫和弟弟的关心，本应成为家庭关系的一种保障，然而，却引发了一场意想不到的纠纷。
       

        董某峰离世后，董某军等人与邱某光就遗嘱继承问题产生了分歧，并最终闹上了法庭。经过法院的审理，判决被继承人董某峰名下位于武汉市洪山区珞狮路某房所有权归董某军享有，邱某光在其再婚前享有该房屋的居住使用权。判决生效后，邱某光一直居住在该房屋内，生活看似恢复了平静。
       

        （二）法院判决
       

        然而，2021 年初，邱某光偶然发现所住房屋被董某军挂在某房产中介出售，这让他忧心忡忡，担心房屋出售后自己会被赶出家门。无奈之下，邱某光向法院申请居住权强制执行。生效裁判认为，案涉房屋虽为董某军所有，但是董某峰通过遗嘱方式使得邱某光享有案涉房屋的居住使用权。执行法院遂依照民法典第三百六十八条等关于居住权的规定，裁定将董某军所有的案涉房屋的居住权登记在邱某光名下 ，这一判决结果，给了邱某光一颗 “定心丸”，保障了他在再婚前的居住权益。
       

        （三）案例分析
       

        在这个案例中，遗嘱设立居住权是有效的。董某峰的遗嘱符合法定形式及实质要件，她在立遗嘱时具有完全民事行为能力，意思表示真实，遗嘱内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗 。而且，遗嘱中明确了居住权人邱某光、居住房屋以及居住期限（邱某光再婚前）等关键内容。虽然居住权在遗嘱生效时就设立了，但通过法院裁定将居住权登记在邱某光名下，这一登记行为起到了关键作用。它让邱某光的居住权具有了对抗善意第三人的效力 ，即使房屋被董某军出售，新的房屋所有权人也不能随意剥夺邱某光的居住权。
       

        这一案例充分体现了居住权制度对弱势群体居住权益的保护。邱某光作为丧偶独居老人，在妻子离世后，面临着可能失去住所的困境。而居住权制度的存在，以及法院依法为其办理居住权登记，最大限度地保障了他既有的房屋居住使用权利，让他能够安度晚年 。
       

案例二：成年子女 “啃老” 求居住权，法院不支持

        （一）案情回顾
       

        杨某顺，作为杨某洪、吴某春夫妇的儿子，自出生起，便一直与父母在农村的同一房屋中居住生活 。随着时间的推移，杨某顺步入成年，然而，他却没有走向积极向上的生活道路，反而长期沉迷于赌博，在赌博的泥潭中越陷越深，欠下了巨额赌债。命运的转折发生在房屋被列入平改范围之时，经拆迁征收补偿，他们家置换了三套楼房 。本以为生活将迎来新的开始，可三套楼房交付后，其中一套房屋被出售，所得款项用于帮助杨某顺偿还赌债 ，但这并没有让杨某顺幡然醒悟。剩余的两套楼房，一套出租给他人，一套供三人共同居住生活 。家庭矛盾的爆发，打破了这看似平静的生活。由于种种原因，杨某洪、吴某春夫妇不再允许杨某顺在二人的房屋内居住 。但杨某顺却以自出生以来一直与父母在一起居住生活，双方形成事实上的共同居住关系为由，认为自己对案涉房屋享有居住权 ，并将父母诉至法院，请求判决其对用于出租的房屋享有居住的权利。
       

        （二）法院判决
       

        法院在审理此案时，有着清晰且坚定的判断。法院认为，杨某顺成年后，具备完全民事行为能力和劳动能力，本应当凭借自己的努力，为自身及家庭的美好生活去拼搏奋斗，自力更生才是正途，而不是一味地依靠父母 。杨某洪、吴某春夫妇虽为父母，但根据法律规定，对成年子女已没有法定抚养义务 。案涉房屋属于夫妻共同财产，房屋的所有权赋予了杨某洪、吴某春夫妇决定如何使用和处分该房屋的权利，其他人无权干涉 。尽管杨某顺自出生就与父母共同生活，但这一事实并不能直接导致他当然享有案涉房屋的居住权 ，他无权要求继续居住在父母所有的房屋中。基于以上理由，法院最终判决驳回杨某顺的诉讼请求 。
       

        （三）案例分析
       

        这一案例具有深刻的社会意义和价值导向作用。在当今社会，青年自立自强是家庭和睦、国家兴旺的重要前提条件 。一代又一代青年人的独立自强、不懈奋斗，汇聚起来就是全体人民幸福生活的源泉。根据《民法典》第二十六条规定 ：“父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务。成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务 。” 对于有劳动能力的成年子女，父母不再负担抚养义务 。父母自愿向成年子女提供物质帮助，是父母对自己权利的自由处分 ；但如果子女强行 “啃老”，就侵害了父母的民事权利，父母有权拒绝 。
       

