原题为《是什么逼退了炒房者？》
“三根阳线，改变信仰”，股市上的理论似乎同样适用于房地产。
2016年年初北上深房价挑高后，市场曾经弥漫着杀红眼的情绪，几乎所有投资的人，都继续看涨，没有投资的人，都在犹豫中懊恼自己痛失机会。去年还弥漫在去库存的悲观情绪中的房地产行业，突然被火速蹿升的一线房价带领跃进，这显然是市场始料未及的，被外界称为“超出市场规律”的上涨，也就是“政策和货币主导”的上涨，最终造成业内口中的“冰火两重天”的局面，即一二线城市过热，三四线城市疲软。
其实北上深房价的抬头早在去年年底已经复苏。易居房地产研究院发布2015楼市库存分析报告称，一线城市在2015年第四季度库存规模出现环比和同比双下滑的态势。该机构研究总监严跃进分析认为，“对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。”
“跟股票市场类似，一旦价格上涨，将会引发投资的冲动，大家觉得现在买，过几个月就能看到增值。于是，市场上有富余的资金，就会投入房地产，货币驱动的新金融模式加快了这个过程。”中原集团研究中心总监刘渊在接受《凤凰周刊》记者采访时表示。
然而，原本被市场估计会在一季度收紧的一线城市房地产政策，却迎来了2月19日财政部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
随后多地出台配套政策。
虽然对于一线城市来讲，二套房的规定不适用，但在刘渊看来，已经是火上浇油。“这被市场理解为一种信号，政府为了保经济会继续刺激楼市上涨。”
在此期间，各地“地王”频出，而且从一线城市延烧到二线城市，进一步推动房价快速上涨。有机构统计，截至目前，今年共出现152宗地王(2015年全年只有95宗)，一线城市仅有21宗，其余大部分在热点二线城市。
纵观今年的土地市场，超过50%的“地王”均是由国企夺得，其中部分央企表现异常活跃。国企被部分业界人士认为是今年部分城市房价暴涨的背后推手之一。
从某种意义上来说，部分国企也是炒房者。
继5月央企保利地产豪夺周浦“地王”之后，6月1日，隶属财政部的上市公司信达地产以58.05亿元总价夺得上海宝山区顾村一地块，溢价超过303%，刷新今年上海土地市场溢价率纪录。该地块可售商品房部分高达4.8万元/平方米的楼板价，未来上海外环外房价恐将因此突破7万元单价。
但过快上涨的房价严重偏离了中央房地产调控的初衷。《人民日报》6月1日再次刊文称，树不能长到天上，房价也一样，必须遏制“炒房”、“炒地”之风。杠杆过大、房价飙升将带来一系列风险，比如导致债务上升，信用违约风险增加；城市继续分化，各类开发性资金加速向热点城市集聚，三四线城市房地产市场进一步萧条，更对其他实体产业形成挤压。2015年中央经济工作会议明确提出化解房地产库存的举措之一就是要鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格。因此，确保中央已定的政策不走样、不变形，开发商要带好头，不争当“地王”，适当降价促销才是明智之选。
在政策刺激、货币因素推动而一飞冲天的一线城市房价，同样被上海、深圳的“最严厉”限购政策打回原形，此前还满怀期待的炒房者，被逼退出局。
俗称的“卖地”，是指地方政府将国有土地使用权出让，收取土地出让金。长期以来，地方政府财政高度依赖土地出让金，已经成为痼疾。虽然高房价的根源并非某一因素所致，但地方政府则毫无疑问是其中最重要的根源之一。
财政收入过度依赖房地产，也恰恰是政府在制定房地产调控政策过程中，左右为难的矛盾集中点。要解决房地产市场多年以来累积的问题，整个行业必然要经历一次深层次的改革和调整，但这过程中势必触动长期仰仗房地产的地方政府利益，所以遭遇层层阻碍是直接的结果。
此外，在调整过程中，房价的下跌，地产行业的低迷，牵扯到国民经济多个行业和部门，直接影响整个经济走势，其中的代价，恐怕也是政府难以承受的。更重要的是，房地产行业上下游解决的就业问题，影响到社会稳定，当局自然会慎之又慎。
这就可以解释为何每一次政府试图调控房地产市场时，都不得不在房地产出现持续下滑的时候，再次出手救市。
