几乎占中国GDP五分之一的房地产建设速度开始放缓。中国多个二、三、四线城市的房地产市场已接近于停滞状态，杭州、常州、南京降价，北京远郊降价?各地不绝于耳的“降价潮”，让购房者也变得越来越小心谨慎。
尽管新一届政府已经抛弃了调控的字眼，并试图重启房地产引擎，但新型城镇化的希望正面临被一座座空城透支的危险。过大的楼市供给量可能变得难以消化。
回望历史，上一个十年是房价持续上涨的十年。新一个十年开始，房价会怎么走？房地产泡沫是破灭还是持续？除去中国各地的区域因素、城市发展阶段因素、房价走势肯定会因地而异，有一点却是肯定的，未来十年不会是房价持续增长的十年。
城市将出现分化
楼市野蛮增长的情况今年将不复存在，取而代之的将是一种分化格局，特别是一、二线城市与三、四线城市的分化。2013年以来，一、二线城市房地产市场持续回暖，商品房和土地成交均量价齐升，且涨幅巨大；而三、四线城市楼市则基本平稳，部分城市甚至面临整体下滑的趋势。
数据显示，2013年一线城市房地产市场的供求比仅为0.64，而三、四线城市供求比则纷纷高企，如：甘肃省武威市高达8.06，山西省大同市为5.7，陕西省延安市是4.34，均存在严重的供过于求。
一、二线城市经济发达，产业雄厚，教育、医疗、就业等优势资源高度集聚，吸引力大，而土地却较为稀缺，供不应求。很多三、四线城市经济发展水平并不高，购买力较弱，人口及资金净流出，市场空间本就有限，但在上一轮调控之后，却有大量开发企业涌入三、四线城市，推动当地土地大量释放，商品房海量上市，库存持续走高，供求失衡状况不断累积。形成现在的分化格局。媒体报道最多的空城、“鬼城”多集中在吸引力较弱的三、四线城市。
没有一个城市可以永久地扩张建设下去，也没有一个国家的房地产泡沫只持续不破灭。影响时间最长的是日本的房地产泡沫，不但沉重地打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。地产泡沫破裂对整个社会经济的影响，取决于一国房地产业与其他产业之间的关联程度。关联程度越大，影响越深远。
中国经济对房地产业的依赖有过之而无不及。地方财政收入、税收、城市建设资金来源、银行金融、关联产业?无一不是依赖于房地产业，泡沫一旦破灭，后果可想而知。
地方政府该如何救市?
首先，需要盘活存量资产。这里的存量资产包括拍而不用的土地、空置园区和利用率低下的基础设施。早在去年底的中央城镇化工作会议上，中央就提出要“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”，更加关注土地的利用效率。
三、四线城市在招商引资时，多以低地价来吸引客商，间接助长了用地粗放扩张。国家新型城镇化规划业反复强调，一线城市要严控特大城市的人口规模，这意味着土地出让规模也会相应控制。可见，无论一、二线还是三、四线城市，均需盘活存量土地。
实际上，已经有一些有先见的城市尝试着盘活存量土地。比如，在广东进行的集约节约用地的试点，2009到2010年改造可用土地6万亩；苏州盘活土地的政策，每年50%的供地来自于存量。对地方政府而言，与其拼命索要土地指标，不如盘活存量闲置土地。
其次，基础设施的盘活也很重要。笔者去全国各大小城市中调研时，尤其一些偏远的中小城市：庄稼地里跑城铁、高速公路上车辆寥寥、污水处理厂基本是摆设等让人吃惊的情况，在省会城市和三、四线城市中，都不同程度地出现。现在，地方政府财政吃紧，盘活现有的基础设施，谨慎上马特大项目，就显得尤为重要了。
再有，要营造良好的产业环境。过去的20年，房地产业对其他实业产生了严重的挤出效应。从国家竞争力、地方产业结构而言，这样的一业独大必然是不可持续的。对于地方政府而言，需要从“唯房地产马首是瞻”转向培养多元实体产业的发展环境。