        从这个案例中可以看出，司法裁判不仅是对当事人合法权益的保护，更是对社会价值观的一种引导 。它明确地向社会传递了一个信号：有劳动能力的成年子女在父母明确拒绝的情形下，无权继续居住父母所有的房屋 。这一判决对那些自己 “躺平” 却让父母负重前行的行为予以了否定 ，体现了文明、法治的社会主义核心价值观 。它有助于引导青年人摒弃 “啃老” 的错误思想，树立正确的人生观、价值观 ，激励青年人用勤劳的汗水去创造属于自己的美好生活 。同时，也有助于弘扬中华民族艰苦奋斗、自力更生、爱老敬老的传统美德 ，引导社会形成正确价值导向，促进社会养成良好家德家风，传递社会正能量 。
       

案例三：离婚协议约定居住权，终获法院支持

         （一）案情回顾
        

         程某某与黄某曾是一对夫妻，2004 年 12 月 31 日，他们携手步入婚姻的殿堂 。然而，生活的琐碎和性格的差异，让他们的婚姻逐渐出现裂痕 。2018 年 11 月 26 日，两人因性格不合，难以继续维系夫妻关系，最终在民政局自愿办理了离婚手续 。在离婚当日，他们签订了一份《离婚协议书》，对财产分割、居住权等问题进行了约定 。考虑到黄某作为女方，在婚姻关系解除后可能面临更多的生活压力，程某某主动将他们在婚姻存续期间共同购买的一套位于莆田市某小区、面积 124 平方米的房子产权全部让给了黄某，作为她未来生活的保障 。但程某某自己也有实际困难，年迈的父母居住在这套房子里，而且他短期内没有能力购房，所以在明确房屋产权归女方的同时，约定了男方享有居住权，同时还约定了居住权的居住限制性条件 。协议中写明：“双方共有不动产房子一套，位于莆田市某小区，面积 124 平方，现共同居住。一年内若男方还是赌博旧习未改，男方搬出房子。因房子装修款全部是女方向亲戚借款，男方未出钱，所以房子归女方所有，房子按揭由女方负责偿还，待房产证办出后，男方应无条件配合女方办理产权过户手续或二押手续 。”
        

         离婚后的生活，起初还算平静。但随着时间的推移，两年多过去了，黄某要求程某某立即搬离房屋 。黄某认为，双方既已离婚，程某某就应当搬离诉争房屋，当初约定居住权只是考虑程某某暂无定居，可以暂时居住，如今已经暂住两年多，从人道主义上讲，自己已经尽了最大的协助，程某某不应当再影响自己的生活 。而程某某则觉得，房子本是夫妻共同财产，自己出于大度让给了女方，已经做了很大的牺牲 。自己确实有实际困难，家里有父母居住，短时间内也没能力买房，既然当初约定了居住权，女方就应当遵守约定，不应在自己最困难的时候 “落井下石” 。双方意见不一致，矛盾逐渐激化，最终黄某将程某某起诉至人民法院 。
        

         （二）法院判决
        

         一审中，程某某败诉，法院没有支持他在离婚协议中关于居住权的约定 。这一结果让程某某难以接受，他选择坚持上诉 。在二审中，情况发生了转变 。二审法院经过审理，支持了程某某与黄某在《离婚协议中》关于居住权的约定，确认了程某某对诉争房子有权按照约定拥有居住权 。这一判决结果，让程某某的居住权益得到了法律的认可和保障 。
        

         （三）案例分析
        

         从法律角度来看，离婚协议中关于居住权的约定是有效的 。《民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要 。程某某与黄某在离婚协议中对居住权的约定，是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗 。而且，协议中明确了居住权人（程某某）、居住房屋（莆田市某小区的房子）以及居住限制性条件（一年内若男方赌博旧习未改，男方搬出房子） 。
        

         法院支持居住权的约定，有着重要的意义 。一方面，这保障了当事人的合法权益 。程某某在离婚时，为了照顾女方，让出了房屋产权，但他自身也有居住需求 。通过确认居住权，满足了他的生活居住需要，避免他在离婚后面临无房可住的困境 。另一方面，这体现了契约精神 。离婚协议是双方达成的契约，双方都应当遵守约定 。法院支持居住权约定，就是在维护契约的严肃性，让人们认识到，一旦签订协议，就应当履行相应的义务 。
        

案例背后的居住权法律要点总结

         （一）居住权的设立方式
        

合同设立：依据《民法典》第三百六十七条规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。合同内容一般涵盖当事人的姓名、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。当双方签订居住权合同后，还需向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。在离婚协议约定居住权的案例中，程某某与黄某通过离婚协议这种合同形式，对居住权进行了约定，明确了居住权人、居住房屋以及居住限制性条件等关键内容。

遗嘱设立：以遗嘱方式设立居住权，需参照合同设立居住权的相关规定。遗嘱设立居住权不仅要符合《民法典》物权编关于居住权的规定，同时也要符合继承编的相关规定，且应以遗嘱有效为前提。在遗嘱设定居住权保障老人安度晚年的案例里，董某峰通过遗嘱为邱某光设立居住权，遗嘱符合法定形式及实质要件，在董某峰去世后，遗嘱生效，邱某光的居住权也随之设立。

法院判决设立：实践中，如离婚判决时，法官可以依法将居住权判给一些有特殊需要的人。这是基于法律规定，在特定情况下，通过司法裁判为当事人设立居住权。比如在一些离婚案件中，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助，当双方协议不成时，法院可判决设立居住权。