地方政府手中掌握过多资源，土地出让是增加财政收入最简单、最立竿见影的方法。为了提高财政收入，努力“卖地”，在招拍挂的流程下，土地出让金被一路推高，加上各种地方政府征收的税费，最终都消化在房价当中。
握有土地定价权的地方政府，不可能放弃卖地这项唾手可得的丰厚收入，这也是政府越是调控，反而催生更多“地王”的原因。
财政部数据显示，国有土地使用权出让，即俗称“土地出让金”占地方财政收入比重在2015年1-4月更至32%，而在2013年这一数据曾接近60%。
而这一数字在2015年继续下降。2016年1月，财政部公布的数据称，2015年国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。
但整体的情况并不能掩盖一线城市的例外。
上海易居房地产研究院数据显示，去年12月，一线城市土地成交建筑面积为635万平方米，环比下降27.2%，同比下降31.3%；但成交均价为10436 元/平方米，同比上涨46.8%。
另据机构统计，2015年北京市共成交各类土地109宗，在建设用地面积、规划建筑面积均下滑的情况下，但土地成交总金额2032.1亿元，比上年同期增长6%，创历史新高。
一方面，一线城市土地供应量不足、土地价格不断升高，另一方面，政府保障性住房实际供应多年来裹足不前，把众多刚性需求挤进市场化的房地产市场，加剧了需求端的压力。最终，房价上涨成为必然，而上涨之后最先被挤出的却是对住房最迫切、最该优先解决住房的刚需。留下了越来越多的对一线城市深信不疑的投资性需求，包括非理性的炒房者。
“高房价的根源不止一个，但财税体制一定是解决这一问题的治本之策之一。”施正文是中国政法大学财税法研究中心主任，他曾在财政部条法司工作，“地方政府通过土地出让金和各种税费获得的收益，至少占整个房价的30%-40%，也有人说这一比例能达到70%，这是非常大的比例，是推高房价的核心因素之一。”
但施正文称，一味地指责地方政府，也缺乏合理性。“除了‘要政绩’这一因素以外，地方政府也很有难处，地方财政占比日益减小，而事权则逐渐增多，要履行经济职能，又要解决民生问题，钱从哪儿来，只有靠土地出让金和各种税费。”
1994年开始实施的分税制是目前中国现有的财政管理体制。将各级税收收入分为中央税、中央地方共享税、地方税。主要税种消费税、增值税、大型国企及事业单位的主要税种、关税，基本上都划为中央税，由国税部门征收后上缴中央财政。其他税种，比如房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等，才由地方支配。
1993年之前，中国实行的是包干制。由中央政府跟地方政府谈判，商定一个上交中央财政的金额，超过这个金额的部分归地方财政。“当时中央收入急速下降，全国的财政收入，中央所占比例仅百分之十几，而整个财政收入在GDP中也仅占百分之十几。为了防止出现南斯拉夫的情况，政府推进了分税制改革，扭转了局面。几年后，中央政府的财政收入占比就超过了一半。”
但分税制在中国现有的情况下已经出现诸多问题，地方政府没有相应的财权，却要承担层层下放的事权，这样严重不匹配的情况，只能靠增加土地出让金和税费来解决。
“中央的收入要保证，有可能的话再多给地方划分些就更好了。”一位山东省财政厅人士在接受官方媒体采访时表示。
“所以亟需改革。让地方政府有可支配税权，才不会逼迫他们一味靠卖地获得财政收入。”施正文说。“这项工作目前正在推进。”
据陆媒报道，财政部2015年起草的关于推进中央与地方事权和支出责任划分改革指导意见，在征求很多部门意见后，上报了国务院。2015年底这个指导意见正按照国务院要求在进一步征求地方意见。
今年5月1日税制改革重头戏“营改增”全面推开，总额约2万亿元的地方主体税种营业税告别历史舞台，为保证地方财力稳定，中央和地方共享税种增值税分享比例调整为0.5：0.5。
不过，一位曾经直接参与分税制改革的退休副部级官员表示，财税问题从根本上是政治问题。当年中央之所以要坚决推进分税制改革，除了央地财政分配比例的确有问题，还有就是吸取了前苏联和东欧剧变的教训，即地方拥有的财权大于中央，导致中央对地方指挥失灵。所以，现行央地财政体制很难在短期内得到根本性解决，土地财政未来依旧会是地方政府的主要财源之一。