产业环境的培养，是一个系统工程，硬件方面，包括基础设施、公共服务配套的完善。更为重要的，还是软环境的建设，空气质量、拥堵成本、中小企业的税收压力，甚至房价的高低，都构成了产业发展的软环境。
对于三、四线中小城市而言，什么样的产业才最具有生命力呢？通常，许多中小城市会仿效大城市的发展模式，对央企国企大开绿灯，同时大力发展高端商务、金融业这样的高大上产业。实际上，这些产业发展所需的人才、资金和技术，只可能存在于一、二线城市，放在中小城市，最终做出来的产业四不像。
中小城市最具生命力的是根植于当地的“原生态产业”。这样的原生态产业，多数是中小企业，他们是本地的企业家，立足于本土的资源禀赋发展而来，它们以招收本地工人开拓本土市场为主，虽然在GDP贡献和财税贡献上远逊于央企，但是他们的企业文化，充满开拓创新的企业家精神，在带动就业、区域影响力方面，发挥了至关重要的作用。
这种乡土产业往往经过一段较长的时期才得以逐渐形成发展，与当地的资源条件、环境条件、人文条件的融合度更高，形成了特定的产业生态环境，多数也具备了当地特定的文化属性，更加稳定。只有这种原汁原味的原生态乡土产业才是“特色”、“特别”、“无可取代”的，是地方持续发展的宝贵财富。
房企如何应对挑战
对于房地产企业而言，挑战在哪里？房地产企业传统的开发模式，多以“圈地－建房－卖房－收益－再圈地?”的方式滚动发展。然而，随着当前城市土地资源的紧张，土地价格不断上涨，国家对于房地产开发政策不断收紧，这使得房地产开发企业面临巨大的风险和压力。
因此，房地产企业必须重新思考开发模式的转型问题，从单纯的房地产产品建设，转向更为广阔的城市管理、运营领域，参与城市的服务与管理，转变成为城市资产运营商，获取更长期的收益。
从城市发展的角度看，城市配套设施的管理将会日趋重要。城市规划、城市建设、城市管理是城市发展不可或缺、环环相扣的三个环节，长期以来，中国经济过高地依赖投资拉动，粗放发展，城市发展重建设轻管理，过高地依赖于建设，尤其是大规模的基础设施投资和房地产开发，管理却被大大地忽略了。
城市管理是一块“大蛋糕”，要获取“蛋糕”带来的利润，最重要的是相关制度设计。一般而言，一栋房子的投资比例来说，房子的内部装修费用要占到70%的投资，框架等外部建设大约有30%。将这一比重放在城市系统里，可以想象其中的利润空间。以旧楼翻建为例，楼宇需要多长时间维修翻建一次？翻建的资金如何管理？翻建后的楼宇如何审核？等等这些内容，都是制度设计的问题。有了合理的制度设计，政府愿意配合，就变成非常有利润的城市管理业务了。
在后土地经济时代，城市是一种资产，城市资产也是可以运营的。如果我们把城市看作一个系统的话，城市资产就是由土地、建筑、各类设施、管理、文化等各个子系统组成，各个系统如果运营得当，都可以增加城市资产的价值，这就是后土地经济时代城市经济的资产公式。
城市运营，强调的是管理、治理，主要针对现有城市资产的效益。从城市运营的视角出发，这里提到的资产，不是纯经济和纯财务的概念。城市资产不仅仅是城市基础设施、土地和房产，还包括形成城市特色和城市活力的元素，如建筑、文化、历史、环境、产业等等。城市运营，就是要让这些城市元素保值增值，让城市经济可持续发展。
土地财政模式已经渐渐走到了尽头，城市化不再仅仅是圈地卖地盖房子，城市化的重心需要从建设转向管理和效率；后土地经济的核心概念就是要在存量上谋发展，在管理上要效益，在服务上求改善！粗放城市化所导致的债务危机也已迫在眉睫，从中央到地方，从企业到投资者，都需要转换发展思路，以新的发展思维，迎接后土地经济时代的到来。
本文刊载于《凤凰周刊》
文／安邦集团研究总部城市战略组
（安邦咨询成立于1993年，是中国最早从事宏观经济与战略决策研究的独立跨国型智库。）
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