         （二）居住权的登记
        

         居住权登记至关重要。根据《民法典》第三百六十八条，设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立 。在遗嘱设定居住权保障老人安度晚年的案例中，虽然邱某光的居住权在董某峰遗嘱生效时就已设立，但后续通过法院裁定将居住权登记在邱某光名下，这一登记行为让邱某光的居住权具有了更强的对抗效力 。它能让第三人知晓房屋上存在居住权，避免居住权人与房屋受让人之间产生纠纷 ，从而更好地保障居住权人的权益 。若没有进行登记，居住权的设立可能无法对抗善意第三人 ，居住权人的权益就可能面临被侵害的风险 。
        

         （三）居住权的限制与消灭
        

居住权的限制：居住权具有一定的限制。首先，居住权不得转让、继承。这是因为居住权具有较强的人身属性，是为了满足特定居住权人的生活居住需求而设立的。其次，设立居住权的住宅一般不得出租，其目的在于保障居住权人对房屋的独占使用，满足其生活居住需要。不过，如果当事人另有约定，则可以突破这些限制。
居住权的消灭：居住权消灭主要有两种情形。一是居住权期限届满，当当事人在居住权合同或遗嘱中明确约定了居住权期限，期限一到，居住权就消灭。例如在离婚协议中约定居住权期限为几年，期限届满，居住权人的居住权就不复存在。二是居住权人死亡，居住权是为特定自然人设立的，当居住权人死亡，居住权自然消灭。另外，房屋标的物灭失、居住权的自由处分等也可能导致居住权消灭。当居住权消灭时，居住权人有归还房屋的义务，如果居住权是因居住权人死亡而消灭的，其继承人有归还房屋的义务；居住权人在居住期间设置的非房屋结构组成部分的附属设施，可在居住权消灭时取回，但需恢复房屋原状；对于居住权存续期间房屋的特殊修缮费用，若居住权人先行支付，居住权消灭时，房屋所有人应偿还。

生活中如何运用居住权保障自己的权益

         （一）订立居住权合同的注意事项
        

采用书面形式：根据法律规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。这是因为书面合同能够明确双方的权利和义务，避免日后产生纠纷。比如在离婚协议中约定居住权时，一定要将相关内容以书面形式呈现，明确居住权人的权利范围、居住期限等关键信息。

明确合同条款：合同内容一般包括当事人的姓名、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。这些条款缺一不可，以居住条件和要求为例，要明确居住权人是否可以对房屋进行装修、是否可以转租等事项；对于居住权期限，要精确到具体的时间节点，避免模糊表述。

谨慎约定费用：居住权通常是无偿设立的，但当事人另有约定的除外。如果约定有偿设立，要在合同中明确费用的金额、支付方式和支付时间等，防止出现费用争议。

         （二）遗嘱设立居住权的要点
        

符合遗嘱有效要件：遗嘱设立居住权，首先遗嘱本身要符合法定形式及实质要件。比如自书遗嘱需由遗嘱人亲笔书写、签名并注明年月日；代书遗嘱要有两个以上见证人在场见证等。同时，遗嘱人在立遗嘱时必须具有完全民事行为能力，意思表示真实。

明确居住权相关内容：在遗嘱中要清晰表明设立居住权的意愿，明确居住权人、居住房屋以及居住期限、居住条件等内容。比如，在遗嘱中写明 “我去世后，我的房屋由子女继承，但我的配偶在其有生之年享有该房屋的居住权，居住期间不得对房屋进行重大改造” 。

考虑遗嘱公证或律师见证：为了增强遗嘱的法律效力和公信力，可以对遗嘱进行公证或请律师进行见证。公证遗嘱经过公证机构的严格审查，具有较高的证明力；律师见证则能凭借律师的专业知识，确保遗嘱的合法性和有效性。

         （三）遇到居住权纠纷时的解决途径
        

协商解决：这是最便捷、最友好的解决方式。当出现居住权纠纷时，双方当事人可以本着平等、自愿、公平的原则，就居住权的相关问题进行沟通协商。比如在离婚后关于居住权的纠纷中，双方可以坐下来，重新协商居住期限、居住条件等问题，寻求双方都能接受的解决方案。

调解解决：如果协商不成，可以向人民调解委员会等调解机构申请调解。调解机构会组织专业的调解员，依据相关法律法规和社会公序良俗，对纠纷进行调解。调解员会倾听双方的意见，帮助双方分析问题，提出合理的解决方案，促使双方达成和解。

仲裁解决：若双方在居住权合同中约定了仲裁条款，当发生纠纷时，可以将纠纷提交给仲裁机构进行仲裁。仲裁裁决具有终局性，一旦作出，双方都必须遵守。仲裁的优势在于程序相对简便、效率较高。

诉讼解决：如果调解和仲裁都无法解决纠纷，当事人可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，当事人需要提供相关的证据，如居住权合同、遗嘱、居住事实的证明等，以支持自己的诉求。法院会根据法律规定和证据，作出公正的判决。

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