“不做了不做了，没法做了。”记者致电一位温州炒房团前成员的时候，她并未多说，几乎一直在重复这句话。
“政策变化得这么快，房价已经这么高，风险太大，我应该不会再投资。”于鹏也在采访即将结束的时候这样说。“我身边的很多朋友都已经不做国内房地产市场了，开始转移到国外的市场。”
一位北京财经媒体的记者，长期做房地产行业报道，“早在几年前，这些炒房的人就已经不做了，后来房价上涨也好，包括这次涨这么厉害，他们都没有出手，因为杠杆太高，风险太大。经历过，总有不少经验教训。你觉得在这轮投入的炒房人，房子这么短时间内飞涨，政府又迅速出手控制，自己还欠了很多债务，以后还会做这种事吗？”他说。
炒房者恐怕再也不会大规模出现在房地产，几乎是接受采访的大部分人相对一致的看法。
“炒房的时代已经过去了。”刘双说。“那时候温州游资比较多，房地产也经历了最好的几年，现在行业正在调整，炒房是特定年代的特定产物。现在过去了。”
周德文也这样认为，“对房地产那么敏感的温州人，现在已经非常理性地看待房地产，这是因为已经有大面积的资金因投资房地产而被套牢。”
尽管此轮一线楼市上扬之势被暂时遏制，炒房者也迅速被逼退，但历史经验显示，一旦房价迎风上扬，炒房者就会重建队伍。
大规模炒房还会不会卷土重来？在回答这个问题之前，要先将理性的房地产投资与盲目追涨的炒房分开。
如果将房地产作为固定资产投资，则需要对楼市未来的走势，是否能够保值增值作出判断，而且这项投资可能会持续几年、甚至十几年的时间。这部分人不会因为房价短期的起伏而大规模集结或撤退，因此更谈不上是否卷土重来。
另一部分投资性需求中的非理性部分，即炒房者，在经历了起起落落的房价后，是否会在房价高企时，再次厉兵秣马，这取决于未来的房价是否仍然会出现短期内急涨的情况。因为这部分群体，极易在房价疯涨时迅速聚集，也更容易受到市场情绪的影响。
中国社科院近期发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2016)》》，其中预测了未来房价的走势：
2016年宏观经济持续下滑将是大概率事件，从而导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。
在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增。随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有再次回落的风险，一线和部分二线城市房价可能仍然将持续上涨，涨幅会有所减缓。二线城市房价将总体全面上涨，涨幅区域分化明显，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅会逐渐收窄回稳。
但报告指出，从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降的长周期，政策刺激部分维持房地产市场持久的繁荣，在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。
然而，即使再权威的机构，包括房地产开发商都难以预料房价走势，正如今年年初的情形。
“管理层很清楚问题出在哪里，只是政府也有政府的难处，改革需要平衡各方的关系，让改革一步步推进。”全国工商联房地产商会创会会长聂梅生说。“房地产关乎整个经济和地方财政 ，牵一发而动全身，所以管理层才需要反复权衡。”但她认为，虽然很难，但仍可期待。
乐观地看，中国高层提出的促进房地产平稳健康发展的目标中，其中的重要内容之一就是避免房地产市场出现大的波动。如果房地产这一轮改革取得成效，那未来房价的急涨急跌便有可能是小概率事件，大规模的炒房行为便再也不会在中国的房地产舞台上出现。
从这个意义上来讲，曾经如此疯狂的炒房者，大部分人内心或许希望再也不见。
《凤凰周刊》记者／曹蓓
本文节选自《是什么逼退了炒房者？》，原文刊载于《凤凰周刊》2016年第17期，总第582期。
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